Dieser Beitrag beschäftigt sich mit der Frage, ob die Mietbürgschaft als Sicherheit den Vermieter bei nachträglichen Änderungen des Mietvertrages oder bei Inanspruchnahme während der Mietlaufzeit ausreichend absichert und wie rechtliche Fallstricke in diesem Zusammenhang vermieden werden können.

Haftung für zukünftige Verbindlichkeiten aus dem Mietvertrag

Eine Bürgschaft kann auch für künftige oder bedingte Verbindlichkeiten übernommen werden, wenn die zu sichernde Verbindlichkeit bestimmbar ist und sich in den Rahmen des vereinbarten Bürgschaftsrisikos einfügt. Für Verbindlichkeiten, die im Rahmen eines Mietvertrages erst nach Abschluss des Bürgschaftsvertrages begründet werden, haftet der Bürge aber nur dann, wenn dieses Haftungsrisiko dem Mietvertrag zum Zeitpunkt des Abschlusses des Bürgschaftsvertrages immanent gewesen ist.

Treffen die Mietvertragsparteien nun im Wege eines Nachtrages zum Mietvertrag Dispositionen, die zu einer Verschärfung der Haftung des Bürgen führen, ist regelmäßig die einvernehmliche Abänderung (Erweiterung) des Bürgschaftsvertrages erforderlich. Anderenfalls haftet der Bürge nur in dem ursprünglich begründeten (im Mietvertrag vorgesehenen) Umfang, § 767 Abs. 1 S. 3 BGB.

Dem Mietvertrag immanente Risiken

Es gibt zwei typische Konstellationen von dem Mietvertrag immanenten Risiken: Zum einen den Fall, dass sich der vom Mieter zu entrichtende Mietzins gegenüber dem im Mietvertrag Vereinbarten im Laufe der Mietzeit erhöht. Dies kann etwa im Zusammenhang mit Staffel- oder Indexklauseln der Fall sein. Zum anderen der Fall, dass die Dauer des Mietverhältnisses nach Abschluss des Bürgschaftsvertrages verlängert wird.

Nach Ansicht des OLG Düsseldorf ist das Risiko einer Mieterhöhung dem Mietvertrag dann immanent, wenn sie auf eine im Mietvertrag (ursprünglich) vereinbarte Anpassungsklausel zurückzuführen ist. Gleiches gelte für das Risiko, dass sich das Mietverhältnis infolge der Ausübung eines Optionsrechts verlängert, wenn derartige Optionsrechte inhaltlich nach Grund und Umfang von vorneherein im Mietvertrag genau festgelegt sind, wodurch das Haftungsrisiko des Bürgen eindeutig beschrieben wird.

Dem Mietvertrag nicht immanent sind hingegen Haftungsrisiken des Bürgen, die infolge einer nachträglichen, im Mietvertrag ursprünglich nicht vorgesehenen Änderung bzw. Ergänzung des Mietvertrages entstehen.

Mögliche Regelungen im Bürgschaftsvertrag

Die Parteien können die Regelung des § 767 Abs. 1 S. 3 BGB, wonach die Verpflichtung des Bürgen nicht erweitert wird, wenn der Mieter seine Verpflichtung erweitert, abbedingen. Dies kann etwa in der Form geschehen, dass sich der Bürge bereits zum Zeitpunkt des Abschlusses des Bürgschaftsvertrages für etwaige Erweiterungen der Hauptverbindlichkeit verbürgt. Weitestgehend unproblematisch möglich ist dies im Wege einer individualvertraglichen Regelung. Bedenken ergeben sich jedoch dann, wenn eine solche Vereinbarung in formularvertraglicher Form (AGB) erfolgen soll. Derartige “Erstreckungsklauseln”, die regelmäßig im Zusammenhang mit Globalbürgschaften thematisiert werden, unterliegen der Inhaltskontrolle nach §§ 307 ff. BGB. Der BGH hat entsprechende Klauseln aufgrund eines Verstoßes gegen die gesetzliche Leitentscheidung des § 767 Abs. 1 S. 3 BGB für unwirksam erklärt (sog. Anlassrechtsprechung). Eine Ausnahme gelte aber bei kaufmännischen Bürgen, die Bürgschaften entgeltlich im Rahmen ihres Geschäftsbetriebes übernehmen. Kaufmännische Bürgen seien mit Risikokalkulation hinreichend betraut und werden deshalb, laut BGH, durch entsprechende Klauseln nicht unangemessen benachteiligt. Daraus folgt, dass eine Erstreckungsklausel im Verhältnis zu Bürgen, die vornehmlich im Banken- und Versicherungsgewerbe tätig sind, auch formularvertraglich möglich ist. Mangels Entgeltlichkeit der Bürgschaftsübernahme gilt dies jedoch regelmäßig nicht für Konzernbürgschaften bei dem sich die Konzernmutter für ihre Tochter verbürgt.

Wiederauffüllung der Bürgschaft

Eine Mietsicherheit (einschließlich der Bürgschaft), die dadurch verringert wird, dass der Vermieter berechtigterweise während des Mietverhältnisses auf sie zugreift, wird unzureichend im Sinne des § 240 BGB. Der Vermieter ist deshalb befugt, nach berechtigter Inanspruchnahme der Sicherheit vom Mieter Wiederauffüllung zu verlangen. Eine entsprechende vertragliche Vereinbarung ist nach wohl überwiegender Auffassung nicht notwendig. Anzuraten ist sie aber dann, wenn Details der Wiederauffüllung und möglicher Rechtsfolgen geregelt werden sollen.

Sofern keine anderweitigen vertraglichen Regelungen getroffen werden, ist die Inanspruchnahme der Bürgschaft nur dann berechtigt, wenn ihr eine rechtskräftig festgestellte, unstreitige oder offensichtlich begründete Forderung zugrunde liegt.

Grundsätzliche Pflichten

Da der Bürge infolge der Befriedigung des Vermieters von seiner Einstandsverpflichtung aus § 765 Abs. 1 BGB frei wird, geht der Anspruch des Vermieters auf Wiederauffüllung der Mietbürgschaft regelmäßig dahin, dass der Mieter eine neue Mietbürgschaft beibringen muss. Dies erfordert den Abschluss eines neuen Bürgschaftsvertrages zwischen dem Mieter und einem (neuen) Bürgen. Im Mietvertrag können Einzelheiten geregelt werden, beispielsweise ob der Mieter eine neue Bürgschaft über den Gesamtbetrag beibringen muss oder eine zweite Bürgschaft über den in Anspruch genommenen Betrag vorlegen darf (so dass der Vermieter dann im Sicherungsfall zwei verschiedene Bürgschaften, ggf. von unterschiedlichen Bürgen verwerten muss).

Sonderkündigungsrecht

Laut BGH kann der Vermieter von Gewerberäumen nach § 543 Abs. 1 BGB den Mietvertrag kündigen, wenn der Mieter die Kaution nicht (rechtzeitig) bezahlt und die Nichtzahlung auf Unvermögen beruht oder willkürlich erfolgt. Dem Vermieter ist es dann unter Abwägung der beiderseitigen Interessen der Vertragsparteien unzumutbar, das Mietverhältnis weiterzuführen.

In seiner Rechtsprechung bezieht sich der BGH zwar allein auf den Fall, dass der Mieter die geschuldete Kaution von vorneherein nicht erbringt. Unter Berücksichtigung des schützenswerten Sicherungsinteresses des Vermieters erscheint es jedoch nur folgerichtig, die Rechtsprechung auch auf den Fall zu übertragen, dass der Mieter seine Mietkaution anfangs zwar erbringt, nach berechtigter Inanspruchnahme durch den Vermieter aber nicht wieder auffüllt und dies auf Unvermögen oder Willkür des Mieters beruht. Im Mietvertrag empfehlen sich aus Vermietersicht Regelungen, die ein solches Kündigungsrecht festschreiben und die genauen Voraussetzungen (z.B. Erfordernis einer Abmahnung oder Kündigungsrecht ohne Mahnung; Frist für Wiederauffüllung vor Bestehen des Kündigungsrechts) festlegen.

Fazit

Grundsätzlich ist der Vermieter durch eine Mietbürgschaft – die Solvenz des Bürgen vorausgesetzt – gut abgesichert. Fallstricke können sich aber beim Abschluss von Nachträgen zum Mietvertrag ergeben – wenn zum Beispiel zusätzliche Flächen mit angemietet werden. Wird in einem solchen Fall der Bürge in die Vertragsänderung nicht mit einbezogen bzw. die Beibringung einer zusätzlichen Bürgschaft vereinbart und ist auch keine (wirksame) Erstreckungsklausel vereinbart, kann es passieren, dass der Vermieter für einen Teil seiner Forderungen aus dem Mietvertrag den Bürgen nicht in Anspruch nehmen kann. Hierauf sollte im Umgang mit Mietverträgen geachtet werden.

Im Hinblick auf die Wiederauffüllung der Bürgschaft nach Inanspruchnahme ist der Vermieter grundsätzlich, auch ohne Regelungen im Mietvertrag, bereits durch die geltenden gesetzlichen Regelungen geschützt. Bezüglich der Details der Wiederauffüllung (z.B. Fristen, Erfordernis der Mahnung vor Kündigung) kann es aber durchaus Sinn machen, entsprechende Regelungen in den Mietvertrag mit aufzunehmen.