Op grond van de meeste huurovereenkomsten voor bedrijfsruimte is huurder een boete verschuldigd aan verhuurder wanneer hij zijn betalingsverplichting onder de huurovereenkomst niet (tijdig) nakomt. Bij huurovereenkomsten die zijn opgesteld volgens één van de modellen die zijn vastgesteld door de Raad voor Onroerende Zaken ("ROZ") is de boetebepaling opgenomen in de algemene bepalingen. Over de uitleg van deze bepalingen bestaat discussie.

De verschillende ROZ-modellen kennen onderlinge verschillen in de bewoordingen van deze boetebepaling, maar op hoofdlijnen zijn de bepalingen gelijk. Uitgangspunt is betaling van een percentage per maand met een minimum bedrag. In het ROZ model van 2015 voor 230a-bedrijfsruimte, luidt de bepaling (artikel 23.2) voor zover relevant als volgt:

"(…) verbeurt Huurder aan Verhuurder van rechtswege per kalendermaand vanaf de vervaldag van dat bedrag een direct opeisbare boete van 1% van het verschuldigde per kalendermaand, waarbij elke ingetreden maand als een volle maand geldt, met een minimum van € 300 per maand.(…)."

In de praktijk leidt deze bepaling regelmatig tot geschillen over de uitleg. De rechtspraak is voor wat betreft de uitleg van deze boetebepaling grofweg in twee kampen verdeeld. Aan de ene kant staat de cumulatieve uitleg van de boetebepaling waarbij er vanuit wordt gegaan dat telkens per iedere opvolgende maand een nieuwe boete verschuldigd is over alle (individuele) tot op dat moment achterstallige maandtermijnen. Aan de andere kant staat de beperkte uitleg van de boetebepaling, waarbij de verschuldigde boete iedere opvolgende maand over het totaal (als een geheel) aan openstaande maandtermijnen verschuldigd is.

Het minimale boetebedrag, € 300 voor iedere maand dat een huurtermijn onbetaald blijft, is niet afhankelijk van de hoogte van de huurprijs. De verhouding tussen het boetebedrag en de huurprijs varieert dan ook, met dien verstande dat de boete nimmer minder dan 1% van de huurprijs kan bedragen. Naarmate de huurprijs lager is, is de boete in verhouding tot de huurprijs hoger. Bij een huurprijs van € 10.000 per maand bedraagt de boete per maand 3% van de huurprijs, bij een huurprijs van € 1250 per maand is dat 24% per maand, 288% per jaar. Dat betekent dat naarmate de huurprijs lager is, de boete aan (relatieve) betekenis wint.

De boete strekt niet alleen tot nakoming, maar onmiskenbaar ook tot schadevergoeding. De verbintenis waaraan de boete is verbonden, is een verbintenis tot vergoeding van schade. Op grond van de wet bestaat de schade wegens vertraging in de voldoening van deze verbintenis uit de wettelijke (handels)rente, die momenteel 8% per jaar bedraagt. Bij een huurprijs van € 1250 is de boete dan ook 36 keer zo hoog als de wettelijke handelsrente, de op grond van de wet verschuldigde schadevergoeding.

Onderstaand rekenvoorbeeld laat zien dat dit verschil in uitleg niet van geringe betekenis is:

Deze tweestrijd in de rechtspraak en de uitleg van de boetebepaling kwam afgelopen maand weer naar voren in een vonnis van de voorzieningenrechter van de rechtbank Overijssel. De voorzieningenrechter overweegt expliciet dat hij voor de berekening van de verbeurde boetes niet de door eiseres gebezigde, op het arrest van het Gerechtshof Amsterdam van 8 september 2015 gebaseerde, cumulatieve uitleg van artikel 23 lid 2 van de algemene bepalingen hanteert, nu het volgens de voorzieningenrechter nimmer de bedoeling van de opsteller van die algemene bepalingen is geweest om voor elke huurtermijn die in een maand niet werd betaald een minimumboete van € 300,-- per maand te laten vervallen. De voorzieningenrechter baseert zich voor de berekeningswijze van de verbeurde boetes op de uitleg die het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden blijkens haar arrest van 23 januari 2018 voorstaat. De voorzieningenrechter volgt dus de beperkte - voor huurder gunstigere - uitleg.

Het voorgaande geeft een huurder of verhuurder niet veel houvast met betrekking tot de afdwingbaarheid van de boetebepaling. Als verhuurder wil je er verzekerd van zijn dat je in het geval van een wanbetalende huurder een beroep kunt doen op de cumulatieve uitleg van de boetebepaling, waar een huurder dit juist zal willen voorkomen.

Een oplossing in dit kader kan zijn om een bijzondere bepaling in de huurovereenkomst op te nemen. In de bepaling kan de bedoeling van partijen worden uitgelegd, desgewenst met een rekenvoorbeeld. Daarnaast kan worden geduid waarom de boete is opgenomen, hoe de hoogte is bepaald en bijvoorbeeld wat de schade is van verhuurder als huurder zijn verplichtingen niet nakomt. Dit heeft als bijkomend voordeel dat de kans kleiner is dat de boete door een rechter wordt gematigd omdat deze buitensporig is en daarom tot een onaanvaardbaar resultaat leidt.De boete komt op grond van art. 6:92 BW in beginsel overigens in de plaats van de schadevergoeding op grond van de wet. Art. 6:92 BW is echter van regelend recht. Partijen kunnen daarvan afwijken in de huurovereenkomst. In de ROZ-bedingen die zien op te late betaling door de huurder is dat niet gebeurd. Naast de boete van 2% of 1% per maand is de huurder dus geen wettelijke (handels)rente verschuldigd. Wil de verhuurder naast de boete de wettelijke handelsrente kunnen vorderen, dan moet daarvoor in de bijzondere bepalingen bij de huurovereenkomst eveneens een beding worden opgenomen.