А.КОНЕВСКИЙ, ПАРТНЕР «ПЕПЕЛЯЕВ ГРУПП»

25 января 2012 г. Пленум Высшего Арбитражного Суда вынес Постановление об отдельных вопросах судебной практики по спорам из договоров аренды 1 . Указанное постановление существенно изменяет сложившуюся судебную практику по некоторым вопросам, которые крайне важны в сфере оборота коммерческой недвижимости.

Аренда будущей недвижимости

На практике очень распространена ситуация, когда собственники объектов коммерческой недвижимости (бизнес центров, торговых центров) заинтересованы в том, чтобы заключить договоры аренды таких объектов на, насколько это возможно, раннем этапе, в том числе до того момента, когда собственник зарегистрирует право собственности на объект в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество, т.е. станет собственником де юре. Сложившаяся судебная практика исходила из того, до такой регистрации заключение договора аренды невозможно, т.к. арендодателем вещи может быть только собственник или управомоченное собственником или законом лицо (статья 608 Гражданского кодекса).

В связи с этим, как правило, стороны заключали три договора: предварительный договор аренды (который действовал до государственной регистрации права собственности на объект), краткосрочный договор аренды (до момента государственной регистрации долгосрочного договора) и, собственно, основной долгосрочный договор аренды. Указанная правовая конструкция являлась достаточно сложной с точки зрения подготовки и согласования трех документов вместо одного, и несла в себе определенные налоговые риски для арендатора, связанные с последствиями осуществления арендатором неотделимых улучшений, которые осуществляются всегда при сдаче объектов в состоянии «shell and core».

Новые разъяснения Высшего Арбитражного Суда существенно изменяют сложившуюся практику.

В частности суд указал, что по смыслу законодательства, арендодатель должен обладать правом собственности на сдаваемое в аренду имущество в момент его передачи арендатору, а не в момент заключения договора аренды. В связи с чем возможно заключение договора аренды будущей недвижимой вещи. Более того, в случае если и в момент передачи недвижимой вещи арендатору, право собственности арендодателя еще не было зарегистрировано в реестре, но арендодатель являлся законным владельцем вновь созданного или переданного ему недвижимого имущества, то такой договор также не может быть признан недействительным по этому основанию.

Высший Арбитражный Суд отдельно рассмотрел случай передачи в аренду недвижимого имущества, в отношении которого не получено разрешение на ввод в эксплуатацию объекта капитального строительства. В данном случае договор аренды также не может быть признан недействительным. Лицо (арендодатель и / или арендатор), виновное в эксплуатации объекта, на который не получено разрешение на ввод, может привлечено к административной ответственности, предусмотренной статьей 9.5 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях.

Необходимо отметить, что указанные разъяснения значительно упростят структуру договоров, заключаемых при аренде.

Однако, необходимо учитывать, что поскольку федеральным законодателем возвращены правила о государственной регистрации договоров аренды сроком свыше 1 года 2,  то скорей всего сторонам все равно придется в той или иной форме регулировать вопрос до регистрации в реестр либо путем заключения краткосрочного договора, либо путем бессрочного договора либо иным аналогичным способом. Однако, сама по себе возможность заключить договор аренды уже упростит задачу получения арендной платы за пользование имуществом до государственной регистрации прав на него. Возможно также заключение краткосрочных договоров с автоматической пролонгации.

О возможности арендатора ссылаться на недействительность договора аренды

На практике споры по вопросам действительности договора аренды часто возникают в случае, когда арендодатель предъявляет иск к арендатору о взыскании задолженности по арендной плате или в связи с иным нарушением договора со стороны арендатора. Недобросовестные арендаторы часто выдвигают встречные возражения о недействительности договора аренды по тем или иным формальным основаниям. Также имеются примеры недобросовестного поведения арендодателей (в части изменения арендной платы, расторжения договора и т.д.). Высший Арбитражный Суд дал разъяснение, направленные на пресечение такого недобросовестного поведения стороны договора аренды.

Отсутствие государственной регистрации договора аренды

Договор аренды, подлежащий государственной регистрации и не зарегистрированный является ничтожным (статья 165 ГК). Между тем, Высший Арбитражный Суд указал, что если между сторонами заключен договор в требуемой форме и содержащий все существенные условия договора аренды, стороны фактически исполняли договор, собственник передал имущество и арендатор его принял без замечаний и использовал, между сторонами было достигнуто соглашение о размере арендной платы, которое ими исполнялось, то между сторонами возникло обязательство, которое не может произвольно изменено одной из сторон. В таком случае у арендодателя есть право и на взыскание арендной платы и неустойки (ранее суды считали, что у арендатора есть только право на взыскание неосновательного обогащения, выразившегося в пользовании имуществом без договора). Ограничение прав сторон может быть применено только к их правам по отношению к третьим лицам. В частности не будут применяться правила сохранения в силе договора аренды при смене собственника, и о преимущественном праве на заключение договора аренды на новый срок.

Ненадлежащее описание объекта аренды

В частности, например, если недвижимое имущество не индивидуализировано в договоре аренды надлежащим образом, но договор исполнялся сторонами: имущество было передано арендатору и использовалось им, при этом спор при передаче имущества отсутствовал, то в дальнейшем стороны не вправе оспаривать такой договор в связи с ненадлежащим описанием объекта аренды.

Изменение  размера арендной платы

Суд пояснил, что по взаимному согласию сторон размер арендной платы может изменяться сколь угодно часто. Между тем, если арендная плата в соответствии с условиями договора или законом может меняться арендодателем в одностороннем порядке, то такое изменение может происходить не чаще одного раза в год (пункт 3 статьи 614 ГК РФ).

Одностороннее повышение арендной платы со стороны арендодателя должно осуществляться пропорционально изменению средних рыночных ставок в данной местности. В случае непропорциального увеличения, суд будет рассматривать такие действия как злоупотребление своим правом арендодателем и откажет во взыскании арендной платы в части превышения над средними рыночными ставками (статья 10 ГК РФ).

Расторжение договора арендодателем

В случае невнесения арендатором арендной платы более двух раз подряд, арендодатель вправе расторгнуть договор аренды в судебном порядке. Арендодатель вправе требовать расторжения договора в том числе и после уплаты задолженности в разумный срок. За пределами разумного срока арендодатель уже не вправе предъявить требование о расторжении (лишается права на предъявления требования).

Полагаем, что указанные разъяснения Высшего Арбитражного Суда приближают правоприменение к сложившейся бизнес-практике и будут способствовать гармонизации отношений сторон договора аренды, и исключению недобросовестного поведения сторон договора аренды.