一、陸資相關定義

依臺灣地區與大陸地區人民關係條例(下稱「兩岸關係條例」)第73條第1項規定:「大陸地區人民、法人、團體、其他機構或其於第三地區投資之公司,非經主管機關許可,不得在臺灣地區從事投資行為」。為此,經濟部訂定大陸地區人民來臺投資許可辦法(下稱「投資許可辦法」),規範有關陸資來臺投資許可之程序與要求。依投資許可辦法第3條規定,大陸地區投資人可歸納為下述二類:

1.大陸地區人民(下稱「大陸地區人民」)及大陸地區法人、團體或其他機構(下稱「大陸地區公司」);或

2.大陸地區人民或大陸地區公司於第三地區投資之公司(下稱「陸資公司」)。

上述「陸資公司」,係指大陸地區人民及大陸地區公司投資第三地區之公司,且有下列情形之一者:(1)直接或間接持有該第三地區公司股份或出資總額逾30%;或(2)對該第三地區公司具有控制能力(大陸地區人民、大陸地區公司及陸資公司以下合稱「陸資」)。

二、陸資在臺取得不動產相關權利之限制

依兩岸關係條例第69條第1項規定:「大陸地區人民、法人、團體或其他機構,或其於第三地區投資之公司,非經主管機關許可,不得在臺灣地區取得、設定或移轉不動產物權。但土地法第17條第1項所列各款土地,不得取得、設定負擔或承租」。為此,內政部訂定大陸地區人民在臺灣地區取得設定或移轉不動產物權許可辦法(下稱「許可辦法」),對於陸資來臺取得不動產,設有若干限制,例如土地種類限制、資格限制、使用目的限制、移轉限制及總量管制等。

三、許可辦法本次修訂主要內容簡介

鑑於自2009年起,國內都會區不動產價格持續高漲,許可陸資來臺取得不動產之案件逐年增加,為防範陸資來臺炒作,影響國內不動產市場穩定等,內政部於今年(2017年)6月9日再次修正許可辦法(下稱「本次修訂」)。茲簡介本次修訂主要內容如下:

1.土地種類限制

原許可辦法規定,陸資申請在臺灣地區取得、設定或移轉不動產物權,有下列情形之一者,應不予許可:(1)依土地法第17條第1項各款所定之土地(林地、漁地、狩獵地、鹽地、礦地、水源地、要塞軍備區域及領域邊境之土地);(2)依國家安全法及其施行細則所劃定公告一定範圍之土地;(3)依要塞堡壘地帶法所劃定公告一定範圍之土地;(4)各港口地帶,由港口主管機關會同國防部及所在地地方政府所劃定一定範圍之土地;及(5)其他經中央目的事業主管機關劃定應予禁止取得之土地。

因就土地法第14條第1項各款不得私有之土地,陸資應亦不得取得,故本次增訂陸資不得取得該等土地之規定。其次,於陸資將不動產「移轉」予非屬於陸資之人時,應無前段不予許可之適用,故刪除原許可辦法有關「移轉」不動產物權之規定。

2.不予許可事由

如陸資擬取得、設定或移轉不動產物權,有以下任何情形之一者,原規定「得」不予許可,為貫徹許可辦法之意旨,本次修訂為「應」不予許可:(1)影響國家重大建設;(2)涉及土地壟斷投機或炒作;(3)影響國土整體發展;或(4)其他經中央目的事業主管機關認為足以危害國家安全或社會安全之虞。

其中,有關「涉及土地壟斷投機或炒作」,以內政部2010年10月29日臺內地字第0990215799號函所涉事實為例,同一申請人如已在臺取得一筆不動產,為避免其一再購置不動產導致有土地壟斷投機或炒作之虞,其若再次申請取得其他不動產時,將會被認定為「涉及土地壟斷投機或炒作」而不予許可。

3.大陸地區人民申請取得、設定或移轉不動產物權之申請文件

就大陸地區人民申請取得、設定或移轉不動產物權之申請文件,新增「大陸地區常住人口登記卡」及「取得、設定或移轉契約書影本」兩項文件,其理由如下:

(1)大陸地區常住人口登記卡:依據許可辦法第4條第1款但書,大陸地區人民如擔任大陸地區黨務、軍事、行政或具政治性機關(構)、團體之職務或為成員者,不得在臺取得或設定不動產物權,故本次修訂增訂「大陸地區常住人口登記卡」作為申請文件之一,供主管機關審查大陸地區人民有無上述情事之參考依據。

(2)取得、設定或移轉契約書影本:增訂該文件作為申請文件,俾主管機關審核大陸地區人民確有申請取得、設定或移轉不動產物權之事由,及申請書所載內容與事實是否相符。

4.使用目的及戶數限制

原許可辦法規定,大陸地區人民僅得為「住宅」之目的取得不動產之所有權,並未明文限制大陸地區人民不得在台取得第二戶不動產,惟內政部為避免大陸地區人民一再購置不動產,導致土地壟斷或炒作,作成函釋(即前述內政部2010年10月29日臺內地字第0990215799號函)限制大陸地區人民不得在台取得第二戶不動產。

由於上述實務作業涉及人民權利義務,故本次修訂於許可辦法明文規定,大陸地區人民每人僅限單獨取得一戶(亦即,一個主建號及其基地地號),且限已登記並供住宅用,並不得出租或供非住宅使用。其次,為避免大陸地區人民透過地上權住宅類型之不動產,進行不動產炒作,亦明定上述限制規定適用於大陸地區人民取得之不動產地上權。

5.准許大陸地區在臺金融機構為辦理授信業務取得不動產物權

大陸地區在臺金融機構因辦理授信業務而設定不動產抵押權,以及後續衍生之承受擔保品而取得不動產、處分所承受擔保品而移轉不動產部分,均有取得、設定或移轉不動產物權之需要,故增訂大陸地區在臺金融機構,如因辦理授信業務需要,得申請取得、設定或移轉不動產物權。惟,基於開放陸資來臺取得不動產,係秉持「先緊後鬆、循序漸進」之原則,前述取得、設定或移轉不動產物權,應以登記機關依法已登記者為限。

6.許可文件有效期間

為避免經許可取得、設定或移轉不動產物權後,申請人遲遲未持許可文件向不動產所在地之登記機關辦理登記,致無從有效管理不動產登記事宜,本次修訂明定許可文件有效期間為一年。

7.增訂由臺灣地區人民拍定毋須經內政部許可

依據許可辦法,陸資取得、設定或移轉不動產物權係採事先許可制,惟法院、行政執行分署或依金融機構合併法授權認可之公正第三人之拍賣程序,強制執行法已有明文規定,公開拍賣債務人之不動產並強制移轉之,以保障債權人之權利。如拍定人為臺灣地區人民時,倘仍需待原陸資所有權人或他項權利人申請審核及許可後始得移轉不動產物權,將有影響臺灣地區拍定人及債權人權益,故明定上開情形無須申請內政部許可,逕由登記機關審查無誤後即可辦理登記。

四、小結

依內政部地政司公告網頁資訊(陸資來臺每季取得不動產情形),自2002年至2017年第二季陸資經許可之在臺投資不動產件數如下表所示,由下表可知,自2002年8月8日許可辦法發布迄今,每年許可件數均不超過100件,惟今年第2季許可件數明顯增加(依據上述網頁資訊,今年73件許可案件中,有64件係發生於第二季)。

年 度

內政部許可件數

2002年至2011年

50

2012年

34

2013年

52

2014年

45

2015年

86

2016年

75

2017年第1季及第2季

73

總計

415

其次,就陸資申請在臺投資不動產之許可程序而言,陸資需向不動產所在地直轄巿或縣(巿)政府申請審核,經直轄巿或縣(巿)政府審核通過後,再由直轄巿或縣(巿)政府報請內政部許可。由於許可辦法對於內政部審批時程並未明文規定,且陸資在臺取得或移轉不動產向來屬較為敏感之議題,實務上於審批陸資在臺取得或移轉不動產之個案申請,通常較為耗時���較諸臺灣人民或公司之申請,可能需額外耗費約一到數月不等,本次修訂除上述第7點之情形外,對於陸資在臺取得或移轉不動產,似並無縮短其申請時程之相關修訂。