In het regeerakkoord 2017-2021 'Vertrouwen in de toekomst' is opgenomen dat er meer betaalbare huurwoningen in de vrije sector moeten komen. Hiermee toont de regering aan dat zij de betaalbaarheid en het aanbod van huurwoningen in het middensegment hoog in het vaandel heeft staan. Om dit te realiseren is een wijziging van de Huisvestingswet 2014 aangekondigd.

In januari van dit jaar kwam de Samenwerkingstafel met het rapport 'Samen bouwen aan middenhuur'. Huurwoningen in het middensegment zijn een fundamenteel onderdeel van de woningvoorraad als een stad gemengd wil blijven en voor alle inkomensgroepen huisvesting wil bieden. Het zijn juist die woningen die jonge mensen ertoe bewegen in hun stad te blijven wonen na hun studie en jonge mensen trekken die een huis zoeken op de plek waar ze gaan werken. Huurwoningen in het middensegment zorgen voor levendigheid, bedrijvigheid en reuring, aldus het rapport. Daarmee valt de schaarste die geldt ten aanzien van juist die categorie woningen moeilijk te rijmen. De extra behoefte aan betaalbare woningen in de vrije sector zal de komende jaren tussen de 60.000 en 200.000 bedragen, blijkt uit cijfers uit het door het Ministerie van BZK uitgevoerde WoonOnderzoek Nederland 2015.

In een reactie op het hiervoor benoemde rapport onderschrijft de Minister de noodzaak van meer betaalbare huurwoningen in de vrije sector. Volgens de Minister zijn middenhuurwoningen een voorwaarde voor een goed functionerende woningmarkt. De gemeente speelt hierin een centrale rol, omdat daar de verantwoordelijkheid ligt voor een passende woningvoorraad. Het is reeds voor gemeenten - middels een huisvestingsverordening - toegestaan woningen toe te wijzen aan specifieke doelgroepen, benadrukt de Minister. Over de toepassing van deze mogelijkheid bestaat bij gemeenten thans echter onduidelijkheid. Die onduidelijkheid lijkt met name te zijn ingegeven door het huidige criterium 'goedkope woonruimte'.

In de toelichting bij het wetsvoorstel valt te lezen dat de regering het wenselijk acht de onduidelijkheid omtrent het criterium weg te nemen. Hiervoor wordt in de artikelen 2, 4 en 7 van de Huisvestingswet 2014 het criterium 'goedkoop' vervangen door het criterium 'schaars'. Met deze wijziging beoogt de Minister duidelijk te maken dat iedere categorie van woonruimte waarbij door schaarste onevenwichtige en ongerechtvaardigde effecten kunnen optreden, kunnen worden aangewezen als vergunningplichtig in de huisvestingsverordening. Hiermee wordt een door gemeenten ervaren belemmering - om de huisvestingsverordening ook in te zetten voor middenhuur - weggenomen. Het uitgangspunt blijft echter vrije vestiging (zoals neergelegd in artikel 2 van het Tweede Protocol bij het EVRM). Woningzoekenden moeten in beginsel zelf kunnen beslissen waar ze gaan wonen. Dit brengt mee dat het toepassen van de huisvestingsverordening goed onderbouwd en nauwkeurig toegesneden moet zijn op de betreffende schaarse categorie woningen. Deze regulering is echter noodzakelijk in het algemeen belang van een goed functionerende woningmarkt, aldus de Minister.

De effecten van de wetswijziging komen vooral bij de gemeente te liggen. Door het criterium 'goedkoop' te vervangen door 'schaarste' biedt de wetswijziging de gemeente expliciet de mogelijkheid om zelf te bepalen wat de prijsgrens is. Wat betreft de afbakening van de categorie woningen in het middenhuursegment kan voor de ondergrens worden aangesloten bij de liberalisatiegrens (€710,68, prijspeil 2018). De bovengrens zal regionaal verschillen. Of de wijziging van de Huisvestingswet 2014 daadwerkelijk tot meer woningen in het middenhuursegment leidt, valt te bezien. De gemeenten zullen immers in actie moeten komen door een vergunningplicht op te nemen voor deze woningen in de huisvestingsverordening.

Overigens wordt uitsluitend bij het aanvragen/afgeven van de vergunning getoetst of de aanvrager voldoet aan de eisen voor het verkrijgen van de vergunning. De vergunning kan niet worden ingetrokken wanneer de huurder gedurende de looptijd van de huurovereenkomst niet meer aan de eisen voldoet. Door de wetswijziging wordt dan ook niet voorkomen dat huurders na verloop van tijd ''scheefwonen'', omdat zij een inkomen hebben dat is gelegen boven de inkomensgrens in de huisvestingsverordening. Ook vanuit het huurrecht kan hier niet tegen worden opgetreden.

Het tekort aan huurwoningen in het middensegment heeft veel aandacht gekregen. Dat heeft geleid tot het voorstel tot wijziging van de Huisvestingswet 2014. Reacties naar aanleiding van de internetconsulatie kunnen tot en met 9 april worden ingediend.