Construir Portugal - pacote de medidas fiscais de apoio à habitação (Proposta de Lei n.º 47/XVII/1.ª)

Pacote “Construir Portugal”

No dia 9 de janeiro de 2026, o Parlamento aprovou na generalidade a proposta de autorização legislativa do Governo para o setor da habitação, integrada no programa “Construir Portugal”. A iniciativa conjuga alterações à regulação da atividade de construção com um conjunto relevante de incentivos fiscais dirigidos à construção, reabilitação e arrendamento habitacional a preços moderados.

Embora as medidas dependam ainda de aprovação final e de regulamentação por decreto-lei, o diploma já define com clareza o sentido e a extensão das alterações fiscais que o Governo poderá vir a concretizar.

I. Medidas-chave:

a) IVA reduzido na construção e reabilitação habitacional: taxa reduzida de IVA (6%) aplicada às empreitadas relativas a imóveis destinados a habitação própria e permanente (HPP), desde que os mesmos sejam colocados no mercado para venda ou arrendamento a preços moderados. Para 2026, os limites de referência situam-se em €648.022 no caso da venda e €2.300 mensais no caso do arrendamento.

b) Tributação favorecida das rendas moderadas em IRS e IRC: até 31 de dezembro de 2029, os rendimentos prediais provenientes de rendas moderadas passam a beneficiar uma taxa autónoma de 10% em IRS, enquanto em IRC apenas 50% do rendimento concorrerá para a formação do lucro tributável.

c) Reinvestimento de mais-valias em imóveis para arrendamento: o regime de reinvestimento de mais-valias imobiliárias passa a permitir que o produto da alienação de uma HPP seja reinvestido na aquisição de imóveis destinados a arrendamento com renda moderada.

d) Reforço da dedução à coleta em IRS para arrendatários: aumento da dedução à coleta em IRS relativa a rendas, fixando-se o limite em €900 para 2026 e em €1.000 a partir de 2027.

e) Contratos de Investimento para Arrendamento (CIA): novo instrumento jurídico-fiscal destinado a projetos estruturados de habitação para arrendamento. Estes contratos poderão beneficiar de isenção de IMT e de Imposto do Selo na aquisição, bem como de isenção de IMI por um período de oito anos, dependente de deliberação municipal. Acresce ainda a possibilidade de restituição de 50% do IVA suportado em projetos de arquitetura e estudos técnicos. Prevê-se também isenção do adicional ao IMI durante o período de vigência do CIA.

f) Proteção do equilíbrio económico-financeiro dos CIA: reconhecimento expresso do direito a indemnização em caso de alteração legislativa ou regulamentar que comprometa o equilíbrio económico-financeiro dos CIA.

g) Organismos de Investimento Alternativo (OIA): os OIA cujos ativos estejam afetos a arrendamento acessível passam a beneficiar de um enquadramento fiscal reforçado. Os rendimentos distribuídos aos participantes serão tributados à taxa de 5%, na proporção das rendas geradas, estando igualmente prevista uma redução da taxa de Imposto do Selo incidente sobre o valor global do ativo.

h) Regime Simplificado de Arrendamento Acessível (RSAA): regime que substitui o anterior programa de apoio ao arrendamento. Este regime assenta em limites de renda fixados em 80% da mediana apurada pelo INE e prevê a isenção total de IRS e de IRC sobre os rendimentos abrangidos.

i) Isenção de IMT e dedução à coleta de Imposto do Selo na aquisição de habitação de custos controlados (HPP): possibilidade de isenção de IMT sempre que o valor que serviria de base à liquidação não exceda o limite máximo de €106.346 (em 2026). Quando o valor da aquisição ultrapasse esse limite, poderá ainda ser aplicada a taxa de 2%.

Também beneficiarão de uma dedução à coleta do Imposto do Selo com um limite máximo correspondente ao imposto que resultaria da aplicação da taxa de 0,8% até €850,77.

j) Agravamento seletivo do IMT para não residentes: agravamento da taxa de IMT para 7,5% na aquisição de imóveis por não residentes, excetuando-se as situações em que o imóvel seja destinado a arrendamento com renda moderada ou em que o adquirente se torne residente fiscal em Portugal no prazo de dois anos.

II. Tabela-síntese: cenário atual vs. cenário projetado

III. Notas finais

O pacote fiscal do “Construir Portugal” implementa incentivos significativos, mas condicionados ao cumprimento dos requisitos legais e à manutenção da afetação dos imóveis.

Para investidores, o pacote cria um enquadramento fiscal claramente mais favorável ao arrendamento de longo prazo, reduzindo a tributação das rendas e permitindo maior flexibilidade no reinvestimento de mais-valias imobiliárias.

Para promotores e construtores, destacam-se a redução do IVA na construção, os incentivos associados aos CIA e a maior previsibilidade económica dos projetos destinados a habitação acessível, ainda que condicionada ao cumprimento rigoroso dos requisitos legais.

Para famílias e particulares em habitação própria permanente, ganham relevo a redução do custo fiscal da construção, através do IVA reduzido, e o reforço das deduções em IRS aplicáveis às rendas.

Não obstante, o impacto real destas medidas dependerá, em larga medida, da forma como vierem a ser regulamentadas e aplicadas na prática.