La légalisation du cannabis non médical et la légalisation à venir des produits dérivés et comestibles ont eu un effet dynamisant sur certains investisseurs et entrepreneurs qui perçoivent une occasion d’affaires exceptionnelle. Par ailleurs, avant de se lancer dans le développement d’un projet de culture ou de transformation de cannabis, plusieurs éléments importants sont à prendre en compte.

Certaines considérations immobilières

Le 8 mai 2019, Santé Canada modifiait le processus de délivrance de nouvelles licences, autant pour les licences de production et de transformation de cannabis que pour les licences de vente de cannabis à des fins médicales, afin de le restreindre aux demandeurs qui disposent déjà, au moment du dépôt de leur demande, d’un site de culture ou de production entièrement construit, lequel site doit évidemment répondre aux exigences réglementaires applicables en la matière. Ce changement majeur a eu pour effet d’augmenter le risque financier des investisseurs et entrepreneurs étant donné que la majorité des fonds nécessaires pour ces projets devront avoir été investis avant même de recevoir l’autorisation d’opérer de la part de Santé Canada. L’incertitude quant à l’obtention d’une licence et la nouveauté du processus engendrent un risque important, car les motifs de refus seront soumis à la discrétion de Santé Canada et ils sont à ce jour inconnus.

Cette situation ouvre la porte à la créativité quant aux structures d’achat ou de location des terrains et bâtiments où seront établis ces projets, notamment dans l’éventualité où certains investisseurs voudraient limiter les risques financiers (par exemple, procéder par voie d’option d’achat ou d’offre de location conditionnelle).

Or, les investisseurs devraient s’assurer de façon prioritaire que le ou les immeubles envisagés permettront bien l’implantation de leur projet lié au cannabis. Notamment, il faudra considérer ce qui suit :

  • Achat ou location : Bien qu’il ne soit pas requis que le demandeur d’une licence soit propriétaire du terrain ou des installations, il devra fournir avec sa demande une preuve de consentement du propriétaire à ce que l’immeuble loué (incluant les installations s’y trouvant) soit utilisé par le demandeur de licence à des fins de production, de transformation ou de vente de cannabis.
  • Zonage et emplacements : Il sera primordial de bien définir et analyser le zonage applicable aux emplacements envisagés pour l’implantation d’un projet, en plus de déterminer tous les usages prévus au projet. En effet, les villes et les municipalités ont compétence pour déterminer les usages permis sur leur territoire. Par exemple, elles pourraient restreindre la transformation de cannabis aux zones industrielles et en permettre la culture en zone agricole seulement, ou encore, prévoir que tous les projets liés au cannabis devraient se situer dans certaines zones particulières de leur territoire. À ce sujet, nous croyons que la situation idéale serait de s’établir dans une zone où la ville (ou la municipalité) aura déterminé de façon expresse que la culture ou la transformation de cannabis sont permises. Par ailleurs, même si les projets se situent dans des zones où le zonage le permet, des restrictions en terme de distances séparatrices minimales pourraient s’appliquer (comme par exemple, des distances entre deux sites de production ou de transformation; ou bien des distances minimales entre les sites de production ou de transformation et les zones résidentielles, les écoles, les garderies ou les terrains de jeu).
  • Les caractéristiques du ou des sites envisagés : Les infrastructures en place desservant le ou les sites permettront-elles la production ou la transformation de cannabis (laquelle pourrait entraîner des besoins accrus en eau et en électricité, par exemple)? La superficie du terrain sera-t-elle suffisante pour remplir les normes de construction et d’urbanisme de la ville ou de la municipalité concernée pour le projet envisagé? Le cas échéant, est-ce que la superficie du terrain sur lequel on exploite déjà des installations de transformation alimentaire sera suffisante pour permettre l’ajout d’un bâtiment distinct qui permettra la transformation de cannabis?

Évidemment, il ne s’agit que de quelques unes des considérations qui devront s’ajouter à toutes les autres qui devraient faire l’objet d’une vérification diligente devant précéder l’achat ou la location d’un immeuble.

Vous pensez avoir trouvé l’emplacement idéal? Mieux vaut s’en assurer!