(Circular 2/2013 del MAB)

1. INTRODUCCIÓN

La Ley 16/2012, de 27 de diciembre, por la que se adoptan diversas medidas tributarias dirigidas a la consolidación de las finanzas públicas y al impulso de la actividad económica, modificó, entre otras muchas materias, el régimen jurídico establecido para las Sociedades Anónimas Cotizadas de Inversión en el Mercado Inmobiliario ("SOCIMIs") en la Ley 11/2009, de 26 de octubre, que introdujo esta figura en nuestro ordenamiento.

Una de las principales modificaciones introducidas en el régimen de las SOCIMIs es permitir que las acciones de estas sociedades puedan cotizar no sólo en mercados secundarios oficiales (como exigía la Ley 11/2009 en su redacción original), sino también en sistemas multilaterales de negociación como el Mercado Alternativo Bursátil ("MAB"), cuyos requisitos de incorporación y permanencia son significativamente menos gravosos que los de los mercados regulados.

A raíz de esta modificación legislativa, el MAB ha creado un segmento específico para SOCIMIs que se rige por la Circular 2/2013, de 15 de febrero, de reciente publicación, cuyos principales aspectos resumimos a continuación. Esta Circular no entrará en vigor hasta que así lo establezca el propio MAB mediante Instrucción Operativa, lo que a la fecha de preparación de esta nota todavía no ha tenido lugar.

2. RÉGIMEN APLICABLE A LAS SOCIMIs QUE SE INCORPOREN AL MAB

La regulación del nuevo segmento de SOCIMIs está basada en la del segmento ya existente para las empresas en expansión, a la que de hecho replica casi en su integridad. En este sentido, la Circular 2/2013 dispone que serán de aplicación a las SOCIMIs:

  1. las reglas de incorporación y exclusión de acciones previstas para las empresas en expansión en la Circular 5/2010, de 4 de enero, con las particularidades que se indican en los apartados 2.1 a 2.6 siguientes;
  2. los requisitos y procedimientos aplicables a los aumentos de capital de las empresas en expansión establecidos en la Circular 1/2011, de 23 de mayo;
  3. las normas de contratación de acciones y derechos de suscripción de acciones de empresas en expansión de las Circulares 7/2010, de 4 de enero, y 2/2011, de 8 de junio, respectivamente;
  4. los requisitos de información periódica exigidos a las empresas en expansión en la Circular 9/2010, de 4 de enero (ajustados, en lo que respecta a las participaciones significativas, al umbral señalado en el apartado 2.4 siguiente); y
  5. la regulación del Asesor Registrado contemplada en la Circular 10/2010, de 4 de enero.

Las concretas particularidades aplicables a las SOCIMIs en lo que respecta a los requisitos de incorporación al MAB son las siguientes:

2.1 Sociedades que pueden incorporarse al MAB

Podrán incorporarse al MAB las SOCIMIs sujetas a la Ley 11/2009 y aquellas sociedades anónimas extranjeras cuyo objeto social y régimen de inversión sea equiparable con el previsto en la legislación española para las SOCIMIs. Tanto unas como otras deberán tener el capital social totalmente desembolsado, acciones representadas por anotaciones en cuenta y ninguna restricción legal o estatutaria que impida su negociación y transmisibilidad.

A diferencia del régimen aplicable a las empresas en expansión, no se exige a las SOCIMIs que en el momento de su incorporación al MAB tengan ya actividad comercial y estén obteniendo ingresos significativos.

2.2 Requisitos de Difusión

Es preciso que acciones que representen como mínimo (i) un 25% de las acciones emitidas por la SOCIMI o (ii) un valor estimado de mercado de dos millones de euros pertenezcan a accionistas con un porcentaje inferior al 5% del capital social de la compañía.

2.3 Lock-up

Los accionistas de referencia y los principales directivos deberán comprometerse a no vender acciones ni realizar operaciones equivalentes a ventas de acciones dentro del año siguiente a la incorporación de la sociedad al MAB, salvo aquellas que se pongan a disposición del proveedor de liquidez, en su caso.

2.4 Participaciones Significativas

Se reduce el umbral de comunicación de participaciones significativas del 10% (aplicable para empresas en expansión) al 5%. Esta modificación responde a la necesidad de identificar a los socios con participación superior al 5% como consecuencia de las particularidades del régimen fiscal de las SOCIMIs. Conforme a dicho régimen, las SOCIMIs ( que en principio tributan a tipo cero en el Impuesto de Sociedades) estarán sometidas a un gravamen especial del 19 por ciento sobre el importe íntegro de los dividendos o participaciones en beneficios distribuidos a los socios cuya participación sea igual o superior al 5%, cuando dichos dividendos, en sede de sus socios, estén exentos o tributen a un tipo de gravamen inferior al 10 por ciento.

2.5 Valoración

Para que sus acciones puedan incorporarse al MAB, la SOCIMI debe aportar una valoración realizada por un experto independiente de acuerdo con criterios internacionalmente aceptados, salvo que dentro de los seis meses previos a la solicitud de incorporación se haya realizado una colocación de acciones o una operación financiera que resulten relevantes para determinar un primer precio de referencia para el inicio de la contratación de las acciones de la sociedad.

2.6 Documento Informativo de Incorporación al MAB

El Documento Informativo de Incorporación de las SOCIMIs tiene el mismo contenido que el exigido para las empresas en expansión en la Circular 5/2010, pero debe incluir además la siguiente información para ajustarse a las características específicas de este tipo de sociedades:

  1. Descripción de los activos inmobiliarios, situación y estado, período de amortización, concesión o gestión.
  2. Eventual coste de puesta en funcionamiento por cambio de arrendatario.
  3. Información fiscal.
  4. Descripción de la política de inversión y de reposición de activos. Descripción de otras actividades distintas de las inmobiliarias.
  5. Informe de valoración realizado por un experto independiente de acuerdo con criterios internacionalmente aceptados, salvo que dentro de los seis meses previos a la solicitud se haya realizado una colocación de acciones o una operación financiera que resulten relevantes para determinar un primer precio de referencia para el inicio de la contratación de las acciones de la sociedad.
  6. Número de accionistas, con detalle sobre número de acciones y porcentaje de capital de los principales (aquellos que tengan una participación superior al 5% del capital).