Feiten

De verhuurder is eigenaar van een bedrijfspand dat is opgedeeld in 2 compartimenten. Het ene gedeelte is verhuurd aan een autobedrijf en het andere gedeelte met ingang van 1 april 2013 aan huurder Aarbodem, die het gehuurde gebruikte als bedrijfs- en kantoorruimte voor groothandel op het gebied van horeca. Op de huurovereenkomst zijn van toepassing de Algemene Bepalingen huurovereenkomst kantoorruimte van het ROZ van juli 2003.

Op 5 december 2014 is brand uitgebroken in de door het autobedrijf gehuurde ruimte. De brand heeft er onder meer toe geleid dat (ook) in de door huurder gehuurde ruimte rook- en roetschade is ontstaan. De schade van huurder bedraagt ruim € 130.000,=. Bij brieven van december 2014 en april 2015 heeft de verhuurder de huurder gesommeerd om de huur tijdig te blijven betalen. De huurder Aarbodem heeft vanaf mei 2015 de huurprijs niet meer voldaan. De totale huurachterstand is ruim € 10.000,=.

Kantonrechter

Aarbodem heeft het verweer gevoerd dat bij de brand op 5 december 2014, ten gevolge van de gebrekkige branddeur tussen de door Auto Rivano gehuurde ruimte en het gehuurde, rook- en roetschade in het gehuurde is ontstaan. Als gevolg hiervan is het huurgenot van het gehuurde verminderd en heeft Aarbodem schade geleden, zo stelt hij. Het verminderde huurgenot dient te leiden tot een verlaging van de huursom (artikel 7:207 BW). Bovendien heeft Aarbodem vanwege het verminderde huurgenot en zijn ten gevolge van de brand geleden schade van ruim € 130.000,=, het recht zijn verplichting tot betaling van de huur op te schorten.

De kantonrechter gaat niet mee in dit standpunt van Aarbodem als huurder. De kantonrechter heeft geoordeeld dat het gegeven dat Aarbodem vanaf mei 2015 niet meer heeft voldaan aan zijn verplichting tot betaling van de huur, met zich brengt dat de vordering tot betaling van de huurachterstand en de ontruiming van het gehuurde in beginsel voor toewijzing gereed liggen.

Het beroep door Aarbodem op opschorting moet volgens de kantonrechter worden verworpen. Voor zover Aarbodem bedoelt te betogen dat het gebrek bestaat uit het niet goed sluiten van de branddeur, geldt dat dit gebrek geen grond voor opschorting is, nu het niet leidt tot een vermindering van het huurgenot. Ook het opschortingsverweer is door de kantonrechter verworpen. De kantonrechter heeft in de vorderingen van verhuurder tot ontruiming van het gehuurde en betaling van een huurachterstand van € 10.800 toegewezen en Aarbodem veroordeeld in de proceskosten.

Aarbodem is in appel gegaan. Uiteindelijk oordeelt het hof anders dan de kantonrechter in eerste aanleg.

Gerechtshof

Op 12 juli 2016 wees het Gerechtshof Amsterdam arrest in deze kwestie (ECLI:NL:GHAMS:2016:2892):

In een deskundigenrapport wordt uiteengezet dat de branddeur door de aanwezigheid van de spleten niet voldeed aan hetgeen huurder bij het aangaan van de huurovereenkomst mocht verwachten, met name omdat de branddeur niet voldeed aan het bepaalde in het Bouwbesluit. Voorshands is dus aannemelijk dat de branddeur ten tijde van het aangaan van de huurovereenkomst gebrekkig was. De branddeur diende jaarlijks te worden gekeurd. Deze keuring heeft vanaf 2006 niet meer plaatsgevonden.

Het hof acht voorshands aannemelijk dat als die keuringen wel hadden plaatsgevonden, dit gebrek op enigerlei moment vóór de datum waarop de huurovereenkomst is aangegaan zou zijn ontdekt, zodat verhuurder dit gebrek kende, althans behoorde te kennen. De gebrekkigheid van de branddeur heeft substantiële rook- en roetschade tot gevolg gehad die de openstaande huurachterstand ruimschoots overtreft. Nu deze schade voortvloeide uit een gebrek in het gehuurde, heeft verhuurder onvoldoende gemotiveerd betwist dat zij voor deze schade in beginsel aansprakelijk is. Het beroep van verhuurder op eigen schuld van huurder omdat huurder de branddeur niet jaarlijks heeft laten controleren, staat naar het oordeel van het hof niet in de weg aan het honoreren van het opschortingsverweer. Voor zover sprake mocht zijn van eigen schuld, zal dit voorshands niet leiden tot het geheel voor rekening komen van de schade van huurder. Het gegeven dat huurder de branddeur niet heeft gekeurd, laat onverlet dat het gehuurde ten tijde van het aangaan van de huurovereenkomst een gebrek kende waarvoor verhuurder in beginsel aansprakelijk is.

Aannemelijk is dat huurder (volgens regelend recht) bevoegd is zijn verplichting tot betaling van de huur op te schorten. Echter in de algemene voorwaarden is de bevoegdheid van huurder tot opschorting uitgesloten, terwijl bovendien een exoneratie is overeengekomen. Huurder stelt dat deze artikelen werking missen in het geval één van de opgenomen uitzonderingen zich voordoet, te weten dat de schade het gevolg is van grove schuld of ernstige nalatigheid van de verhuurder, dan wel sprake is van een gebrek aan het gehuurde dat verhuurder bij het aangaan van de huurovereenkomst kende of had behoren te kennen, tenzij het gaat om gebreken waarvan huurder op de hoogte was of had kunnen zijn door zijn onderzoek (inspectie door de huurder van de geschiktheid van het gehuurde vóór de ingebruikname). Dat dit laatste het geval is geweest, is voorshands niet aannemelijk geworden.

Het feit dat huurder vóór het aangaan van de huurovereenkomst het opleveringsrapport heeft ondertekend, brengt niet zonder meer met zich dat hij hierdoor op de hoogte was of had kunnen zijn van de gebrekkigheid van de branddeur.

Weliswaar moeten de spleten zichtbaar zijn geweest, maar voorshands acht het hof niet aannemelijk dat hierdoor voor huurder ook duidelijk was dat de branddeur hiermee niet voldeed aan de (in het bouwbesluit opgenomen) vereisten. Aannemelijk is dat de schade het gevolg is van een gebrek aan het gehuurde en dat verhuurder dit gebrek bij het aangaan van de huurovereenkomst behoorde te kennen. Het hof oordeelt dat niet uitgesloten is dat huurder zich op opschorting kan beroepen.

De vorderingen van verhuurder tot ontruiming van het gehuurde en de betaling van de huurachterstand worden in hoger beroep alsnog afgewezen.