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L’entrepreneuriat dans le domaine immobilier locatif s’avère une grande aventure autant pour l’entrepreneur en herbe que pour l’entrepreneur aguerri. Outre les règles généralement connues par le public, il existe des obligations moins bien connues qui peuvent être lourdes de conséquences si elles ne sont pas respectées. C’est entre autres le cas de l’obligation du propriétaire de veiller à ce que ses logements soient munis de détecteurs de fumée fonctionnels. C’est une leçon qui a récemment coûté la vie de deux enfants et plus de 160 000$ à deux propriétaires et à un locataire de Trois-Rivières dans l’affaire Harvey c. Trois-Rivières (Ville de) .

Les faits

Cette affaire s’est décidée sur fond de tragédie. Le locataire, un homme séparé de sa conjointe depuis environ trois ans, bénéficie de droits d’accès à l’égard de ses enfants, une fille de 12 ans et un garçon de 10 ans. Il est propriétaire d’une petite entreprise de taxi et cet emploi l’oblige de temps à autre à laisser ses deux enfants seuls lorsqu’il exerce ses droits d’accès et qu’il reçoit un appel d’un client. Le 29 décembre, vers 3h00, il répond à un appel de service pour un transport en taxi. S’assurant que ses enfants sont bien endormis, il quitte le logement. Vers 4h00, un appel est logé par la voisine de l’étage supérieur au centre d’urgence 9-1-1. À l’arrivée des pompiers, une intense chaleur et une immense fumée noire s’échappent de l’immeuble. Ceux-ci retrouvent finalement la jeune fille de 12 ans dans son lit et son jeune frère recroquevillé par terre dans la chambre adjacente, tous deux sans vie.

La mère des enfants intente des procédures judiciaires contre le père, les propriétaires de l’immeuble et la Ville de Trois-Rivières afin de les voir reconnaître leur responsabilité dans ce drame. Elle reproche au père des enfants, le locataire, de ne pas s’être assuré d’avoir des détecteurs de fumée fonctionnels dans le logement. Elle blâme également les propriétaires pour ne pas avoir fourni de détecteurs de fumée et de piles au moment où, trois mois avant l’incendie, ils lui ont loué le logement. Au surplus, elle blâme la Ville de Trois-Rivières pour les lacunes de son service de prévention des incendies.

Selon la preuve soumise au juge de première instance, les propriétaires du triplex, lors de la signature du bail, expliquent au locataire qu’en contrepartie d’une mensualité, un système d’alarme relié à une centrale téléphonique, comprenant une protection contre le feu et le vol ainsi qu’un bouton panique en cas d’urgence médicale, est disponible dans le logement. Le locataire refuse ce service. Malgré ce refus, les propriétaires ne vérifient pas la présence de détecteurs de fumée fonctionnels ni ne Find a Professional 1 remettent de piles neuves au locataire.

Par ailleurs, le locataire, au moment de l’incendie, sait que son logement n’est doté d’aucun détecteur de fumée fonctionnel. Il ne s’en trouve aucun au rez-de-chaussée et les deux qui se trouvent au soussol ne sont pas fonctionnels en ce que l’un des deux est inutilisable, alors qu’il n’y a pas de pile dans l’autre.

Le recours de la mère est tout de même rejeté en première instance. Elle portera ce jugement en appel, d’où l’objet du présent article.

L'analyse

La question principale que se pose la Cour d’appel est la suivante : l’absence de détecteurs de fumée fonctionnels peut-elle engager la responsabilité civile du propriétaire de l’immeuble et du locataire du logement d’où origine l’incendie pour la mort accidentelle de ses occupants? La réponse est oui.

La Cour d’appel retient d’abord une faute contractuelle des propriétaires à l’égard du locataire et une faute extracontractuelle à l’égard des tiers, en l’occurrence la mère. Il faut souligner que le raisonnement de la Cour d’appel aurait pu être différent si la situation s’était produite dans une ville autre que celle de Trois-Rivières. Effectivement, la Ville de Trois-Rivières a adopté un règlement imposant des normes de sécurité pour la prévention d’incendie qui, par le truchement de l’article 1912 C.c.Q., établit la responsabilité contractuelle des parties au bail.

L’article 1912 du Code civil du Québec prévoit que :

« Donnent lieu aux mêmes recours qu’un manquement à une obligation du bail :

1. Tout manquement du locateur ou du locataire à une obligation imposée par la loi relativement à la sécurité ou à la salubrité d’un logement [ ... ] »

Or, le Règlement n° 367-1982 de la Ville de Trois-Rivières prévoit notamment l’obligation pour le propriétaire d’un bâtiment d’installer et de prendre les mesures nécessaires pour assurer le bon fonctionnement des avertisseurs de fumée et de placer une pile neuve dans chaque avertisseur de fumée lors de la location du logement à tout nouveau locataire. De son côté, le locataire a notamment l’obligation de prendre les mesures nécessaires pour assurer le bon fonctionnement des avertisseurs de fumée situés à l’intérieur de son logement, incluant le changement de la pile au besoin, et d’aviser le propriétaire sans délai si l’avertisseur de fumée est défectueux3 .

Indépendamment de ce règlement, la faute des propriétaires ainsi que celle du locataire sont tout de même établies, puisque la Cour d’appel statue qu’il ne s’agit pas seulement d’un manquement à une obligation imposée par la loi, mais également d’un manquement au devoir général de prudence, lequel est source de responsabilité.

La Cour d’appel s’exprime comme suit:

«[66] Les intimés Desrochers et Lebel, quoique de bonne foi, n’ont pas agi comme un propriétaire raisonnable et prudent en ne fournissant pas de détecteurs de fumée fonctionnels à leur nouveau locataire ou, du moins, en ne s’assurant pas que le logement était muni de tels équipements. La loi leur en imposait l’obligation; mais aussi les règles élémentaires de prudence et de diligence. Il ne faut pas perdre de vue que cette mesure minimale de prévention d’incendie est tout autant à l’avantage du propriétaire que de ses locataires.»

Plus précisément, la Cour d’appel mentionne que l’offre faite par les propriétaires au locataire d’avoir recours à un système d’alarme contre les incendies plus élaboré ne permet pas de conclure qu’ils se sont acquittés de leur obligation. En ce qui concerne le locataire, elle mentionne que celui-ci a été sans contredit négligent, car il ne s’est jamais préoccupé d’avoir des détecteurs de fumée fonctionnels dans le logement. Puisque leur conduite n’est pas celle d’une personne raisonnablement prudente, il y a faute.

La faute des propriétaires et du locataire étant établie, il fallait aussi prouver le lien de causalité et le préjudice pour engager la responsabilité des acteurs concernés. En ce qui a trait au lien de causalité, la Cour d’appel retient l’opinion de l’expert selon laquelle la présence de détecteurs de fumée fonctionnels aurait drastiquement augmenté les chances de survie des enfants. En ce qui a trait au préjudice, celui-ci est indéniablement la perte de deux enfants. Un montant de 75 000$ par enfant est fixé arbitrairement par la Cour d’appel pour un total de 150 000$. Le remboursement des frais funéraires est également accordé.

Quant à la Ville de Trois-Rivières, et son service de prévention des incendies, la Cour d’appel conclut qu’elle n’a pas commis de faute; sa responsabilité n’est donc pas retenue.

Conclusion

Il est fortement recommandé aux propriétaires d’immeubles à logements de procéder dès aujourd’hui à une vérification de leurs détecteurs de fumée ou, à tout le moins, à une distribution de piles neuves. 2 3 Bien que cette tâche puisse être fastidieuse, cela aura comme conséquence de rejeter le fardeau de l’entretien des détecteurs sur les épaules des locataires, de constituer une bonne défense en cas de poursuite et, surtout, d’éviter qu’un tel drame ne survienne.

1. 2013 QCCA 772.

2. Plusieurs autres villes du Québec, notamment Sherbrooke, ont adopté un règlement similaire.

3. Articles 20A.5.1 et 20A.5.2 du Règlement n° 367-1982 de la Ville de Trois-Rivières.