Il arrive de plus en plus souvent que des travaux importants (grands travaux) doivent être réalisés par des communautés de propriétaires par étages. Dans un tel contexte, l’administrateur sera confronté à une situation dont la complexité dépasse largement le cadre de l’administration générale d’une propriété par étages. Pour mener à bien son mandat, il devra notamment être en mesure d’identifier les difficultés auxquelles il pourrait devoir faire face et mettre en place les outils et processus adéquats. L’article ci-dessous, sans avoir la prétention de permettre de résoudre tous les problèmes auxquels un administrateur pourrait être confronté, tend à les mettre en lumière et à proposer certaines pistes de réflexion.

I. L’importance de la question

La problématique des grands travaux (de rénovation) dans le contexte de la propriété par étages (PPE) est destinée à prendre de plus en plus d’importance au cours des années à venir. En effet, l’institution de la propriété par étages est entrée en vigueur le 1er janvier 1965 et vient par conséquent de célébrer ses cinquante premières années d’existence. Cette relative jeunesse doit être mise en perspective avec les durées d’amortissement généralement appliquées en matière de constructions immobilières.

Ainsi, on remarque que s’agissant de certains des éléments les plus importants d’un bâtiment, tels que le revêtement de façade, les tuiles et éléments de ferblanterie, le chauffage au sol, les conduites, ou encore l’ascenseur, le cycle d’amortissement appliqué est compris entre 30 et 50 ans selon l'objet considéré .

Il n’est pas rare qu’un propriétaire contraint de réaliser des travaux de remplacement de l’un ou l’autre des éléments précités, décide d’en profiter pour entreprendre, en plus, des travaux en relation avec d’autres parties du bâtiment, augmentant ainsi l’ampleur et, par conséquent, la complexité des travaux à planifier, à financer et à réaliser.

Pour un propriétaire individuel, la réalisation de grand travaux n’est pas toujours aisée. Cette complexité est généralement accrue dans le contexte d’une propriété par étages, compte tenu de la multitude des intérêts en présence. En effet, eu égard notamment à leur sensibilité à certaines problématiques et à l’état de leurs finances respectives, les différents copropriétaires d’étages peuvent être amenés à adopter des positions diamétralement opposées. Les grands travaux constituent donc un défi conséquent pour la communauté de propriétaires par étages et l’administrateur de la PPE. Dès lors une anticipation adéquate et une stratégie de mise en œuvre adaptée sont indispensables à la réussite d’une telle entreprise.

II. La propriété par étages

La propriété par étages est une copropriété de type particulier constituée sur un bien-fonds ou un droit de superficie distinct et permanent pour laquelle les prérogatives du propriétaire d’étages et l’aspect corporatif ont été spécialement aménagés par le législateur . Concrètement, le propriétaire par étages dispose d’une part de copropriété sur un immeuble, liée à un droit exclusif sur une partie déterminée dudit immeuble. Par conséquent, l’immeuble est composé de « parties privatives » et de « parties communes ».

Les parties privatives (ou exclusives) sont celles sur lesquelles le propriétaire par étages dispose d’un droit exclusif de jouissance et d’utilisation (l’intérieur de son appartement, les murs internes non porteurs, la porte d’entrée de l’appartement, la partie intérieure du balcon, etc.). Il peut en principe décider seul des travaux qu’il entend réaliser en relation avec les parties privatives, à condition toutefois qu’il n’endommage pas les parties et installations communes du bâtiment, n’entrave pas leur utilisation ou n’en modifie pas l’aspect extérieur. Au surplus, le propriétaire par étages est tenu d’entretenir ses locaux de manière à maintenir l’état et l’aspect irréprochable du bâtiment. Les travaux entrepris en relation avec des parties privatives sont en principe supportés par le seul propriétaire du lot concerné.

A l’inverse, les parties communes sont celles dont les membres de la propriété par étages sont copropriétaires (la parcelle, les murs porteurs, le toit, le revêtement de façade, l’ascenseur, la chaufferie, etc.). Les travaux portant sur des parties communes relèvent de la compétence de la communauté des propriétaires d’étages. Ils sont donc décidés et financés par elle.

III. Les différents types de travaux

Comme évoqué ci-dessus, les travaux réalisés dans le cadre d’une propriété par étage peuvent porter soit sur des parties privatives soit sur des parties communes, voire parfois sur les deux simultanément.

Cela étant, les problématiques rencontrées en matière de grands travaux s’inscrivent généralement dans le contexte de travaux touchant aux parties communes du bâtiment.

S’agissant de ces dernières, le législateur opère une distinction qui est usuellement reprise dans les règlements de de la propriété par étages (règlement de la PPE), entre :

- travaux nécessaires : exigés par le maintien de la valeur de la chose (art. 647c CC) - travaux utiles : augmentant la valeur de la chose ou améliorant son rendement ou son utilité (art. 647d CC) ; - travaux somptuaires : améliorant l’esthétique ou le confort de la chose (647e CC).

La jurisprudence et la doctrine ont développé une casuistique très riche en relation avec chacune de ces catégories. Toutefois, les frontières entre ces trois catégories de travaux ne sont ni imperméables ni immuables et il convient par conséquent de procéder à une analyse au cas par cas et de manière concrète, en tenant notamment compte de la nature de la propriété par étages et de l’évolution de la technique. Ainsi, en fonction notamment de l’objet considéré et de sa qualité, on aura tendance à opter pour telle ou telle catégorie.

Cette distinction revêt une importance non négligeable dès lors qu’elle détermine la majorité applicable à la prise de décision.

IV. Les majorités

Sous réserve du cas de figure particulier dans lequel il est nécessaire d’agir rapidement afin d’éviter qu’un dommage ne se produise (cf. art. 647 al. 2 ch. 2 CC), la réalisation de travaux doit faire l’objet d’une décision formelle de la communauté des propriétaires d’étages.

La règle de majorité applicable se détermine en premier lieu en fonction de ce que prévoit le règlement de la PPE ou, à défaut de telles indications, sur la base des art. 647c ss CC.

Les travaux de construction nécessaires sont en principe adoptés à la majorité simple des copropriétaires d’étages (art. 647c CC). Une controverse existe au sujet du mode de calcul de cette majorité, puisque le texte de cette disposition exige la majorité de « tous les copropriétaires », alors que l’art. 67 al. 2 CC, applicable en vertu du renvoi de l’art. 712m al. 2 CC laisse à penser que la majorité des personnes présentes ou représentées suffit.

En ce qui concerne les travaux utiles, ceux-ci doivent être adoptés à la majorité qualifiée des copropriétaires d’étages et des quotes-parts (art. 647d al.1 CC). Le législateur a toutefois prévu trois exceptions à ce principe, en octroyant un droit de veto matériel à certains copropriétaires d’étages.

Ainsi, lorsque les travaux envisagés ont pour effet de gêner notablement et durablement un copropriétaire d’étages dans l’usage (conforme à la destination) qu’il fait de la partie commune concernée par les travaux à entreprendre, ce copropriétaire d’étages peut refuser les travaux; de même, si les travaux envisagés compromettent le rendement de la chose pour l’un des copropriétaires d’étages, ils ne pourront être entrepris sans son accord (art. 647d al. 2 CC). Enfin, dans le cas où les travaux envisagés entrainent pour l’un des copropriétaires d’étages des dépenses excessives en regard de l’utilité qu’ils ont pour lui, ils ne pourront être réalisés sans son accord qu’à la condition que les autres copropriétaires d’étages prennent en charge la partie excessive des frais (art. 647d al. 3 CC).

Le règlement de la PPE ne saurait faire échec à l’une ou l’autre des trois exceptions précitées dès lors que les dispositions de l'art. 647d al. 2 et 3 CC sont de droit impératif.

Enfin, les travaux somptuaires doivent quant à eux être adoptés à l’unanimité des propriétaires d’étages (art. 647e al. 1 CC). L’art. 647e al. 2 CC prévoit cependant une exception à ce principe en ce sens que la majorité qualifiée suffit lorsque (i) les travaux envisagés n’entravent pas de manière objective l’usage et la jouissance des opposants éventuels, (ii) que ceux-ci sont indemnisés pour d’éventuelles atteintes temporaires et (iii) qu’ils n’ont pas à assumer d’éventuels frais en relation avec les travaux envisagés.

En pratique, en cas de grands travaux, il arrive souvent que plusieurs types de travail soient envisagés simultanément. Dans un tel cas, on considérera que chaque type de travail doit être adopté selon la majorité applicable audit type de travail. Du point de vue de l’administrateur, deux manières de faire, présentant chacune des avantages et des inconvénients, sont envisageables. Ainsi, il pourra être tenté soit de faire adopter chaque type de travail dans une décision séparée, soit de faire adopter tous les travaux dans une seule et même décision en appliquant la majorité la plus exigeante eu égard aux types de travaux considérés. L’administrateur sera également amené à déterminer le mode de faire le plus adéquat dans le cas où les travaux envisagés portent tant sur les parties communes que sur des parties privatives. Manifestement, cette seconde situation pose en pratique des difficultés encore plus importantes notamment dans le cadre de la répartition des coûts des travaux.

V. Les étapes de la prise de décision

Compte tenu de l’importance des moyens financiers nécessaires, de la complexité technique inhérente à ce type de chantiers et des éventuelles procédures de droit public devant être suivies, le processus décisionnel ne doit pas être pris à la légère. Une préparation adéquate et une certaine forme d’anticipation sont par conséquent indispensables.

Dans un tel contexte, la décision d’entreprendre des grands travaux devrait en substance être prise en deux temps. Dans une première phase, initiée avec un préavis suffisant eu égard au cycle de vie du ou des éléments sur lesquels porteront les travaux envisagés, l’administrateur avisé devrait tenter d’obtenir une décision de principe par laquelle il se verrait octroyer un mandat de planification et une enveloppe budgétaire. Pour se faire, il devrait au moins être en mesure d’esquisser les grandes lignes des travaux à entreprendre et de donner une première indication sur les moyens financiers nécessaires. Dès lors qu’elle ne porte pas sur la réalisation des travaux à proprement parler, l’on devrait considérer que la majorité simple suffit à la prise d’une telle décision.

Dans une seconde phase, à l’occasion de l’assemblée générale ordinaire des copropriétaires d’étages ou d’une assemblée générale extraordinaire spécialement convoquée pour traiter cette question, l’administrateur présentera de manière détaillée le résultat de la phase de planification, en définissant de manière détaillée et explicite tant les travaux à entreprendre que le budget nécessaire à leur réalisation.

En fonction de la complexité des travaux envisagés, il est au demeurant parfaitement envisageable qu’une ou plusieurs autres étapes viennent s’ajouter aux deux étapes principales décrites ci-dessus.

Pour parvenir à une décision favorable, l’administrateur devra notamment être en mesure d’anticiper les éventuelles questions et problématiques qui pourraient être soulevées par l’un ou l’autre copropriétaire d’étages et de trouver les réponses à y apporter ou au moins d’esquisser des pistes de solution.

Enfin, le contenu de la décision soumise au vote de l’assemblée des copropriétaires d’étages devra être défini avec précision, notamment en vue d’éviter qu’une décision complémentaire portant sur les mêmes travaux soit nécessaire ultérieurement. Idéalement, la décision de la communauté des copropriétaires d’étages devrait également porter sur les modalités de suivi et d’exécution des travaux adoptés.

VI. La contestation des décisions

Lorsqu’elles portent sur des travaux, les décisions de l’assemblée des copropriétaires sont plus souvent contestées quand elles conduisent à l’acceptation des travaux envisagés. Cela dit, il convient de garder à l’esprit que lorsque des travaux nécessaires ne sont pas décidés par l’assemblée des copropriétaires, chaque copropriétaire d’étages peut saisir le juge afin qu’il les ordonne (art. 647 al. 2 ch. 1 CC).

La décision de l’assemblée des copropriétaires d’étages déploie ses effets juridiques aussi longtemps qu’elle n’est pas contestée selon les conditions prévues à l’art. 75 CC applicable par renvoi de l’art. 712m al. 2 CC. Elle peut donc être imposée à la communauté des propriétaires d’étages même en cas d’illicéité .

Ainsi, selon cette disposition, tout copropriétaire d’étages peut intenter l’action en annulation de la décision de l’assemblée des copropriétaires dans le mois à compter du jour où il en a eu connaissance, à condition qu’il n’ait pas adhéré à cette décision et qu’elle viole la loi ou le règlement de la PPE, ce qui sera par exemple le cas lorsqu’une majorité erronée a été appliquée.

En principe, l’introduction d’une telle action n’empêche pas de commencer les travaux. L’administrateur devra toutefois, au préalable, s’interroger sur l’opportunité de débuter ou non les travaux, en tenant compte de l’ensemble des circonstances. Il devra également prêter attention aux modalités matérielles et temporelles de la communication de la décision de l’assemblée des copropriétaires d’étages à l’ensemble de ceux-ci et plus particulièrement à ceux qui n’auraient pas pris part à l’assemblée.

VII. Conclusion

Indépendamment de l’élaboration de toute stratégie de prise de décision et de mise en œuvre de celle-ci, la communauté des propriétaires d’étages et/ou l’administrateur seront bien avisés de définir et mettre en place une stratégie d’entretien et de renouvellement à long terme. Il s’agit pour eux d’un instrument de planification indispensable eu égard aux opérations d’entretien et/ou de rénovation qui devront être entreprises un jour ou l’autre et à leur financement. La mise en place d’une telle stratégie tend, parmi d'autres avantages, à réduire le risque que, le moment venu, l’argent fasse défaut ou que la nécessité et/ou l’opportunité d’entreprendre certains travaux soit contestées, par exemple en raison de l’existence de divergences d’intérêts entre copropriétaires d’étages.

Afin d'anticiper au mieux les travaux d’entretien et de renouvellement, l’administrateur devrait également mettre en place une stratégie de prise de décision et de mise en œuvre pour chaque intervention planifiée.

Dans ce contexte, l’administrateur devra notamment veiller à devancer les différentes échéances et les contraintes administratives, temporelles ou financières. De même, il devra s’efforcer de prévenir les problèmes qui pourraient survenir et de réfléchir aux éventuels remèdes à sa disposition. A l’occasion de cet exercice, il ne devra pas oublier que l’aspect émotionnel peut jouer un rôle important en relation avec de telles décisions et devra par conséquent prendre en compte l’aspect psychologique.

Enfin, la réalisation de grands travaux de rénovations doit requérir une attention toute particulière tant s’agissant de leur financement que de la répartition des frais, ceci surtout lorsque les travaux entrepris touchent à la fois des parties communes et des parties privatives. Dès lors que les décisions envisagées en relation avec ces aspects sont susceptibles d’impacter le patrimoine des copropriétaires d’étages, elles ne doivent pas être prises à la légère.