Die Fortsetzung der Energiewende ist Ziel der neuen Bundesregierung. Diese verfolgt weiter nachhaltig ehrgeizige Ziele zur Reduzierung von CO2-Emmissionen und damit den weiteren Ausbau von Erneuerbaren Energien. Während der Netzausbau an den großen Trassen gefördert wird, spielt das Thema der Erneuerbaren Energien auch in der Stadt eine zunehmend bedeutende Rolle. Angefacht von dem Mieterstromgesetz und dem Messstellenbetriebsgesetz interessieren sich auch institutionelle Investoren mehr und mehr für den Ausbau von Erneuerbaren Energien in der Stadt durch Kundenanlagen sowie der Schaffung und dem Ausbau von intelligenten Stromnetzen, sogenannten Smart Grids. Damit findet eine Vernetzung innerhalb der Immobilien besonders im Innenstadtbereich statt (sog. Micro Grids).

Immobilienwirtschaft als wesentliche Säule der Energiewende

Die Immobilienwirtschaft leistet als eine der stärksten Säulen der deutschen Wirtschaft (Anteil von knapp 20 Prozent an der Gesamtwertschöpfung in der Bundesrepublik Deutschland) seit langem einen großen Beitrag zur Energieeinsparung. Immerhin gehen fast 40 Prozent des Energieverbrauchs in Deutschland auf das Konto des Gebäudesektors, so dass hier das Einsparpotential besonders hoch ist. In der Vergangenheit wurde versucht, Einsparpotentiale überwiegend durch das Aufrüsten der Gebäude durch Dämmung von Gebäuden und den Einbau effizienter Heizungsanlagen und Leuchtmittel auszuschöpfen. Diese Maßnahmen werden auch in Zukunft aufgrund der Neufassung der EU-Gebäudeeffizienzrichtlinie eine zentrale Rolle spielen. Neben diesen klassischen passiven Einsparmöglichkeiten tritt zunehmend die Erzeugung von Energie in der Immobilie in den Vordergrund. Im Büroimmobilienbereich haben sich schon Begriffe für solche besonders hochwertigen und energetisch hochgerüsteten Gebäude etabliert (Gold-Ausbaustandard, Platin-Ausbaustandard etc.).

Auch im Wohnungsbereich dürfte es zu einer Renaissance der Eigenerzeugung von Energie durch die Immobilie kommen. Bereits in der letzten Legislaturperiode wurde durch die Einführung des Mieterstromgesetzes für Investoren im Wohnungsbereich ein Anreiz gesetzt, stärker Erneuerbare Energien für die eigenen Immobilien und deren Mieter zu produzieren. Durch die erwarteten Nachbesserungen bei der gewerbesteuerlichen Behandlung von solchen Anlagen dürfte sich dieser Anreiz noch erhöhen.

Investoren und Bestandshalter sehen sich hier mit den klassischen Fragen konfrontiert, um die verschiedenen Interessen der Nutzer, des Eigentümers, der finanzierenden Bank und gegebenenfalls des Betreibers der Energieerzeugungsanlagen in Einklang zu bringen. Diesen komplexen Themen ist bei sorgfältiger Vertragsgestaltung Rechnung zu tragen.

Nachhaltige Quartiersentwicklung

Neben der Bewirtschaftung und digitalen Steuerung der Einzelimmobilie gewinnt die Vernetzung mehrerer solcher „smarten“ Immobilien gerade aufgrund der Volatilität der Stromproduktion durch sog. Erneuerbare Energien immens an Bedeutung. Denn die nur schwer vorhersehbare unkontrollierbare Volatilität stellt die Netzbetreiber vor technische und finanzielle Herausforderungen. So meldete der große Stromnetzbetreiber Tennet Anfang des Jahres, fast eine Milliarde Euro für Noteingriffe zur Stabilisierung des Netzes aufgewendet zu haben. Nach der Auffassung des Präsidenten der Bundesnetzagentur, Jochen Homann, werden sich diese Kosten durch den Ausbau der großen Stromleitungen relativieren. Allerdings beschreiten die Immobilienwirtschaft und ihre Interessenverbände bei der Realisierung von Neubauprojekten und der Modernisierung des Bestandes eigene neue ergänzende Wege.

So kommt an dieser Stelle die sogenannte „Nachhaltige Quartiersentwicklung“ ins Spiel. Diese sieht vor, Immobilien mit Kundenanlagen auszustatten, diese untereinander smart zu vernetzen und somit Mikronetze zu bilden, um die großen regionalen und überregionalen Netze zu entlasten. Der Austausch kann dann über Stromtauschmärkte innerhalb des Microgrid oder direkt – bei großen Überkapazitäten – an den Strommarkt abgegeben werden. Im Idealfall findet auch die Steuerung innerhalb der einzelnen Nutzerbereiche statt, um eine maximale Effizienz der Energieeinsparung zu erreichen.

Dabei sind die rechtlichen Fragestellungen wesentlich komplexer als bei der smarten Bewirtschaftung der Einzelimmobilie; ist doch der – auch physische – Zugriff Dritter auf die Immobilie erforderlich. So müssen z.B. Speicher, Messstellen, Leitungen installiert werden und die Wartung all dieser Anlagen gewährleistet sein. Neben einer zivilrechtlichen Absicherung der verschiedenen Belange spielen hier natürlich auch Fragen des Energierechts und des Datenschutzes beim Austausch der Informationen sowie beim Abschluss der smart contracts durch Blockchain eine zentrale Rolle.