Over die vraag moest de kantonrechter in Rotterdam zich onlangs buigen. De feiten in die kwestie waren als volgt.

Feiten

Huurder huurt sinds 2012 van verhuurder bedrijfsruimte in het in het World Trade Center (WTC) in Rotterdam. Voor het huren van bedrijfsruimten in het WTC wordt reclame gemaakt met teksten als:

“De perfecte omgeving om uw bedrijf te vestigen; in een uniek gebouw dat voldoet aan de hoogste kwaliteitseisen. Van hoogwaardige kantoorruimte tot high-tech vergaderzalen, winkels, horeca en een uitgebreid pakket aan aanvullende dienstverlening. (…) Van een gebouw met deze uitstraling mag u het nodige verwachten. En dat krijgt u dus ook. Kantoorhouden in World Trade Center Rotterdam betekent niet alleen een representatieve kantoor omgeving in het centrum van Rotterdam. U heeft namelijk ook de beschikking over de vele zakelijke faciliteiten in en om het gebouw, zoals het congrescentrum, diverse horeca en de WTC Busi-ness Club.“

Sinds 2014 wordt op de etage waar huurder kantoorruimte huurt, ook ruimte verhuurd aan Hoge-school Rotterdam. In dat kader heeft huurder verhuurder aangeschreven en aangegeven dat gezamenlijk is vastgesteld dat de door huurder geconstateerde overlast in ieder geval goeddeels niet door verhuurder kan worden weggenomen. Verder schrijft (de vertegenwoordiger van) huurder:

“Dat de verhuurder voornemens is veel in het werk te stellen om het WTC toekomstbestendig te maken en het gebruiksgenot te vergroten lijkt mij niet bepaald relevant. Of en wanneer aan deze toekomstverwachting zal worden voldaan is volstrekt onduidelijk. Vast staat, dat uwerzijds er voor is geopteerd om kennelijk een huurcontract met een school aan te gaan, welk contract nog twee jaar zal voortduren, zodat twee jaar overlast zal blijven bestaan. Daarbij komt nog, dat een school en een gebouw dat aangeduid wordt als top locatie niet met elkaar in overeenstemming zijn te brengen. Ik stel vast, dat de verhuurder niet aan haar verplichtingen tot het verschaffen van het passende huurgenot voldoet en kennelijk ook niet voornemens is dit huurgenot te herstellen. Ik verbind hieraan de conclusie, dat de verhuurder thans in verzuim is, met alle gevolgen van dien.”

Huurder heeft vervolgens de betaling van ongeveer 30% van de huurprijs opgeschort. Verhuurder heeft daarom een procedure gestart waarin zij – kort samengevat – vordert dat huurder wordt veroordeeld tot betaling van de rest van de huur, boeterente en buitengerechtelijke incassokosten. Verhuurder heeft daarbij betwist dat sprake is van een gebrek zoals door huurder gesteld. Huurder verweert zich door aan te geven dat er wel degelijk sprake is van een gebrek dat huurprijsvermindering rechtvaardigt. Het gebrek bestaat er volgens huurder uit dat de aanwezigheid van scholieren afbreuk doet aan de uitstraling en het doel (kantoorruimte) van het WTC. De aanwezigheid van scholieren leidt ook tot overlast. Huurder stelt een tegenvordering in waarin zij vordert om voor recht te verklaren dat de inhouding c.q. opschorting van de betaling van de huur terecht is. Daarnaast vordert zij vermindering van de huurprijs met 30% vanaf een bepaalde datum, veroordeling van verhuurder tot betaling van een nader bij staat op te maken schadevergoeding en ontbinding van de tussen partijen bestaande huurovereenkomst. Verhuurder betwist op haar beurt de tegenvordering van huurder en, voor het geval de huurovereenkomst toch wordt ontbonden, vordert verhuurder veroordeling van huurder tot betaling van de huur (als schadevergoeding) tussen de ontbinding van de huurovereenkomst en ten hoogste de expiratiedatum van de huurovereenkomst per 15 september 2017.

Oordeel kantonrechter

De centrale vraag in deze zaak is of het feit dat ook een school ruimte huurt op de verdieping in het WTC waar huurder bedrijfsruimte huurt een (tot huurprijsvermindering leidend) gebrek is. Daarbij is van belang dat een gebrek een staat of eigenschap of een andere niet aan huurder toe te rekenen omstandigheid is, waardoor de ruimte die huurder van verhuurder huurt aan haar niet het genot kan verschaffen dat zij bij het aangaan van de huurovereenkomst mocht verwachten. De kantonrechter is van oordeel dat sprake is van een dergelijk gebrek. Als ruimte wordt gehuurd in een kantoorgebouw dat aangeprezen wordt met teksten als ‘de perfecte omgeving om uw bedrijf te vestigen; in een uniek gebouw dat voldoet aan de hoogste kwaliteitseisen’ en ‘van een gebouw met deze uitstraling mag u het nodige verwachten en dat krijgt u dus ook’, tegen een huurprijs van ongeveer € 35.000,00 per kwartaal, hoeft huurder niet te verwachten dat in dat gebouw, in dit geval sterker nog: op de verdieping waar ook huurder ruimte huurt, in grote getale scholieren rondlopen. Die scholieren hoeven op zich niets bijzonders te doen om tot het oordeel te komen dat sprake is van een gebrek. Ze hoeven bijvoorbeeld niet persé overlast te veroorzaken (hoewel de aanwezigheid van een groot aantal scholieren de druk op de liften en de toiletten zal vergroten, wat op zich al tot overlast leidt). De enkele aanwezigheid van de scholieren past al niet bij een ‘representatieve kantooromgeving in het centrum van Rotterdam’. Het kan zo zijn dat het WTC een multi-tenantgebouw is met een grote diversiteit aan functies en bedrijven, maar die diversiteit moet, indachtig de aanprijzingen, passen bij de functie van het WTC: een kantoorgebouw en geen schoolplein.

Nu sprake is van een gebrek, heeft huurder recht op een daaraan evenredige vermindering van de huurprijs vanaf de dag waarop zij van het gebrek behoorlijk kennis heeft gegeven aan verhuurder. Daarbij acht de kantonrechter het door huurder gehanteerde percentage van 30% redelijk. Omdat verhuurder aan huurder niet het genot verschaft die zij mag verwachten, is de ontbinding gerechtvaardigd. De door verhuurder gevorderde veroordeling van huurder tot doorbetaling van de huur (als schadevergoeding) tot aan het oorspronkelijke einde van de huurovereenkomst per 15 september 2017 is niet toewijsbaar. Een dergelijke schadevergoeding is slechts verschuldigd door de partij wier tekortkoming een grond voor de ontbinding heeft opgeleverd. Die partij is in deze zaak niet huurder, maar verhuurder zelf. Huurder heeft ook veroordeling van verhuurder tot betaling van een schadevergoeding, nader op te maken bij staat, gevorderd. Dit onderdeel van de vordering van huurder is niet toewijsbaar. Huurder onderbouwt namelijk in het geheel niet dat zij, naast vermindering van het huurgenot waarvoor ter compensatie reeds een huurprijsvermindering is toegekend, schade geleden heeft door de tekortkoming van verhuurder.

Inhoudsopgave