LAG Berlin-Brandenburg hat zur Frage entschieden, ob auch Immobilieentwickler / Vermieter als Unternehmer i.S.d. § 14 AEntG in die Haftung genommen werden können.

Nach § 14 AEntG haftet ein Unternehmer, der einen anderen Unternehmer mit der Erbringung von Werk- oder Dienstleistungen beauftragt, für die Verpflichtungen dieses Unternehmers bzw. weiterer Subunternehmer für die Zahlung des Mindestentgelts an die Arbeitnehmer.

Mit Entscheidung vom 25. Januar 2018 hat das LAG Berlin-Brandenburg (Az.: 21 Sa 1231/17) die einschränkende Auslegung des Unternehmerbegriffs zur Haftung im Baugewerbe (§ 1a AEntG a.F.) nun auch auf die Neufassung der Bürgenhaftung in § 14 AEntG angewendet. Von der Bürgenhaftung hat es zudem Unternehmen ausgenommen, die die Errichtung von Gebäuden beauftragen (d.h. als Bauherr), deren Geschäftszweck sich aber auf die Entwicklung und Verwaltung der Immobilie erstreckt (nicht auf den Verkauft – wie im Fall des Bauträgers).

Entsprechend hat es die Haftung des Auftraggebers im konkreten Fall abgelehnt.

Sachverhalt: Arbeitnehmer klagt gegen Bauherrn auf Mindestlohn

Im konkreten Fall macht der rumänische Arbeitnehmer einer Baufirma den Mindestlohn für seine Tätigkeit auf der Baustelle für zweie Monate gegen den Bauherrn geltend.

Das Bauvorhaben, im Rahmen dessen der Kläger tätig war, beinhaltete die Errichtung des Einkaufszentrums „Mall of Berlin“ in Berlin Mitte. Dieses besteht aus zwei Gebäudekomplexen und erstreckt sich über zwei Grundstücke, die jeweils einen unterschiedlichen Eigentümer gehören. Beide Eigentümer (die Beklagte und eine weitere Personengesellschaft) beauftragten eine Arbeitsgemeinschaft, bestehend aus zwei Bauunternehmen, als Generalunternehmerin. Diese wiederum beauftragte eine Reihe von Subunternehmern mit der Erbringung der Bauleistungen – unter anderem auch den Arbeitgeber des Klägers. Über das Vermögen beider zur Arbeitsgemeinschaft gehörenden Bauunternehmen wurde ebenso das Insolvenzverfahren eröffnet wie über das Vermögen des Arbeitgebers des Klägers.

Der Kläger verlangt von der Eigentümerin desjenigen Grundstücks, auf welchem er schwerpunktmäßig tätig gewesen war, die Zahlung des ihm zustehenden Mindestlohnes. Das LAG hat die Klage abgewiesen.

LAG: Generalunternehmer und Bauträger sind Unternehmer i.S.d. § 14 AEntG, nicht jedoch die Bauherren (auch dann nicht, wenn Bauherr ein Immobilienentwickler ist)

Das LAG Berlin-Brandenburg schließt sich der Rechtsprechung des Bundesarbeitsgerichts zur einengenden Auslegung des Unternehmerbegriffs i.S.d. AEntG an. Die Bürgenhaftung sei auf Bauträger, Generalunternehmer und sonstige Bauunternehmen beschränkt. Unternehmen, die weder als Bauträger noch als Bauunternehmen die Verpflichtung zur Errichtung eines Bauwerks übernehmen, sondern bauliche Leistungen nur als Bauherr oder Letztbesteller zur Befriedigung des Eigenbedarfs beauftragen, unterliegen nicht der Bürgenhaftung. Hintergrund ist, dass nur solche Unternehmen der Haftung unterliegen sollen, die sich gegenüber ihren Vertragspartnern zur Erbringung davon Bauleistungen verpflichtet haben und dies Verpflichtung nicht mit eigenen, sondern mit fremden Arbeitskräften erfüllen. Entsprechend sollen diese Unternehmen darauf achten, dass ihre Subunternehmer die zwingenden Arbeitsbedingungen des AEntG einhalten. Die Bürgenhaftung soll Generalunternehmer treffen, da sie wüssten, ob die von den Nachunternehmern angebotenen Preise mit vernünftigen Arbeitsbedingungen zu erbringen sind.

Auch für Bauträger sei die Bürgenhaftung einschlägig. Deren Tätigkeit würde im Wesentlichen darin bestehen, sich gegenüber ihren Vertragspartnern zur Errichtung eines Bauwerks auf einem Grundstück zu verpflichten. Ein Bauträger baut, um das errichtete Gebäude, vor, während oder spätestens nach Abschluss der Bauarbeiten gewinnbringend zu veräußern. Mit der Bautätigkeit erfülle der Bauträger eigene Leistungspflichten gegenüber dem Erwerber. Der Bauträger sei daher der Leistungssituation eines Generalunternehmers deutlich angenähert und von der Bürgenhaftung erfasst (so die Gesetzesbegründung, BT-Drs. 14/45 S. 26).

Es gebe keine Anhaltspunkte, dass der Gesetzgeber diese bereits zu § 1a AEntG entwickelte Rechtsprechung mit der Gesetzesfassung des § 14 AEntG hatte ändern und den Kreis der Haftungsschuldner erweitern wollen.

Die einschränkende Auslegung erfasse auch Unternehmen wie die Beklagte, da sie als Vermieterin gegenüber den Mietern nur die Verpflichtung zur Übergabe, nicht zur Errichtung des Gebäudes übernommen habe. Sie habe also nicht für Dritte bauen lassen, sondern für sich selbst. Obwohl also der Bauherr die später fertig gestellte Immobilie zur Vermietung – und damit zu eigenen Geschäftszwecken – hat bauen lassen, treffe die Beklagte keine Haftung. Allein die In-Auftrag-Gabe im Rahmen einer Geschäftstätigkeit reicht aber nach Auffassung des LAG nicht für zur Begründung der Bürgenhaftung aus.

Die Beklagte ist kein Bauunternehmen, sondern beschäftige sich mit der Verwaltung und Vermietung von Gebäuden. Anders als ein Bauträger habe zu keiner Zeit eine Verantwortungsbeziehung der Beklagten zu den die Bauleistung erbringenden Arbeitnehmern für die Zahlung des Mindestentgelts bestanden.

Revision zum Bundesarbeitsgericht bereits eingelegt

Der Kläger hat Revision gegen die zweitinstanzliche Entscheidung des LAG eingelegt (Az.: 5 AZR 241/18). Wir werden über den weiteren Verlauf berichten.