У кінці 2018 року проект Закону «Про внесення змін до Земельного кодексу України та деяких інших законодавчих актів щодо протидії рейдерству» від 14.03.2018 р. № 8121 (далі — «Законопроект № 8121») було передано депутатам на повторне друге читання.

Цей законопроект є комплексним, охоплює багато проблем та загалом направлений на зменшення випадків рейдерства в аграрній сфері. Він передбачає низку законодавчих новел, серед яких є ті, що стосуються оренди землі. Чого чекати аграрним підприємствам-орендарям землі від нової антирейдерської ініціативи?

Подвійна оренда

Проблема подвійної реєстрації оренди землі виникла через неперенесення з попередніх реєстрів до Державного земельного кадастру даних про зареєстровані до 2013 року права, в тому числі права оренди. Не зважаючи на те, що обов'язок з перенесення в автоматизованому порядку відомостей про земельні ділянки, в тому числі інформації про зареєстровані права оренди, ще у 2011 р. було передбачено прикінцевими та перехідними положеннями Закону України «Про державний земельний кадастр», вказані відомості так і не були перенесені.

Згідно з чинним Законом України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» (далі — «Закон про державну реєстрацію прав») державний реєстратор при реєстрації права оренди повинен перевіряти лише відомості Державного земельного кадастру, в той час як Державний земельний кадастр в більшості випадків не містить даних про зареєстровані до 01.01.2013 р. права на земельну ділянку.

Відтак, часто виникають ситуації, коли на одну земельну ділянку зареєстровано два права оренди — право орендаря, що уклав договір до 2013 р. та зареєстрував його відповідно до чинного законодавства, проте відомості про таку реєстрацію не були перенесені до Державного земельного кадастру, та право орендаря, що уклав договір після 2013 р. та зареєстрував своє право оренди в Державному реєстрі прав. Як наслідок, виникають конфлікти за землю, врожай, відкривають кримінальні справи, блокується сільгосптехніка.

Наразі про обов'язок реєстратора перевіряти відомості з попередніх реєстрів (в яких здійснювалась реєстрація прав до 2013 р.) згадується лише в листі Державної реєстраційної служби України № 15.05.2951-13 від 06.08.2013 р., який, очевидно, державні реєстра��ори не завжди беруть до уваги.

Позиція щодо обов'язку державного реєстратора перевіряти інформацію про наявність або відсутність вже зареєстрованих прав оренди з метою недопущення одночасного існування їх подвійної державної реєстрації також була сформульована в судовій практиці Верховного Суду України (постанови Верховного Суду України від 29.09.2015 р., від 30.03.2016 р., від 15.11.2016 р. тощо).

Законопроектом № 8121 пропонується зобов'язати державного реєстратора при реєстрації права оренди використовувати відомості не тільки Державного земельного кадастру, але й відомості інших реєстрів та автоматизованих інформаційних систем. Також державному реєстратору буде надано доступ до відомостей Державного земельного кадастру, які він зможе отримувати в режимі реального часу.

Крім того, Законопроектом № 8121 пропонується зобов'язати Держгеокадастр до 1 січня 2022 р. провести інвентаризацію документів та скласти реєстр земельних ділянок, речові права на які було зареєстровано до 01 січня 2013 р. За результатами інвентаризації до Державного земельного кадастру має бути внесено інформацію про земельні ділянки та права на них, що зареєстровані до 01 січня 2013 р., проте відомості про це в Державному земельному кадастрі відсутні.

Поновлення договору

Порядок поновлення договорів оренди, наразі передбачений статтею 33 Закону України «Про оренду землі», викликає багато запитань на практиці, в тому числі, і в суддів. До квітня 2018 року суди займали більше менш однозначну позицію щодо того, що вказаною статтею передбачено два способи поновлення договору оренди — укладення договору на новий строк внаслідок реалізації орендарем свого переважного права на поновлення договору та, так зване, «автоматичне» поновлення договору оренди, які різняться умовами їх застосування.

А саме, якщо для реалізації «переважного права на укладення договору оренди на новий строк сторони (орендар та орендодавець) повинні вчинити активні дії (провести переговори, узгодити умови), то для «автоматичного поновлення договору» потрібна мовчазна згода сторін та наявність (виконання) двох умов, а саме: 1) орендар продовжує користуватись орендованою ним земельною ділянкою; 2) орендодавець не заперечує проти такого користування (протягом місяця з дня закінчення строку дії договору від орендодавця не надійшло заперечень проти поновлення договору).

Проте в квітні 2018 року Велика Палата Верховного Суду вказала, що «для поновлення договору оренди землі з підстав, передбачених частиною шостою статті 33 Закону України «Про оренду землі», необхідна наявність таких юридичних фактів: орендар належно виконує свої обов'язки за договором оренди; до закінчення строку дії договору він повідомив орендодавця в установлені строки про свій намір скористатися переважним правом на укладення договору на новий строк; до листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди, продовжує користуватись виділеною земельною ділянкою; орендодавець письмово не повідомив орендаря про відмову в поновленні договору оренди» (постанова від 10.04.2018 р. у справі № 594/376/17-ц).

Відтак, «автоматичне» поновлення договору на практиці не працює — сторони все одне зобов'язані укладати додаткову угоду до договору оренди, а висновок Великої Палати Верховного Суду тільки ускладнює цей процес, оскільки зобов'язує орендаря надсилати орендодавцю лист-повідомлення тощо.

Законопроектом № 8121 пропонується спростити процес «автоматичного» поновлення договору оренди, а в договорі оренди (а також договорі про встановлення земельного сервітуту, договорі про надання права користування земельної ділянки для сільськогосподарських потреб або для забудови) можна буде встановити умову щодо поновлення договору.

Відомості про поновлення договору (умову договору щодо його поновлення) вноситимуться до Державного реєстру прав. Після закінчення строку, на який його було укладено, державна реєстрація речового права продовжуватиметься на той самий строк автоматично за допомогою програмних засобів ведення Державного реєстру прав.

При цьому передбачається, що сторони договору не повинні будуть вчиняти жодні дії, направлені на його поновлення, в тому числі укладати додаткову угоду до договору. Сторона договору матиме право до дати закінчення дії договору подати до Державного реєстру прав заяву про виключення відомостей про поновлення договору. В разі подачі такої заяви відомості про поновлення договору виключатимуться з Державного реєстру прав та державна реєстрація права відповідно не буде автоматично поновлюватись.

Таке нововведення однозначно є позитивним, адже «автоматичне» поновлення договору нарешті запрацює на практиці, що зекономить орендарям ресурси, які витрачаються ними зараз, на поновлення договорів, та часто закінчується ще й судовими спорами, в яких орендарі мусять доводити, що поновлення договору відбулось автоматично.

Проте вказані новели не можна вважати досконалими, оскільки заява про виключення відомостей про поновлення договору оренди може бути направлена орендодавцем хоч і за день до закінчення строку дії договору, в той час як про своє бажання скористатись переважним правом на укладення договору оренди на новий строк орендар має повідомити не пізніше ніж за місяць до закінчення строку дії договору.

Відтак, виникає ситуація, коли орендар ризикує залишитись взагалі без земельної ділянки, оскільки не направлятиме повідомлення про свій намір скористатись переважним правом, розраховуючи на автоматичне поновлення договору, в той час як орендодавець за кілька днів чи тижнів до закінчення строку дії договору направить заяву до Державного реєстру прав про виключення відомостей про поновлення договору, не повідомляючи про це орендаря (адже обов'язок повідомлення орендаря про направлення такої заяви Законопроектом № 8121 не передбачено).

Посвідчувати чи ні?

Дискусії щодо необхідності введення вимоги щодо обов'язкового нотаріального посвідчення договору оренди земельної ділянки точаться вже давно. Законопроектом № 8121 не пропонується встановити такого обов'язку.

Проте пропонується передбачити можливість для власника нерухомого майна, в тому числі земельної ділянки, встановити вимогу нотаріального посвідчення договору, предметом якого буде таке майно або право на нього (зокрема, оренда, емфітевзис тощо).

Така вимога вважатиметься одностороннім правочином, що повинен буде посвідчуватись нотаріально та підлягатиме державній реєстрації як обтяження речових прав на нерухоме майно.

Вказана вимога може бути скасована власником нерухомого майна в такий же спосіб (шляхом вчинення нотаріально посвідченого одностороннього правочину та державної реєстрації скасування обтяження речових прав на нерухоме майно).

Вказане нововведення є позитивним, проте селяни (власники землі) — орендодавці агропідприємств навряд чи будуть зацікавлені у витрачанні коштів та часу на встановлення таких обтяжень на свої земельні ділянки. Натомість, агропідприємства, що бажають убезпечити свій земельний банк від рейдерських захоплень, муситимуть витратити значний час та кошти, щоб зареєструвати таке обтяження на кожну земельну ділянку.

Коли закінчується оренда?

Законопроектом № 8121 пропонується доповнити перелік істотних умов договору оренди ще однією умовою — дата укладення договору. Саме від цієї дати рахуватиметься строк дії договору оренди.

Вказана новела направлена, зокрема, на автоматизацію процесів у Державному реєстрі прав (передбачається, що дата укладення договору вноситиметься до Державного реєстру прав разом з іншою інформацією про право оренди земельної ділянки та після завершення строку договору оренди державна реєстрація права оренди припинятиметься автоматично за допомогою програмних засобів ведення Державного реєстру прав).

Водночас, Верховний Суд та Верховний Суд України вже тривалий час дотримуються однозначної позиції, що строк дії договору оренди починає спливати (рахуватись) не від дня укладення договору оренди, а від дня державної реєстрації права оренди, оскільки лише після його реєстрації вказане право виникає в орендаря та він, відповідно, може почати користуватись земельною ділянкою.

Відтак, в разі прийняття Законопроекту № 8121 час, що пройде з моменту укладення договору оренди до державної реєстрації права оренди, орендар фактично втрачатиме, оскільки строк дії договору вже почне спливати, а користуватись земельною ділянкою орендар ще не зможе.

* * *

Законопроект № 8121 в цілому містить багато позитивних пропозицій, направлених на вдосконалення законодавства, що стосується оренди землі. Проте потенційно на практиці можуть виникнути питання щодо застосування цих норм, як наприклад, норм щодо автоматичного поновлення договору оренди та дати закінчення дії договору оренди.

Опубліковано: Agroportal, 29 березня 2019 р.