La résiliation anticipée du bail de résidence principale de courte durée

Le locataire et le bailleur peuvent-ils mettre fin au contrat de bail de courte de durée avant l’échéance ? Quand, comment et, à quelles conditions ? Quelles sont les règles applicables en fonction des Régions ?

1) Qu’est-ce qu’un bail de courte durée ?

Si la durée d’un bail classique est de 9 ans, les parties peuvent toutefois convenir entre elles de conclure un bail de courte durée.

Pour qu’un bail soit qualifié de « courte durée », il doit faire l’objet d’un contrat écrit et doit être d’une durée déterminée égale ou inférieure à 3 ans (prorogation et renouvellement compris).

2) Quelles sont les règles en vigueur en Région de Bruxelles-Capitale ?

Il est important de rappeler que la matière du bail d’habitation a été régionalisée et n’est donc plus fédérale.

La Région de Bruxelles-Capitale a introduit de nouvelles réglementations dans le Code Bruxellois du Logement qui sont entrées en vigueur le 1er janvier 2018.

Les dispositions relatives à la résiliation anticipée du bail de résidence principale de courte durée s’appliquent immédiatement à tous les baux, même ceux qui sont en cours et qui ont été conclus avant le 1ier

A. Pour les baux conclus pour une durée inférieure à 6 mois :

En Région de Bruxelles-Capitale, le Code du logement ne prévoit pas la possibilité pour les parties de résilier anticipativement le bail d’une durée de moins de six mois.

Dès lors, sauf en cas de prorogation, le bail d’une durée inférieure à six mois prend automatiquement fin à l’expiration de la durée convenue.

B. Pour les baux conclus pour une durée supérieure à 6 mois :

Le locataire a la faculté légale de résilier anticipativement le contrat de bail, à tout moment, mais pour autant qu’il procède :

• au paiement d’une indemnité équivalente à un mois de loyer ;
• à la notification d’un préavis de trois mois.

Le bailleur a la faculté légale de résiliation anticipée, après la 1ère année, s’il décide d’occuper le logement personnellement ou de le faire occuper par un de ses proches[1] mais pour autant qu’il respecte les conditions suivantes :

• il doit payer à son locataire une indemnité équivalente à un mois de loyer ;
• il doit notifier à son locataire un préavis de trois mois.

Il est important de préciser que le préavis ne prendra cours que le premier jour du mois suivant celui durant lequel le congé est donné.

3) Quelles sont les règles en vigueur en Région Wallonne ?

En Région Wallonne, le décret sur le bail d’habitation du 28 mars 2018 a prévu que les dispositions relatives à la résiliation anticipée du bail de résidence principale de courte durée ne s’appliqueront qu’aux baux conclus ou renouvelés à partir du 1er septembre 2018.

Le renouvellement d’un bail (contrairement à la prorogation) implique la conclusion d’un nouveau bail ou la rédaction de nouvelles conditions.

A. Conclusion ou prorogation d’un bail avant le 1ier septembre 2018:

Un contrat de bail de courte durée – en cours, à la date du 1er septembre 2018 – sera soumis à l’ancien régime de la législation fédérale relative aux baux à loyer.

Or, cette loi ne prévoit aucune possibilité pour les parties de mettre prématurément fin à leur contrat de bail de résidence principale de courte durée, avant l’échéance du terme prévu.

Cependant, dans ce cas, d’autres alternatives sont possibles pour mettre fin au contrat avant son terme :

• la résiliation de commun accord entre le locataire et le bailleur ou sur base d’une clause contractuelle l’autorisant expressément sous certaines conditions.
• la résolution du bail par une décision judiciaire (aux torts d’une des parties).
• la résiliation sans préavis ni indemnités si le bail n’a pas été enregistré (et sous respect de certaines conditions, telles que l’envoi d’une mise en demeure préalable par recommandé ou exploit d’huissier).

B. Conclusion ou renouvellement d’un bail après le 1ier septembre 2018:

Le locataire a la faculté légale de résiliation anticipée, à tout moment, et ce moyennant :

• d’une part, le paiement d’une indemnité équivalente à un mois de loyer ;
• et, d’autre part, la notification d’un préavis de trois mois.

Le bailleur a la faculté légale de résiliation anticipée, après la 1ère année, s’il décide d’occuper le logement personnellement ou de le faire occuper par un de ses proches[2] mais pour autant qu’il respecte les conditions suivantes :

• il doit payer à son locataire une indemnité équivalente à un mois de loyer ;
• il doit notifier à son locataire un préavis de trois mois ;

Le préavis ne prendra effet que le premier jour du mois qui suit celui durant lequel le bailleur le reçoit.

4) Quelles sont les règles en vigueur en Région Flamande ?

Enfin, la Région flamande a approuvé son décret relatif au bail d’habitation le 18 mai 2018 et sa nouvelle réglementation est entrée en vigueur le 1er janvier 2019.

Contrairement aux autres régions, il convient tout d’abord de préciser que, le décret flamand ne prévoit aucune possibilité pour le bailleur, de résilier le bail par anticipation.

Le locataire, lui, a la faculté légale de résiliation anticipée, à tout moment, et ce moyennant :

• d’une part, le paiement d’une indemnité équivalente à un mois et demi, un mois ou un demi-mois de loyer selon que le bail prend fin la première, la deuxième ou la troisième année ;
• et, d’autre part, la notification d’un préavis de trois mois.

Le préavis ne prendra effet que le premier jour du mois qui suit celui durant lequel le bailleur le reçoit.

Toutefois, tant que le bail n’est pas enregistré après le délai de deux mois institué par le décret flamand pour l’enregistrement d’un bail exclusivement affecté à un logement, tant ce délai de congé que cette indemnité, ne seront pas d’application.