Indien een huurder in verband met een renovatie van zijn woning tijdelijk dient te verhuizen, heeft hij recht op een verhuiskostenvergoeding. Met betrekking tot de sociale verhuurder was dit al geruime tijd geregeld in artikel 11 van het Besluit Beheer Sociale Huisvesting (BBSH).

In februari 2010 is er op dit punt een wettelijke regeling ingevoerd die ook geldt voor de huurders van een particuliere verhuurder. Op grond daarvan hebben nu alle huurders recht op in ieder geval een minimumbijdrage in de verhuis- en inrichtingskosten indien er in verband met een renovatie noodzakelijkerwijs dient te worden verhuisd. Deze minimumbijdrage is vastgesteld bij ministeriele regeling en wordt jaarlijks geïndexeerd. De minimumbijdrage is € 5.658,-.

Hamvraag bij deze regeling is uiteraard of de voorgenomen renovatie een verhuizing noodzakelijk maakt. De hoogte van de minimumbijdrage impliceert een substantiële verplichting voor de verhuurder en bij complexgewijze renovaties wordt er door de al dan niet sociale verhuurder het nodige ondernomen om de renovatie zodanig uit te voeren dat een verhuizing niet noodzakelijk is. In dat kader worden er chemische toiletten en douchewoningen (daar kan men wel overdag verblijven maar niet overnachten) beschikbaar gesteld en ook vrijstelling van huurbetaling en uitkering van overlastvergoedingen en beperkte herinrichtingsvergoedingen zijn niet ongebruikelijk. Per saldo zijn de kosten voor de verhuurder dan minder dan de minimumbijdrage per woning.

Aldus geschiedde ook bij de renovatie van een complex van bijna 300 woningen in Gorinchem. Nadat de duur van de renovatie en de omvang van de overlast voor de huurders fors tegenvielen, gingen ruim 60 huurders naar de rechter om de minimumbijdrage op grond van het BBSH te vorderen. De kantonrechter wees dit af maar anderzijds wees de kantonrechter wel een aanvullende vergoeding toe van € 1.500,- per huurder. In hoger beroep oordeelde het gerechtshof ’s-Gravenhage in januari 2013 anders dan de kantonrechter dat het renovatievoorstel van de verhuurder niet redelijk was voor zover het renovatievoorstel was gebaseerd op het uitgangspunt dat de renovatie kon worden uitgevoerd in bewoonde staat. Het Hof nam daarbij de volgende factoren in aanmerking:

  1. De aard van de uitgevoerde werkzaamheden (slopen en vernieuwen), de daarmee gepaard gaande geluidsoverlast, stofontwikkeling en asbestsanering (van riolering en schoorsteen).
  2. De omstandigheid dat de binnenwerkzaamheden alle vertrekken van de woning betroffen.
  3. De omstandigheid dat de werkzaamheden huurders ertoe noopten hun spullen overdag nauwkeurig af te dekken en zelf geregeld elders te verblijven.
  4. De omstandigheid dat (gedurende bepaalde perioden) geen gebruik kon worden gemaakt van de normale voorzieningen zoals keuken, douche, toilet, water, elektriciteit en verwarming.
  5. De geplande duur van de werkzaamheden (uiteindelijk langer dan 5 weken).

Op grond hiervan kon de verhuurder in redelijkheid niet van de huurders verlangen dat zij tijdens de renovatie in de woning bleven wonen. De minimumbijdrage op grond van het BBSH c.q. de wet diende dan ook door de verhuurder aan iedere huurder te worden betaald. Daarbij was niet van belang of er daadwerkelijk was verhuisd en/of er verhuiskosten waren gemaakt daar het hier aldus het Hof een forfaitaire vergoeding betreft.

De verhuurder mocht van het Hof wel in mindering brengen hetgeen al aan de huurders was betaald ter zake ongemakkenvergoeding, overlastvergoeding en inrichtingskosten terwijl door de verhuurder ook € 5,00 per dag mocht worden berekend indien en voor zover een huurder een douchewoning had gebruikt.

In het arrest staat uitvoering opgesomd welke werkzaamheden er in het kader van de renovatie aan de buitenkant en de binnenkant van het gebouw zijn uitgevoerd. Met deze opsomming en met de door het Hof in aanmerking genomen factoren bij de beoordeling dat een verhuizing in verband met de renovatie in dit geval noodzakelijk was, kunnen huurders en verhuurders hun voordeel doen met betrekking tot de vraag of een verhuizing in verband met een voorgenomen renovatie al dan niet noodzakelijk is met als gevolg dat de minimumbijdrage van € 5.658,- in de verhuis- en inrichtingskosten wel of juist niet verschuldigd is.

Ongeacht het standpunt van de verhuurder ter zake blijft het de huurder vrij staan door de kantonrechter te laten toetsen of het door de verhuurder gedane renovatievoorstel redelijk is.