מעו"דכן תכנון ובניה - פברואר 2026

לקוחות נכבדים,לפניכם גיליון נוסף של מעו"דכן תכנון ובניה ובו עדכונים מהעת האחרונה:ביום 26.1.2026 פרסם מינהל התכנון הנחיה שעניינה "יישום תקן 21.1 בתכניותלהתחדשות עירונית ".במסגרת ההנחיה הובהר כי תכנון להתחדשות עירונית יעשה על בסיס שיקוליםתכנוניים כוללים ואילו בחינת הישימות הכלכלית של תכנית פינוי-בינוי, לפיתקן ,21.1 תיעשה לאחר קביעת הקיבולת התכנונית הראויה וכשלב מסייעלהערכת יכולת מימוש התכנון ולא כגורם הקובע את היקף הזכויות או תצורתהתכנון. עוד הובהר כי כאשר התכנון הראוי מאפשר פיתוח המניב רווח העולהעל הרווח היזמי המזערי, שיעור הרווח העודף לא יהווה עילה לצמצום נפחיהבינוי.להלן קישור להנחיה.ביום 2.2.2026 נערך על ידי המשנה ליועצת המשפטית לממשלה )משפט אזרחי(סיכום דיון, שעניינו "קביעת שטחי בנייה המותנים בביצוע התחדשות עירוניתבמגרש אחר במסגרת תוכנית להתחדשות עירונית בניינית", בעקבות פנייתעיריית ראשון לציון בקשר לתכנית כלל עירונית להתחדשות בניינית אותה היאמקדמת.סוכם כי ניתן לקבוע בתכנית הוראות המתנות קבלת שטחי בניה במגרשיםמסויימים, בביצוע מיזמי התחדשות עירונית במגרשים אחרים באותה העיר,בהם לא ניתן להוסיף שטחי בניה מבחינה תכנונית. זאת, באמצעות קביעתמגרשים מסויימים בהם יינתנו זכויות עודפות המותנות בביצוע התחדשותעירונית במגרשים אחרים, כאשר ה"הצמדה" בין המגרש בו יינתנו הזכויותהעודפות ובין המגרש הטעון התחדשות עירונית תיעשה בשלב ההיתר - בכפוףלמתווה המפורט בסיכום הדיון.להלן קישור לסיכום הדיון.אנו מאחלים לכם קריאה מהנה.מוזמנים לבקר אותנו:www.fbclawyers.comולעקוב אחרינו:פסיקהבית המשפט העליון : קבעעקרונות למתן פטור מהיטלהשבחה בשכונת שיקוםבמימוש במכר.*בית המשפט העליון : השיב דיוןלוועדת הערר על מנת שתאפשרלמערערת להגיש חוות דעתמומחה מטעמה.*ועדת הערר: בהערכת שווי מצבקודם בשומת השבחה ישלהתחשב בהיטל השבחה בגיןתכניות נושאיות שהוועדההמקומית נהגה לחייב בהיטלהשבחה בגינן על אף שבדיעבדנקבע שנוהג זה היה שגוי.*ועדת הערר: קיבלה ערר כנגדהחלטת ועדה מקומית שלאלאשר הקלה לתוספת יחידותדיור בפרויקט התחדשותעירונית.*ועדת הערר: קיבלה ערר בגיןהימנעות ועדה מקומית ממתןהיתר בניה תואם תכנית.*ועדת הערר: בשומת השבחהבגין מתן היתר בניה מכוחתמ"א 38 לא תובא בחשבוןעליית הערך הנובעת מהציפייהלמימוש התמ"א.מעו"דכן תכנון ובניה פברואר 2026בית המשפט העליון קבע עקרונות למתן פטור מהיטל השבחה בשכונת שיקום במימוש במכרבר"מ 2041/21 הוועדה המקומית לתכנון ובניה ת"א נ' שושנה מדמוני ואח'בבית המשפט העליון, בפני השופטים י' עמית, ע' גרוסקופף, י' כשר, ניתן ביום 22 בינואר .2026סעיף 19)ב()2( לתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה, התשכ"ה1965- קובע כי לא תחול חובת תשלום היטל השבחהבשל השבחה שהיא "השבחה במקרקעין למגורים המצויים בישוב או בחלק ממנו שהממשלה הכריזה עליו כעלשכונת שיקום, כל עוד ההכרזה בתוקף".פסק הדין המרכזי שדן ב הוראה זו הוא רע"א 8565/10 עמאש נ' הוועדה לתכנון ובניה שומרון, בו נקבע כי הוראתהפטור מיועדת למקרים של הרחבת דירה קיימת ולא תחול במקרה של בניית יחידות דיור חדשות.בפסק הדין דנן נדונה השאלה האם הוראת הפטור חלה בעת מכירת מקרקעין שעליהם יחידת דיור קיימת, ואם כן -באילו מגבלות.הוועדה המקומית לתכנון ולבניה תל אביב וכן היועצת המשפטית לממשלה, שעמדתה התבקשה, סברו כי יש לאמץפרשנות לפיה הוראת הפטור אינה חלה במימוש בדרך של מכר.בית המשפט העליון קבע כי כאשר מימוש הזכויות נעשה בדרך של מכר, על הוועדה המקומית להבחין בין השבחהשמקורה באפשרות לשפר את הקיים )לגביה יחול הפטור( ובין השבחה שמקורה באפשרות לבצע בנייה חדשה )לגביהלא יחול הפטור(. משמעות האמור היא כי הפטור יחול במימוש במכר, אך היקפו יוגבל להשבחה המירבית היכולהלהתייחס לרכיב שיפור הבנייה הקיימת בלבד, ואילו יתרת ההשבחה תחויב בתשלום היטל השבחה.בית המשפט הבהיר את המבחן האמור תוך הבחנה בין שלוש קבוצות מקרים, אותן סיכם בתרשים הבא:בית המשפט העליון השיב דיון לוועדת הערר על מנת שתאפשר למערערת להגיש חוות דעת מומחהמטעמהבר"מ 4507/24 הוועדה המקומית לתכנון ולבניה חדרה נ' חברת החשמל לישראלבבית המשפט העליון, בפני השופטים י' עמית, י' וילנר, ר' רונן, ניתן ביום 11 בפברואר .2026הוועדה המקומית לתכנון ולבניה חדרה דרשה מחברת החשמל לשלם לה היטל השבחה בסך של כ600- מלש"ח, בגיןאישור בקשת ה למתן היתר בניה להוספת יחידות י יצור במחזור משולב בתחנת הכוח אורות רבין. דרישת היטלההשבחה התבססה על שומה שנערכה תוך הסתייעות במומחית אשר כיהנה בעבר כסמנכ"לית רגולציה ברשותהחשמל ובתחשיבים שערכה.בגין הדרישה דלעיל הגישה חברת החשמל ערר לוועדת הערר לפיצויים והיטלי השבחה.בדיון שהתקיים סירבה ועדת הערר לבקשת הוועדה המקומית לאפשר למומחית בה הסתייע השמאי מטעמה להשמיעאת דברה או להגיש חוות דעת מטעמה. לאחר מכן, במסגרת החלטתה קיבלה ועדת הערר את הערר, ביטלה את שומתהיטל ההשבחה וקבע ה כי נוכח היקף השומה ומורכבותה היה על הוועדה המקומית לתמוך אותה בחוות דעת מומחהבהיבטים כלכליים של משק החשמל בישראל וכי לא ניתן היה לצרף חוות דעת כאמור בעת הדיון בערר או לאחריו.ערעור על ההחלטה שהוגש לבית המשפט לעניינים מנהליים נדחה ובגין כך הוגשה בקשת רשות ערעור לבית המשפטהעליון, אשר קיבל את הבקשה ודן בערעור לגופו.בית המשפט העליון קבע כי הדין אינו מחייב שמאי מקרקעין לצרף לשומה שערך חוות דעת מומחה בו נעזר בעריכתהשומה: תקנות שמאי מקרקעין )אתיקה מקצועית(, התשכ"ו1966- מחייבות שמאי מקרקעין שנעזר במומחה לצורךעריכת שומתו לפרט את זהות המומחה, פרטי מומחיותו והעניין בו חיווה דעה, כפי שנהג השמאי מטעם הוועדההמקומית. נוכח האמור ובנסיבות העניין נפסק כי " אדרבא, דווקא בשל מורכבות הסוגיה, היה ראוי לאפשרלמערערת להגיש חוות דעת כאמור במסגרת הדיון בשומה בוועדת הערר".בסופו של דבר הערעור התקבל ופסק דינו של בית המשפט בוטל וכך גם החלטת ועדת הערר. הדיון הוחזר לוועדתהערר על מנת שתקיים דיון נוסף, לאחר שתאפשר לוועדה המקומית להגיש חוות דעת מטעמה, וזאת מבלי שביתהמשפט הביע עמדה לגופם של דברים ביחס להשבחה או שיעורה.בהערכת שווי מצב קודם בשומת השבחה יש להתחשב בהיטל השבחה בגין תכניות נושאיותשהוועדה המקומית נהגה לחייב בהיטל השבחה בגינן על אף שבדיעבד נקבע שנוהג זה היה שגויערר 8231/1019 שני שרה ואח' נ' הוועדה המקומית לתכנון ובנייה תל אביבבוועדת הערר ל פיצויים והיטלי השבחה תל אביב, בפני היו"ר עו"ד רויטל אפלבוים, ניתן ביום 30 בדצמבר .2025במסגרת שומה מכרעת בגין מכר מקרקעין בתל אביב קבע שמאי מכריע כי במצב התכנוני הקודם לא ניתן היה לתתהיתרי בניה במקרקעין, המיועדים לתכנון בעתיד בתכנית תא,1200/ ולכן אין להתחשב בהיטלי השבחה ששולמו בגיןתכניות נושאיות )דוגמת תכניות לבנייה במרתפים ועל גגות(, אותן לא ניתן היה לממש לאור ייעוד המקרקעין. זאת,על שאף שלא הייתה מחלוקת שהבעלים הקודמים שילמו היטלי השבחה בגין התכניות הנושאיות במסגרת עסקתמכר המקרקעין לנישומות דנ ן.על קביעה זו הוגש ערר לוועדת הערר לפיצויים והיטלי השבחה.ועדת הערר קבעה כי לאור ההחלטה בערר 85112/12 עמוס מימון נ' הוועדה מקומית תל אביב )מיום 17.8.2015(, איןכיום מחלוקת שלא ניתן לממש במקרקעין "מוקפאים" בתכנית תא1200/ )מקרקעין שלא ניתן להוציא בהם היתריבניה לאור ייעודם לתכנון בעתיד בתכנית תא1200/( תכניות נושאיות ולפיכך גם לא ניתן לחייב בגינן בהיטל השבחה,עד לאישורן של תכניות מפורטות אשר יאפשרו בניה במקרקעין. ההשבחה בגין התכניות הנושאיות תילקח בחשבוןבמצב החדש שלאחר אישור תכנית מפורטת שתאפשר בניה במקרקעין.אלא שבענייננו, כאמור לעיל, היטל ההשבחה בגין התכניות הנושאיות שולם במימוש הקודם, בהתאם לנוהג ולפרשנותשל הוועדה המקומית באותו מועד, לחייב בהיטל השבחה בגין תכניות נושאיות גם בעת מימוש במכר של מקרקעין"מוקפאים".נוכח האמור, ועדת הערר קבעה כי כאשר מתקיים מימוש במכר לאחר אישור תכניות נושאיות ולפני אישור תכניתמפורטת, יש להביא בחשבון את הזכויות מכוח התכניות הנושאיות כחלק מהמצב הקודם במסגרת תחשיב ההשבחהבגין התכנית המפורטת, בתנאי שהמימוש נעשה לפני שינוי הנורמה המשפטית כפי שהתגבשה בהחלטה בעניין מימון:"משעה שבמועד המימוש הקודם במקרקעין חייבה הוועדה המקומית בהיטל השבחה בגין התכניות הנושאיות,בהתאם לפרשנותה את המצב התכנוני והמשפטי באותה עת, הרי שלא ניתן להחיל למפרע נורמה משפטית אחרתשנקבעה מאוחר יותר למימוש הקודם, ובמקרה זה גם מאוחר למועד הקובע".עוד נקבע כי גם במקרה בו הנישום לא יכול להוכיח תשלום היטל השבחה בגין תכניות נושאיות, קמה חזקה לטובתוכי בהינתן מימוש קודם במכר, שנערך לפני שניתנה ההחלטה בעניין מימון ולפני שינוי מדיניות הוועדה המקומית, הרישבאותו מימוש שולם היטל השבחה בגין תכניות נושאיות. עם זאת, הוועדה המקומית זכאית לסתור חזקה זו ככלשיש בידה מידע ודאי המראה כי לא בוצע חיוב כאמור )דוגמת שומת היטל השבחה או שומה מכרעת שניתנה בגיןאותו מכר(.בנסיבות העניין הורתה ועדת הערר לשמאי המכריע לתקן את שומתו באופן שיביא בחשבון את זכויות התכניותהנושאיות בגינן שולם היטל השבחה - בפועל ו/או בפטור ו/או באין השבחה - כחלק משווי המצב הקודם.התקבל ערר כנגד החלטת ועדה מקומית שלא לאשר הקלה לתוספת יחידות דיור בפרויקטהתחדשות עירוניתערר 11025/1025 י.ח דמרי בניה ופיתוח בע"מ נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבניה בת יםבוועדת הערר ל תכנון ולבניה תל אביב, בפני היו"ר עו"ד הלל גלקופ, ניתן ביום 11 ב ינואר .2026הוועדה המקומית לתכנון ולבניה בת ים אישרה את בקשת העוררת למתן היתר בניה לפרויקט פינוי-בינוי, אולםדחתה את בקשתה להקלה לתוספת 14 יחידות דיור, בנימוק כי אין הצדקה תכנונית בהעמסת יחידות דיור נוספותבתכנית חדשה וכי מלאי הדירות בעיר מוגבל ויש לאפשר התחדשות ביתר המבנים בעיר.ועדת הערר לתכנון ולבניה במחוז תל אביב קיבלה ערר שהוגש על ההחלטה דלעיל וקבעה כי על אף שאישור הקלהאינו זכות מוקנית, שיקול דעתה של הוועדה המקומית כפוף לחובות מהמשפט המנהלי, ובכלל זאת - חובת הנמקה,הישענות על תשתית עובדתית רלוונטית, שקילת מכלול השיקולים הרלוונטיים ועוד. בנסיבות העניין נקבע שהנימוקבדבר העדר הצדקה תכנונית הוא כללי וסתמי ואינו מתייחס לנימוקי הבקשה )יצירת תמהיל דירות מיטבי וניצולמלוא זכויות הבניה בתכנית(, לתוספת היחידות המבוקשת ול השפעתן בפועל. עוד נקבע שלא נבחנה האפשרותלהיענות לבקשה להקלה באופן חלקי.נוכח האמור נקבע שהבקשה תידון מחדש בוועדה המקומית, תוך פירוט הסוגיות אליהן תתייחס הוועדה, לרבותהשפעת דחיית הבקשה להקלה על תמהיל יחידות הדיור וגודלן, בחינה קונקרטית של כושר הנשיאה התשתיתי ביחסלתוספת יחידות הדיור המבוקשות, הסתמכות, סוגיות כלכליות )תקן 21 שעניינו ערכי רווח יזמי מינימליים בתכניותפינוי-בינוי(, מועד אישור התכנית וחלופות קונקרטיות.נוכח הצהרת העוררת כי ככל שההקלה לא תאושר הפרויקט יבוטל, ועדת הערר לא הכריעה בבקשת העוררת שלאלעכב את מתן היתר הבניה באופן חלקי, בהתאם לאמור בסעיף 152)ב()2( לחוק התכנון והבניה. זאת, מחשש שמתןהיתר לתחילת עבודות בנייה שעה שקיים סיכון ממשי שהפרויקט לא יושלם עלול להוביל למצב בו עבודות הבנייה לאימומשו באופן מלא ובשטח תישאר תשתית בנייה חלקית בלבד. עם זאת, ועדת הערר אפשרה לעוררת לחזור בהמהצהרתה הנ"ל ולבקש עיון מחדש בהחלטה זו לאור "שינוי הנסיבות".התקבל ערר בגין הימנעות ועדה מקומית ממתן היתר בניה תואם תכניתערר 11036/1125 חברת אור-און קריית אונו בע"מ נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה קריית אונובוועדת הערר לתכנון ולבניה תל אביב, בפני היו"ר עו"ד הלל גלקופ, ניתן ביום 20 בינואר .2026העוררת הגישה ערר בגין הימנעות הוועדה המקומית לתכנון ולבניה קרית אונו מלהכריע בבקשתה למתן היתרלהקמת שני מבני מסחר ותעסוקה מעל חניון תת קרקעי במקרקעין הסמוכים לבית ספר יסודי.הבקשה הוגשה כבקשה אשר תואמת תכנית שהוועדה המקומית הייתה אחת ממגישותיה ואושרה לפני מספר שניםומכוח מסמך עיצוב אדריכלי ונופי שהוכן לפי תכנית זו ואושר על ידי הוועדה המקומית. טרם הגשת הערר התקיימהפגישה בין נציגי העוררת ובין נציגי העירייה בה נמסר לעוררת שהעירייה אינה רואה את הפרויקט בחיוב ומבקשתלבדוק אפשרות לצמצמו.ועדת הערר חזרה על מושכלות יסוד לפיהן משהוגשה בקשה להיתר התואם תכנית, חלה על מוסד התכנון חובהלאשרה. עוד נקבע כי טענות הוועדה המקומית לפיהן התכנון אינו ראוי לאור זאת שמדובר בסביבת בית ספר נדחו עלידי הוועדה המחוזית אשר אישרה בשעתו את התכנית וקבלתן מהווה מסלול עוקף להליכי ההתנגדות, שאין לו עיגוןחוקי, ולפגיעה בעקרונות של ודאות תכנונית.בנוסף, נקבע שאין לדון בטענת הוועדה המקומית כי היא פועלת לעריכת תכנית לכל המתחם ובכוונתה לקבוע תנאיםלהוצאת היתרי בניה מכוח סעיף 78 לחוק התכנון והבניה בגין כך, שכן הוועדה המקומית כלל לא פרסמה הודעהכאמור ובהעדר פרסום אין להודעה הנטענת כל נפקות משפטית. כוונה עתידית לשנות תכנית אינה מהווה לכשעצמהעילה לאי מתן היתר בניה התואם תכנית תקפה.ועדת הערר דחתה גם את טענת הוועדה המקומית כי היא כלל לא נדרשה לדון בבקשה נוכח סעיף 11 לתקנות התכנוןוהבניה )תכנית איחוד וחלוקה(, תשס"ט,2009- לפיו לאחר אישור תכנית איחוד וחלוקה לא יינתן היתר בניה במתחםהאיחוד והחלוקה אלא לאחר שהוועדה המקומית אישרה תצ"ר )תכנית לצרכי רישום(, וכל עוד לא אושר תצ"רכאמור מכוחה של התכנית. זאת, משום שדרישה לאישור תצ"ר היא תנאי להוצאת היתר ולא לקיום דיון בבקשהלהיתר ולא תנאי עקרוני לאישורה.לאחר האמור, ועדת הערר בחנה את טענות הוועדה המקומית לאי עמידת הבקשה בתנאים שונים: ביחס לחלקמהתנאים נקבע שהם הושלמו וביחס לתנאים אחרים נקבע כי הם הושלמו אולם רשות הרישוי תוכל לדרוש שינוייםביחס אליהם כתנאי למתן היתר בניה. עם זאת, ככל שיתעוררו מחלוקות ביחס לשינויים אלה בין העוררת ובין רשותהרישוי, הסמכות לדון בכך תועבר לרשות הרישוי הארצית. זאת, מכוח סעיף 152)א()3( לחוק התכנון והבניההמאפשר פנייה ל"רשות רישוי ארצית" במקרה בו רשות הרישוי אינה מוציאה היתרי בניה בהתאם למועדיםהקבועים בחוק.נוכח האמור התקבל הערר והבקשה להיתר אושרה בתנאים שפורטו בהחלטה.בשומת השבחה בגין מתן היתר בניה מכוח תמ"א 38 לא תובא בחשבון עליית הערך הנובעתמהציפייה למימוש התמ"אערר 8004/0125 הוועדה המקומית לתכנון ובנייה פתח תקווה נ' חברת לב העיר בלפור חפץ חיים פ"ת בע"מבוועדת הערר לפיצויים והיטלי השבחה מרכז, בפני היו"ר עו"ד דביר סגלוביץ', ניתן ביום 1 בפברואר .2026במסגרת שומה מכרעת שנערכה בשל מתן היתר בניה מכוח תמ"א 38 בפתח תקווה התחשב השמאי המכריעבפוטנציאל התכנוני הגלום בתמ"א 38 בחישוב שווי המקרקעין במצב הקודם.בגין קביעה זו הגישה הוועדה המקומית ערר.זמן קצר לאחר הגשת הערר פסק בית המשפט העליון בבר"מ 25226-04-25 הוועדה המקומית לתכנון ובניה תל אביבנ' לויתן אדיב שמואל, כי בשומת היטל השבחה יש לכלול בעת הערכת שווי המצב הקודם את עליית הערך הנובעתמאישור תמ"א .38הוועדה המקומית טענה כי יש לאבחן בין עניין לויתן ובין ענייננו שכן בעניין לויתן דובר בתכנית משביחה "רגילה"והשאלה שנבחנה הייתה האם יש להביא בחשבון פוטנציאל מכוח תמ"א 38 במצב שקדם לה, כאשר המימוש נעשהבדרך של מכירה. מנגד, בענייננו התכנית המשביחה עצמה היא תמ"א 38 שכן מימוש הזכויות נעשה בדרך של מתןהיתר בניה מכוחה. בנסיבות אלה חלה ההלכה שנקבעה ברע"א 4487/01 הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה, רחובותנ' מ. לוסטרניק, לפיה יש להעריך את שווי המצב הקודם מבלי להביא בחשבון עליית ערך שמקורה בציפייה לאישורהתכנית המשביחה שבגינה מוטל ההיטל.ועדת הערר קיבלה את עמדת הוועדה המקומית וקבעה כי מקום בו ניתן היתר בניה מכוח תמ"א ,38 באופן שמגבשאירוע מס מכוחה, יש להחיל את " כלל הנטרול" שנקבע בעניין לוסטרניק ולקבוע את שווי המצב הקודם תוך נטרולעליית הערך שמקורה בציפייה למימוש זכויות מכוח התמ"א. מנגד, כאשר לא ניתן היתר בניה מכוח התמ"א איןלראות בה "אירוע מס" ולפיכך כלל הנטרול לא יחול.ועדת הערר ציינה כי יישום כלל הנטרול ביחס למיזמים המקודמים מכוח תמ"א 38 כרוך בקשיים ממשיים נוכחהצורך ב"חילוץ" רכיב עליית הערך שמקורו בציפייה למימוש התמ"א מתוך נתונים המתייחסים לשווי דירה בנויה.נוכח האמור הציגה הוועדה מספר גישות אפשריות ליישום כלל הנטרול אולם קבעה כי אין בכך לקבוע מסמרותבאשר למכלול הגישות האפשריות.בסופו של דבר, הערר התקבל והשומה הושבה לשמאי המכריע לבחינה מחודשת בהתאם לעקרונות שנקבעו בהחלטה