Le 17 mars 2016, le ministre des Finances du Québec a présenté le discours sur le budget pour l’exercice 2016-2017 (le « Budget 2016-2017 ») modifiant notamment le régime des droits sur les mutations immobilières (consultez à ce sujet notre Bulletin Blakes de mars 2016 intitulé Modifications importantes concernant les droits sur les mutations immobilières). Ces modifications ont été intégrées au projet de loi 112 présenté le 15 novembre 2016 et sanctionné le 8 février 2017. L’entrée en vigueur de ces modifications est toutefois demeurée inchangée et s’applique au transfert d’un immeuble effectué après le 17 mars 2016.

L’introduction de ces modifications a suscité certains questionnements quant à leur portée. Les autorités compétentes se sont jointes à la discussion et ont répondu aux questions qui leur ont été adressées depuis le dépôt du Budget 2016-2017. Parallèlement, d’autres modifications à la loi ont été proposées. De plus, le ministère des Finances a récemment annoncé qu’il avait l’intention de présenter d’autres modifications pour corriger quelques-unes des mesures déjà sanctionnées.

Le régime des droits sur les mutations immobilières du Québec fait donc l’objet d’un remaniement important entraînant des questionnements à certains égards. L’attention soudaine des autorités pour le régime est vraisemblablement liée à la réorganisation récente du financement municipal orchestrée par le gouvernement du Québec.

Ce bulletin vise à faire le point sur les développements et les communications annoncés par les autorités compétentes depuis le dépôt du Budget 2016-2017.

POSITIONS DE L’AGENCE DU REVENU DU QUÉBEC

La Direction générale de la législation du ministère du Revenu (« Revenu Québec ») a été appelée à se prononcer sur la portée de certaines des mesures qui ont été présentées dans le Budget 2016-2017. Certaines de ces interprétations ont été rendues publiques, alors que la communication de quelques-unes d’entre elles est demeurée confidentielle.

Table ronde – Congrès de l’APFF 2016

Dans le cadre d’une table ronde tenue en octobre 2016, les autorités compétentes ont donné leur avis sur les deux sujets suivants :

  • est-il envisagé d’introduire de nouvelles mesures permettant une exonération des droits sur les mutations immobilières lors d’un transfert impliquant une société de personnes en nom collectif ou en commandite?
  • compte tenu des nouvelles règles introduites dans le Budget 2016-2017, y a-t-il exemption des droits sur les mutations immobilières lors du transfert d’un immeuble détenu par une société prête-nom à son véritable propriétaire?

À la première question, le ministère des Finances a indiqué qu’on ne prévoyait pas adopter de nouvelles mesures permettant l’exonération des droits sur les mutations immobilières dans le cas des transferts d’immeubles à une société de personnes. Toutefois, en juin dernier, l’Institut de développement urbain du Québec a annoncé avoir tenu une rencontre avec le ministère des Finances au cours de laquelle ce sujet a été discuté. Ce dossier pourrait donc ne pas être clos.

À la seconde question, Revenu Québec a d’abord indiqué que la situation décrite ne visait pas un transfert au sens de la Loi concernant les droits sur les mutations immobilières (la « Loi ») étant donné que l’immeuble demeurait la propriété du même propriétaire malgré le changement de nom au registre foncier. En conséquence, aucun droit de mutation ne devrait en résulter. Toutefois, Revenu Québec a ajouté le commentaire suivant au sujet de la présence d’un prête-nom au registre foncier :

« […] il existe des situations où une municipalité pourrait être justifiée de se prévaloir de l’acte apparent, et ce, même s’il n’y a aucun transfert d’un droit de propriété. Cela pourrait notamment être le cas lorsqu’un contribuable fait preuve d’opportunisme juridique en jouant sur plusieurs tableaux ou dans le cas où la nature réelle d’une transaction n’a pas été divulguée en temps opportun.

Par exemple, un contribuable peut s’être prévalu d’un contrat de prête-nom lors de l’acquisition d’un immeuble, et ce, sans en divulguer l’existence à la municipalité. Ainsi, l’acte apparent porterait sur l’acquisition des actions d’une filiale détenant un immeuble par le contribuable. Toutefois, la transaction réelle ou cachée effectuée par le contribuable serait plutôt l’acquisition d’un immeuble d’un tiers, soit une transaction qui permet normalement à la municipalité d’exiger un droit de mutation contrairement à la transaction apparente. Par la suite, ce même contribuable souhaite se « transférer » l’immeuble dont le titre est détenu par la société prête-nom, et ce, en reconnaissance du droit de propriété qu’il a acquis dans le cadre de la transaction réelle dont l’existence n’a jamais été divulguée à la municipalité.

Dans une telle situation, s’il y a inscription du transfert antérieur, les droits seront applicables.

Par ailleurs, il serait également possible d’envisager l’application de l’article 23 L.D.M.I., de soutenir que le contribuable a fait preuve d’opportunisme juridique en jouant sur plusieurs tableaux et que la nature réelle de la transaction n’a pas été divulguée en temps opportun. » (nos soulignements)

Ce commentaire pourrait donc mériter un examen des situations où un prête-nom figure au registre foncier de façon à bien mesurer les enjeux, s’il y a lieu, que cela pourrait représenter pour les propriétaires véritables.

Interprétations techniques

En novembre 2016, Revenu Québec a été sollicité pour déterminer si la fusion de plusieurs sociétés impliquant un immeuble constituait un transfert au sens de la Loi, faisant en sorte que la transaction était visée par l’obligation du nouveau mécanisme de divulgation des transferts d’immeubles lorsque les titres fonciers sont inscrits au nom d’un prête-nom. Revenu Québec confirme d’abord que plusieurs lois sur les sociétés canadiennes, dont la Loi canadienne sur les sociétés par actions et la Loi sur les sociétés par actions (Québec), soutiennent la position voulant que la société issue de la fusion soit la continuité des sociétés remplacées et que ces lois ne prévoient pas le transfert ni la cession des actifs de la société fusionnante à la société issue de la fusion afin de constituer un transfert du droit de propriété. Ces fusions ne font pas disparaître l’entité corporative des sociétés fusionnantes. Elles n’entraînent donc pas de transfert au sens de la Loi, et le mécanisme de divulgation des transferts d’immeubles non inscrits au registre foncier ne s’applique pas à l’opération. Par conséquent, on peut conclure que, dans le cas d’une fusion non visée par une loi sur les sociétés par actions au même effet que la loi fédérale ou québécoise, le propriétaire véritable pourra se prévaloir de l’exonération prévue à l’article 19 de la Loi et ainsi se soustraire au paiement des droits, mais le mécanisme de divulgation s’appliquera. Par contre, Revenu Québec précise que la fusion en vertu de la loi fédérale ou québécoise d’une société prête-nom détenant les titres fonciers avec la société propriétaire véritable n’a pas pour effet de régulariser les transactions passées, notamment lorsqu’à l’origine la société prête-nom a été utilisée pour masquer un transfert réel de la propriété.

En avril 2017, Revenu Québec a répondu à la question visant à déterminer si, dans le cadre de la liquidation d’une filiale en propriété exclusive dans sa société mère, un immeuble est transféré à cette dernière et que l’exonération entre personnes morales étroitement liées est réclamée, la dissolution de la filiale dans les semaines suivantes lui fait perdre le droit à l’exonération. Revenu Québec a confirmé que, dans un tel contexte, il y avait violation des articles 4.1 et 4.2 de la Loi quant au maintien de la relation entre personnes morales étroitement liées pendant 24 mois et que l’avis de divulgation et le paiement du droit de mutation étaient donc exigibles. Il y a lieu de croire que Revenu Québec a communiqué cette position au ministère des Finances, car ce dernier envisage d’apporter les modifications décrites ci-dessous.

PROPOSITIONS LÉGISLATIVES DU MINISTÈRE DES FINANCES

Outre les modifications annoncées dans le Budget 2016-2017, les deux propositions législatives suivantes ont été présentées et sanctionnées depuis. Ces dernières visent essentiellement à :

  • permettre à toutes les municipalités de fixer un taux supérieur à 1,5 % pour toute tranche de la base d’imposition supérieure à 500 000 $, mais n’excédant pas 3 % (ce plafond ne s’applique pas à la Ville de Montréal);
  • indexer annuellement les montants déterminant chacune des trois tranches d’imposition en fonction d’une formule fondée sur l’indice d’ensemble des prix à la consommation pour le Québec. Avant le 1eraoût précédant le début de l’exercice visé, le ministre des Affaires municipales, des Régions et de l’Occupation du territoire publie dans la Gazette officielle du Québec un avis indiquant notamment les nouveaux montants, le cas échéant.

La Gazette officielle du Québec (Partie 1) du 22 juillet 2017 a fixé le taux d’augmentation des montants pour l’exercice financier municipal de 2018 à 0,7 %. Les montants de 50 000 $ et de 250 000 $ passeront à 50 400 $ et 251 800 $ respectivement. Bien que la notion d’exercice ne soit pas définie dans la Loi, elle correspond normalement à une année civile.

COMMUNIQUÉ DU MINISTÈRE DES FINANCES

Le 13 juillet 2017, le ministère des Finances du Québec a annoncé des modifications aux propositions contenues dans le Budget 2016-2017. Ces modifications visent essentiellement à :

  • retirer l’obligation de divulguer, lors de la production des avis de divulgation annoncés dans le Budget 2016-2017, le nom des membres d’un ordre professionnel ayant pu être impliqués dans le transfert de l’immeuble;
  • mettre en place des exceptions à l’obligation de produire l’avis de divulgation applicable lorsque la condition d’exonération de 24 mois cesse d’être satisfaite dans un contexte de fusion ou de dissolution d’une personne morale;
  • maintenir le droit à l’exonération d’un transfert d’immeuble effectué par une personne morale à une personne physique, même si les actions conférant au moins 90 % des droits de vote de la personne morale ont été transférées à la suite d’un décès à la personne physique depuis moins de 24 mois précédant immédiatement la date du transfert par la personne morale à la personne physique.

Pour ce qui est des exceptions visant l’obligation de produire l’avis de divulgation dans un contexte de fusion ou de liquidation, le ministère des Finances se montre compréhensif dans les cas où le droit de mutation devient payable en raison d’une violation de la condition de détention relative au pourcentage de droits de vote pour une période minimale de 24 mois suivant la date du transfert de l’immeuble ayant permis à son acquéreur de bénéficier de l’exonération du paiement du droit de mutation (« condition de détention minimale »).

Le ministère des Finances a annoncé que le non-respect de la condition de détention minimale par une personne physique transférant un immeuble à une personne morale tout en étant exempté de droit de mutation sera sans conséquence dans la mesure où la raison du non-respect découle de (a) la fusion de la personne morale avec une ou plusieurs personnes morales lorsqu’au moins 90 % des droits de vote pouvant être exercés en toute circonstance à l’assemblée annuelle des actionnaires de la personne morale issue de cette fusion sont la propriété de la personne physique cédante immédiatement après cette fusion et tout au long de la période restante des 24 mois suivant la date du transfert de l’immeuble; ou (b) la dissolution de la personne morale cessionnaire.

L’autre exception concerne l’exonération du droit de mutation dans le cas d’un transfert d’immeuble entre deux personnes morales étroitement liées. Dans une telle situation, le droit de mutation ne sera pas prélevé si la condition de détention minimale n’est plus satisfaite parce que le cédant et le cessionnaire qui sont parties à ce transfert ont cessé d’être des personnes morales étroitement liées à la suite de (a) leur fusion; (b) la fusion du cédant ou du cessionnaire, selon le cas, avec une ou plusieurs personnes morales lorsque la personne morale issue de cette fusion est étroitement liée au cessionnaire ou au cédant, selon le cas, immédiatement après cette fusion et tout au long de la période restante des 24 mois suivant la date du transfert de l’immeuble; ou (c) la dissolution du cédant ou du cessionnaire.

Lorsqu’elles auront été sanctionnées, toutes ces mesures s’appliqueront au transfert d’un immeuble effectué après le 17 mars 2016.