Hace unos días, una mesa de trabajo conformada por varias diputados y diputadas de la Asamblea Legislativa, publicó el borrador de consenso para un proyecto de ley cuyo objetivo es tomar medidas excepcionales, temporales y con carácter inmediato respecto al pago por concepto de alquileres de viviendas y comercios; a raíz de la crisis sanitaria y económica provocada por el SARS-CoV-2.

El propósito de dicho proyecto de ley es buscar, en primera instancia, el arreglo entre el arrendante y el arrendatario o el subarrendante y el subarrendatario, de vivienda o comercio, para que las mismas partes se pongan de acuerdo respecto a las nuevas condiciones excepcionales y temporales para el pago del precio del arrendamiento. Si este arreglo no es alcanzado por las partes, el proyecto de ley, en segunda instancia, procede a regular, igual de forma excepcional y temporal, el pago de los arrendamientos y subarrendamientos de viviendas y de comercio, en ocasión de la declaración de la emergencia por la pandemia mundial COVID 19, procurando un equilibrio entre las partes que componen el arrendamiento.

ARREGLOS DE PAGO ENTRE LAS PARTES

El capítulo I del proyecto de ley regula los mencionados arreglos de pago entre las partes del arrendamiento o subarrendamiento, sean arrendamientos de vivienda o de comercio. Se indica que los arrendatarios que demuestren una disminución de sus ingresos y que se encuentren al día con el pago del arrendamiento, podrán negociar con sus arrendantes, un nuevo monto a pagar por concepto de alquiler por el plazo de vigencia de la ley. La moratoria de la renta mensual acordada entre las partes, no incluirá el pago de los servicios públicos. El plazo del arreglo de pago pactado entre las partes tendrá vigencia por un plazo de tres meses, a partir de la entrada en vigencia de esta ley.

NUEVAS CONDICIONES EN CASOS DE ARRENDAMIENTOS O SUBARRENDAMIENTOS DE VIVIENDA

En caso de que las partes no lleguen a un arreglo de pago, el capítulo II del proyecto de ley regula las nuevas condiciones que regirán para el pago de arrendamientos o subarrendamientos de vivienda. El siguiente sería el tratamiento, dependiendo de la afectación en los ingresos del hogar de la parte arrendataria o subarrendataria:

  • Ingresos afectados en un 100% debido a la pérdida de empleo o suspensión del contrato de trabajo: el arrendador deberá suscribir con el arrendatario, una moratoria total o parcial temporal y excepcional, por concepto de pago de arrendamiento por un plazo de tres meses.

Nota: Este supuesto indica que la moratoria sería total o parcial; sin embargo, la redacción correcta sería una moratoria total. Los diputados deberán subsanar este error en el texto durante la discusión del proyecto de ley.

  • Ingresos del hogar hayan disminuido un 50% o más: el arrendador deberá suscribir con el arrendatario, el pago de al menos un cincuenta por ciento del monto total del arrendamiento, por un plazo de tres meses.
  • Ingresos del hogar hayan disminuido entre un 20% y un 50%: el arrendador deberá suscribir con el arrendatario, un nuevo monto a pagar por concepto de arrendamiento, al menos proporcional a la pérdida de ingresos demostrada, por un plazo de tres meses.

A efectos de que apliquen las disminuciones indicadas en el precio del alquiler, el arrendatario deberá probar al arrendante la disminución en sus ingresos. El proyecto de ley indica que, sin perjuicio de otros medios y formas de prueba, el arrendatario podrá probar dicha disminución en sus ingresos con alguno de los siguientes supuestos:

  • Constancia emitida por el patrono de la suspensión del contrato, despido, o reducción de jornada laboral de los miembros del hogar, en caso de personas asalariadas.
  • Declaración del IVA, en donde se demuestra la reducción de los ingresos del núcleo familiar en caso de trabajadores independientes.
  • Declaración jurada compuesta por la manifestación escrita de dos testigos que no sean ni parientes entre sí, ni del beneficiario, hasta el tercer grado de consanguinidad o afinidad inclusive, en caso de trabajadores informales o aquellos estipulados bajo el régimen simplificado.

NUEVAS CONDICIONES EN CASOS DE ARRENDAMIENTOS O SUBARRENDAMIENTOS DE COMERCIO

En caso de que las partes no lleguen a un arreglo de pago, el capítulo III del proyecto de ley regula las nuevas condiciones que regirán para el pago de arrendamientos o subarrendamientos de comercio. El siguiente sería el tratamiento, dependiendo de la afectación en el comercio de la parte arrendataria o subarrendataria:

  • El comercio se vio afectado por un cierre sanitario y, debido a éste, ha visto sus ingresos reducidos en un 100%: el arrendador deberá suscribir con el arrendatario, una moratoria total, excepcional y temporal, por concepto de pago de arrendamiento por un plazo de tres meses.
  • El comercio no se vio afectado por un cierre sanitario, pero sus ingresos se han reducidos en un 50%: el arrendador deberá suscribir con el arrendatario, una disminución de al menos un cincuenta por ciento en el pago del arrendamiento, por un plazo de tres meses.
  • El comercio no se vio afectado por un cierre sanitario, pero sus ingresos se han reducidos entre un 20% y un 50%: la parte arrendataria deberá negociar con el arrendador, un nuevo monto a pagar por concepto de arrendamiento, al menos proporcional al ingreso dejado de percibir, por un plazo de tres meses.

Las anteriores causales no aplican salvo acuerdo entre partes.

A efectos de que apliquen las disminuciones indicadas en el precio del alquiler, el arrendatario deberá probar al arrendante la disminución en sus ingresos. El proyecto de ley indica que, sin perjuicio de otros medios y formas de prueba, el arrendatario podrá probar dicha disminución en sus ingresos con alguno de los siguientes supuestos:

  • La declaración sanitaria, para comercios afectados por un cierre sanitario.
  • En caso de comercios que no hayan sido afectados por un cierre sanitario, pero percibieran una disminución de sus ingresos, deberán presentar el arrendador las declaraciones de IVA de los últimos tres meses.
  • En caso de arrendatarios bajo el régimen simplificado, declaración jurada compuesta por la manifestación escrita de dos testigos que no sean parientes entre sí, ni del beneficiario, hasta el tercer grado de consanguinidad o afinidad inclusive.
  • Declaración jurada autenticada por notario público en aquellos casos no contemplados en los incisos anteriores.

CONDICIONES DE PAGO DE LOS ALQUILERES DEJADOS DE PERCIBIR POR EL ARRENDANTE EN ARRENDAMIENTOS O SUBARRENDAMIENTOS DE VIVIENDA Y COMERCIO

Los montos dejados de pagar al arrendante o subarrendante de vivienda o comercio, deberán pagarse de la siguiente manera:

  • Los arrendatarios que demuestren una moratoria total de sus ingresos, deberán cancelar las tres cuotas no pagadas a más tardar el 31 de enero del 2021. En caso de que el arrendatario requiriera un plazo mayor para realizar el pago, deberá cancelar al menos un 50% del porcentaje no cancelado al 31 de enero del 2021. El plazo para el pago del 50% no cancelado será a más tardar el 30 de junio del 2021.
  • Los arrendatarios de vivienda o comercio cuyos ingresos hayan disminuido un 50% o más, deberán pagar el 50% pendiente en el término de tres meses. El plazo para cancelar el 50% restante tendrá una prórroga de hasta por tres meses más.
  • Los arrendatarios de vivienda o comercio cuyos ingresos hayan disminuido entre un 20% y un 50% o más, deberán pagar el porcentaje pendiente en el término de tres meses. El plazo para cancelar el 50% restante tendrá una prórroga de hasta por tres meses más.

Ahora bien, las partes tendrán la posibilidad de extender la fecha y el porcentaje del pago por acuerdo entre ellas.

En caso de que el contrato de arrendamiento o subarrendamiento termine por vencimiento del plazo o por cualquier otra causal, antes de que la totalidad de los alquileres sean cancelados, el arrendatario estará obligado a cancelar la totalidad del monto pendiente al arrendante al salir del inmueble, salvo mutuo acuerdo. Asimismo, el depósito de garantía podrá responder por los pagos acá indicados; siempre y cuando no sea necesaria su utilización para algún otro concepto según la legislación vigente.

Las condiciones estipuladas en el proyecto de ley se suspenderán en el momento que el arrendador demuestre ante el arrendatario que recuperó las condiciones establecidas en el momento de suscripción del contrato de arrendamiento. Asimismo, durante el periodo de vigencia de esta ley, y durante todo el año 2020, se suspende cualquier aumento en todos los contratos de alquiler de vivienda y de comercio afectados por la emergencia nacional. Finalmente, el proyecto de ley indica que, durante su periodo de vigencia, las autoridades judiciales y administrativas no podrán ejecutar desalojos a causa de la emergencia del COVID-19. Una vez superado el plazo, se reactivarán los desalojos suspendidos. El supuesto anterior no será aplicable en aquellos desalojos ya instaurados en los Tribunales de Justicia, con causa anterior al inicio de esta emergencia.

Es importante finalizar mencionando que el presente proyecto de ley es un borrador de consenso que publicó la mesa de trabajo sobre el tema de arrendamientos en la Asamblea Legislativa; no obstante, será conocido en plenario la próxima semana para su primer debate; por lo que la versión final de la norma podría sufrir modificaciones.