Das OLG Hamm hat den Käufern eines mit einem Wohnhaus bebauten Grundstücks einen Anspruch auf Rückabwicklung des Kaufvertrages wegen Angabe eines falschen Baujahres zuerkannt. Das Wohnhaus war tatsächlich bereits im Jahr 1995 bezugsfertig fertigstellt und erstmals bezogen worden, womit es sich nicht, wie im notariellen Kaufvertrag angegeben, “um ein Gebäude aus dem Jahr 1997″ handelte und somit mit einem nicht behebbaren Sachmangel behaftet war.

Hintergrund der Entscheidung

Die Eltern des Verkäufers ließen das streitgegenständliche Wohnhaus Mitte der 90er Jahre errichten. Die Bauarbeiten fanden im Wesentlichen in den Jahren 1993 und 1994 statt. Restarbeiten, wie Plattierungs- und Parkettarbeiten im Wintergarten, der Küche und in Nebenräumen, wurden im ersten Quartal 1995 in Rechnung gestellt. Nachdem die Eltern des Verkäufers das Wohnhaus nur wenige Jahre bewohnten, bemühte sich der Vater des Verkäufers im Jahr 2000 um einen Grundstücksverkauf. Der dazu beauftragte Makler entwarf sodann ein Papier mit der Bezeichnung “Marktorientierte Einwertung” mit der Angabe des Baujahres 1995 sowie ein Maklerexposé mit der Angabe des Baujahres 1994. Im Jahre 2008 wurde der Verkäufer im Wege der vorweggenommenen Erbfolge Eigentümer des Hausgrundstücks. Mit notariellem Kaufvertrag vom 26.04.2013 erwarben die Käufer dieses unter Ausschluss der Gewährleistung von Sachmängeln. Im notariellen Kaufvertrag heißt es in einer Vertragsklausel: “Es handelt sich um ein Gebäude aus dem Jahr 1997, das seither nicht mehr saniert oder modernisiert wurde und auch in der grundlegenden Bausubstanz nicht erneuert worden ist”. Unter anderem unter Hinweis auf das falsche Baujahr machten die Käufer im Jahr 2014 ihr Rückabwicklungsbegehren im Rahmen des großen Schadensersatzes gerichtlich geltend.

Angabe des Baujahres ist Beschaffenheitsvereinbarung

Aus Sicht des OLG Hamm handelt es sich bei der Angabe des Baujahres 1997 im notariellen Kaufvertrag um eine bewusste Jahresangabe, die als Beschaffenheitsvereinbarung gewollt war. Der Verkäufer ist hinsichtlich seiner Behauptung, man habe nur versehentlich eine Falschbezeichnung gewählt, weil den Käufern das frühere Baujahr aufgrund des Maklerexposés bekannt gewesen sei, beweispflichtig geblieben. Auch scheide hier laut OLG Hamm eine bloße Wissenserklärung des Verkäufers aus, denn mit dieser Vertragsklausel sollten erkennbar Rechtsfolgen ausgelöst werden. Die Käufer durften auf einen technischen Stand vertrauen, der dem vereinbarten Baujahr 1997 entsprach. Da das Wohnhaus bereits im ersten Quartal des Jahres 1995 bezugsfertig war, war das Baujahr 1995 als tatsächliches Baujahr zugrunde zu legen. Der Zeitpunkt der Fertigstellung im Sinne der Bezugsfertigkeit gelte nach allgemeinem Verständnis als Baujahr eines Gebäudes. Daher sieht das OLG Hamm das verkaufte Hausgrundstück als mit einem nicht behebbaren Sachmangel behaftet an. Da sich der vereinbarte pauschale Gewährleistungsausschluss nicht auf die Beschaffenheitsvereinbarung bezieht, hat der Verkäufer für diesen Sachmangel einzustehen.

Abweichung von zwei Jahren überschreitet Bagatellgrenze

Die Pflichtverletzung des Vaters des Verkäufers, die sich der Verkäufer zurechnen lassen muss, sei auch nicht unerheblich. Eine Abweichung des Baujahres um zwei Jahre stellt aus Sicht des OLG Hamm keine unerhebliche Beeinträchtigung des Kaufgegenstandes dar. Nach ständiger Rechtsprechung des BGH indiziert der Verstoß gegen eine Beschaffenheitsvereinbarung in der Regel die Schwere der Beeinträchtigung, da die bewusste Entscheidung für die Aufnahme der Beschaffenheit im notariellen Kaufvertrag ohne weiteres den Schluss darauf zulässt, dass diese für den Käufer maßgebliches Gewicht hat (vgl. BGH, Urteil vom 17.02.2010 – VIII ZR 70/07; BGH, Urteil vom 06.02.2013 – VIII ZR 374/11). Nicht behebbare Mängel sind nur dann unerheblich, wenn sie im Bagatellbereich liegen (vgl. BGH, Urteil vom 12.03.2008 – VIII ZR 253/05). Das OLG Hamm sieht in der Abweichung des Baujahres von zwei Jahren eine Überschreitung der Bagatellgrenze, da dies in jedem Fall Auswirkungen auf den Verkehrswert des Hausgrundstücks habe.

Arglistige Täuschung durch falsche Vorgabe für den Kaufvertrag

Durch die bewusste fehlerhafte Vorgabe des im notariellen Kaufvertrag aufzunehmenden Baujahres 1997 soll der Vater des Verkäufers arglistig über den Sachmangel des Hausgrundstücks getäuscht haben. Dass gewichtige Umstände gegen das Baujahr 1997 sprachen, müsste der Vater des Verkäufers zumindest für möglich gehalten und billigend in Kauf genommen haben. Als Unternehmer, der regelmäßig Immobilien an- und verkaufte, sollte ihm die wirtschaftliche Relevanz dieser Angabe für den Willensentschluss der Käufer, das Hausgrundstück zu erwerben, bekannt gewesen sein.

Fazit

Die vorgenannte Entscheidung des OLG Hamm zeigt auf, dass die Angabe des Baujahres von Gebäuden in Grundstückskaufverträgen gründlich im Rahmen der Vorbereitung des Verkaufsprozesses anhand der Vorgaben der Rechtsprechung (Baujahr = Zeitpunkt der Fertigstellung im Sinne der Bezugsfertigkeit) überprüft werden sollte, soweit sie Einzug in den Kaufvertrag finden soll. Insbesondere dürften Unternehmer, deren Geschäftsmodell den An- und Verkauf von Immobilien umfasst, bei falschen Angaben zum Baujahr regelmäßig dem Vorwurf der arglistigen Täuschung ausgesetzt sein.

Zwar hat das OLG Hamm im Rahmen seiner vorzunehmenden Gesamtabwägung neben der Schwere der Beeinträchtigung durch das falsche Baujahr und dem Verschulden des Verkäufers weitere Umstände, nämlich weitere Mängel des Kaufgegenstandes, die bereits im Vorfeld der gerichtlichen Auseinandersetzung zu einer Kaufpreisreduzierung geführt hatten, einbezogen. Dennoch ist nicht auszuschließen, dass die arglistige (“ins Blaue hinein”) Angabe eines falschen Baujahres für sich allein für die Begründung eines Rechts zur Rückabwicklung eines Grundstückskaufvertrages ausreichen könnte.

Erwähnenswerte Urteile in diesem Zusammenhang

Erwähnenswert ist in diesem Zusammenhang das Urteil des OLG Hamm vom 29.04.2010 – 22 U 127/09, in welchem festgestellt wird, dass sogar die unrichtige Angabe des Baujahres in einem veröffentlichten Maklerexposé, das nicht mitbeurkundeter Teil des Kaufvertrages geworden ist, unter dem Gesichtspunkt der Beschaffenheitserwartung einen Sachmangel begründen kann.

Das OLG Rostock weist in seinem Urteil vom 10.09.2009 – 3 U 229/08 darauf hin, dass mit der Mitteilung des Baujahres objektiv die Erklärung einhergehe, der Bau sei vor Bezugsfertigstellung in einem dafür üblicherweise notwendigen Zeitraum begonnen und durchgeführt worden. Sofern keine außergewöhnlichen Umstände vorliegen, sei ein Zeitraum von bis zu drei Jahren anzunehmen.