LA PROMESSE DE RENOUVELLEMENT D’UN BAILLEUR NE FAIT PAS OBSTACLE A UNE REVISION DU LOYER (C.CASS 1ERE CIVILE, 12 DECEMBRE 2012, N°11-20727.)

Dans cet arrêt, les parties avaient signé un bail commercial, avec une clause d’indexation du loyer, pour une période de 11 ans, que le bailleur s’engageait à renouveler 8 fois. A l’issu de l’une de ces périodes, le bailleur a adressé un congé avec offre de renouvellement au locataire en lui proposant un loyer supérieur au loyer indexé. Le locataire a contesté cette proposition en affirmant que l’engagement originel du bailleur portait nécessairement sur un renouvellement du bail aux mêmes conditions.

La Cour de Cassation donne raison au bailleur en énonçant que «une promesse de renouvellement de bail n’emporte pas renonciation du bailleur à faire fixer le prix du bail renouvelé ». Ainsi, l’engagement du bailleur de renouveler le contrat de bail n’impliquait pas que ce renouvellement se fasse aux mêmes conditions de loyers que celles qui avaient initialement été conclues.

Cette solution ne fait pas obstacle à la saisine du « juge des loyers » par le locataire bénéficiant du droit au renouvellement s’il estime que le nouveau loyer proposé est trop important.

LOYER DU BAIL RENOUVELE : EN CAS DE PALIERS IL Y A QUAND MEME UN PLAFOND ! (C.CASS., CIV. 3EME, 6 MARS 2013, N°12-13.962)

Sauf modification notable des éléments de la valeur locative, le loyer du bail renouvelé de locaux commerciaux est soumis, en vertu de l’article L.145-34 du Code de commerce, à la règle du plafonnement dont la vocation est de régir des situations stables.

La question s’est posée de savoir si, un bail à paliers dont par définition le loyer initial n’est que temporaire, est également soumis à la règle du plafonnement du loyer au moment du renouvellement.

La réponse de la Cour de Cassation est clairement affirmative dans la mesure où le point de référence établit par la loi est « la fixation initiale du loyer du bail expiré », sans qu’aucune différence ne soit faite entre un bail classique et un bail à paliers. Le même raisonnement avait déjà été suivi par la Cour dans des hypothèses ou les loyers avaient été revus en cours de bail.