前言

境内IPO过程中,募投项目土地使用权的落实情况通常是审核的关注要点。一般而言,发行人在申报前即会取得募投项目用地的土地使用权证,但实践中亦存在部分企业在仅取得用地预审意见的情况下即进行申报的案例。笔者梳理了相关规定,并对截至目前的主要案例进行了归纳总结,供同行及拟上市企业参考。

一、募投项目用地信披规定

关于募投项目用地情况的信息披露要求,境内现行证券规则的主要规定如下:

二、募投项目用地取得方式及土地招拍挂程序

对拟上市企业而言,募投项目用地取得方式有三:(1)租赁他人物业;(2)在已有地块上实施募投项目;(3)通过招拍挂等方式取得新地块作为募投项目用地。其中,通过招拍挂方式取得新地块作为募投项目用地为实践中的常见操作。二、募投项目用地取得方式及土地招拍挂程序

根据建设用地使用权出让的相关法律法规,以招拍挂方式取得建设用地使用权的程序如下:

三、申报时仅取得募投项目建设用地预审意见的案例

结合上述流程图,向国土资源主管部门提出建设项目用地预审申请是发行人申请募投项目建设用地使用权的第一步,取得国土资源主管部门出具的预审意见也是发行人后续提出建设用地申请及启动后续招拍挂程序的前提。

根据土地管理相关法规和《建设项目用地预审管理办法(2016年修订)》(国土资源部令第68号)(以下简称“《预审管理办法》”),建设项目用地预审是指国土资源主管部门在建设项目审批、核准、备案阶段,依法对建设项目涉及的土地利用事项进行的审查。为取得预审意见,项目建设单位需提出用地预审申请,并提交建设项目用地预审申请表、建设项目用地预审申请报告、项目建议书批复文件或建设项目列入相关规划的文件。《预审管理办法》第十一条规定:“预审应当审查以下内容:(一)建设项目用地是否符合国家供地政策和土地管理法律、法规规定的条件;(二)建设项目选址是否符合土地利用总体规划,属《土地管理法》第二十六条规定情形,建设项目用地需修改土地利用总体规划的,规划修改方案是否符合法律、法规的规定;(三)建设项目用地规模是否符合有关土地使用标准的规定;对国家和地方尚未颁布土地使用标准和建设标准的建设项目,以及确需突破土地使用标准确定的规模和功能分区的建设项目,是否已组织建设项目节地评价并出具评审论证意见。占用基本农田或者其他耕地规模较大的建设项目,还应当审查是否已经组织踏勘论证”。

根据前述规定,可以初步判断,如建设项目取得国有资源主管部门出具的建设用地预审意见,可以证明相应主管部门已审查了建设项目用地是否符合国家供地政策和土地管理法律、法规规定的条件,并对建设项目选址是否符合土地利用总体规划、用地规模是否符合有关土地使用标准给出了初步结论意见。

笔者整理了在申报阶段仅取得建设用地预审意见的上市案例,具体如下:

就上述案例来看,发行审核的关注点包括:(1)募投项目土地使用权证的办理进展;(2)募投项目土地使用权证是否已获得,以及未获得的原因;(3)募投项目土地使用权证的办理程序是否合法合规;(4)募投项目土地是否存在无法取得使用权证的风险。《首发业务若干问题解答(一)》对募投用地取得情况的披露亦提出了最新要求:“……发行人募投用地尚未取得的,需披露募投用地的计划、取得土地的具体安排、进度等。保荐机构、发行人律师需对募投用地是否符合土地政策、城市规划、募投用地落实的风险等进行核查并发表明确意见”。

 

结合前述案例以及《预审管理办法》等相关规定,笔者理解,募投项目取得国土资源主管部门出具的预审意见,说明该项目用地计划已经取得主管国土部门的认可,在用地方面符合土地政策、城市规划。在募投项目备案及环评手续已完成、募投项目建设用地后续招拍挂程序顺利推进的前提下,募投项目用地最终无法取得权证的风险较小。

四、结论

综上,笔者认为:(1)虽然在取得预审意见之后,建设用地使用权的取得仍需经过招拍挂、签署土地出让合同等法律程序,但作为获得建设用地使用权的必要步骤,同时也是有关部门审批项目可行性研究报告、核准项目申请报告的必备文件,建设用地预审意见已经表明国土资源主管部门的初步态度;(2)上市中介团队可通过走访主管部门或由主管部门出具相关证明的方式佐证发行人取得募投用地并办理相应权证不存在实质障碍;(3)参照已有案例,募投项目用地仅取得建设用地预审意见原则上并不构成IPO申报障碍,发行人在保荐机构及公司律师综合判断后可考虑先进行IPO申报;(4)发行人及中介机构应在申报文件及后续反馈回复中按要求具体披露募投项目备案、环评等情况,以及募投项目用地权证办理的进展情况。

最后,笔者建议:尽管仅取得募投建设用地预审意见原则上不构成境内IPO申报障碍,发行人仍应全力推进募投项目用地权证的办理进程,尽快完成招拍挂程序、签订土地出让合同并按规定缴纳土地出让金,且应于发审会/上市委聆讯前取得土地使用权证,避免因募投项目建设用地权证迟迟无法落实而影响整体上市进程。