Улучшение инвестиционного и делового климата в России является одной из приоритетных задач, которые ставят перед собой Правительство России. Для указанных целей предпринимается достаточно большое количество мер, в том числе во взаимодействии с инвесторами и бизнес сообществом.

Однако, к сожалению, указанная деятельность не всегда носит последовательный характер. В качестве примера можно привести проект федерального закона о совершении сделок с недвижимым имуществом, опубликованный Минэкономразвития России в ноябре 2013 года (далее – «Законопроект»).1

Законопроект вводит ограничения на совершение сделок иностранными физическими и юридическими лицами, лицами без гражданства, а также российскими юридическими лицами, в уставном капитале которых иностранцы владеют более чем 50 процентами акций.

Законопроект предусматривает, что для таких лиц устанавливается разрешительный порядок совершения сделок с недвижимым имуществом в России. Для совершения сделки, направленной на получение права собственности или права пользования недвижимым имуществом, они должны получить разрешение у специально уполномоченного государственного органа.

В соответствии с Законопроектом в выдаче разрешения на совершение сделки может быть отказано, если приобретение заявителем права пользования объектом недвижимости создаст или может создать угрозу безопасности Российской Федерации. Сами признаки и критерии угрозы безопасности законопроектом не определяются, закон предусматривает, что они должны быть определены Правительством РФ.

Как следует из буквального толкования норм законопроекта, разрешение может потребоваться как на сделки, предусматривающие приобретение объектов недвижимости, так возможно и на их отчуждение, а также на приобретение права пользования объектами (например, заключение договора аренды, найма2 и т.д.).

В российском законодательстве уже есть примеры, когда владение иностранцами объектами недвижимого имущества ограничено в целях, обеспечение безопасности Российской Федерации: так иностранные лица не вправе владеть на праве собственности земельными участками сельскохозяйственного назначения, земельными участками на приграничных территориях, земельными участками в в границах морских портов, объектами недвижимого имущества в закрытых административно-террриториальных образованиях. Но во всех указанных случаях ограничения установлены прямо федеральным законом, а не определяются Правительством РФ.

Чем обусловлено расширение разрешительного порядка совершения сделок с недвижимостью для иностранцев на всю территорию Российской Федерации не понятно.

Объяснение авторов законопроекта о том, что его целью является предотвращение формирования этнических анклавов, т.е. районов компактного проживания иностранных физических лиц и лиц без гражданства в городах и иных населенных пунктах, не выдерживает никакой критики. Во-первых, разрешительный порядок совершения сделок с недвижимым имуществом устанавливается не только в отношении физических лиц, но и в отношении иностранных юридических лиц и российских юридических с иностранным участием, что противоречит заявленной цели законопроекта. Во-вторых, само по себе ограничение сделок с недвижимым имуществом не способно предотвратить формирование таких анклавов, т.к. они формируются за счет нелегальных мигрантов, и путем совершения «серых» сделок по найму жилья, которые не будут затронуты Законопроектом.

Указанное ограничение фактически означает введение разрешительного порядка в отношении всех сделок с недвижимым имуществом, на наш взгляд, является избыточным и серьезно ухудшает возможности любых иностранных инвестиций в России, т.к. инвестиции практически в любой сектор экономики подразумевают приобретение того или иного недвижимого имущества в аренду или в собственность (аренда офисных, производственных площадей, земельных участков для строительства производственных мощностей и т.д.).

Кроме того, ограничение оборотоспособности недвижимого имущества путем ограничения круга его возможных покупателей может серьезно сказаться на ценах на недвижимость.

Кроме того, указанное ограничение серьезно скажется на привлечении иностранных инвестиций в девелоперские проекты. При этом под ограничения подпадают юридические лица всех иностранных юрисдикиций.

Фактически в сферу его действия попадают все иностранные инвесторы и юридические лица с иностранными инвестициями на территории Российской Федерации и принятие законопроекта серьезно ухудшит инвестиционный климат в Российской Федерации.

Опубликование Законопроекта вызвало резкую реакцию бизнес кругов в России и широкое обсуждение.

Безусловно, есть надежда, что в ходе общественного обсуждения будут выявлены указанные выше серьезные недостатки и последствия и Законопроект не будет принят в таком виде: от него либо откажутся, либо серьезно изменят.

Однако, хотелось бы отметить, что сам по себе факт разработки и публикации такого рода инициатив от имени главного ведомства, отвечающего за экономическое развитие страны, само по себе серьезно ухудшает инвестиционный климат, создавая у иностранных и российских инвесторов ощущение полной непредсказуемости правового регулирования, отсутствия стабильности и защищенности своих инвестиций.

Хотелось бы призвать всех заинтересованных лиц, чтобы все таки деятельность государственных органов была направлена в большей степени увеличение привлекательности нашей страны для иностранных инвестиций.