Vous êtes bailleur d’un bien immobilier et vous redoutez que votre locataire ne s’acquitte plus des loyers dont il vous est redevable, ne vous permettant plus, à votre tour, de faire face à vos propres obligations financières ? Les résultats d’une enquête menée par Immoweb démontrent qu’il s’agit d’une crainte légitime dans la mesure où deux propriétaires sur trois ont déjà été confrontés à des problèmes de loyers impayés de plus de deux mois[1]. Par le présent article, nous tentons de vous fournir les conseils et les outils indispensables pour que vous puissiez réagir adéquatement si vous veniez à vous retrouver dans une telle situation.

  1. Étape préliminaire : le respect de vos propres obligations

La première démarche essentielle à accomplir consiste à vérifier si vous vous êtes bien conformé aux obligations qui vous incombent, en votre qualité de bailleur, tant en vertu de la loi, qu’en application du contrat que vous avez conclu. Il n’est en effet pas rare que le locataire justifie, sur base du principe de l’exception d’inexécution, son défaut de paiement en raison de certains manquements imputables au bailleur.

  1. Dialoguer et s’enquérir du motif du défaut de paiement du locataire

Il va sans dire qu’il est dans l’intérêt des parties de tenter de résoudre amiablement et au plus vite le litige qui les oppose. Ne perdez pas de vue que vos relations avec votre locataire ont en principe vocation à durer, du moins pendant un certain temps. Il est donc essentiel de chercher à préserver un climat serein malgré les tensions qui peuvent exister. N’hésitez dès lors pas à maintenir le dialogue avec votre locataire et à vous enquérir des raisons qui justifient son défaut de paiement. Les motifs invoqués peuvent être divers et variés (oubli, difficultés financières passagères, etc.) et des solutions adaptées et satisfaisantes pour les deux parties pourront, dans certains cas, être rapidement trouvées.

  1. L’envoi d’un courrier de mise en demeure

Si les discussions entreprises avec votre locataire échouent, il s’impose de lui adresser un courrier afin, d’une part, d’officialiser les arriérés de loyer et, d’autre part, de le mettre en demeure de s’acquitter des montants qui vous sont dus dans un délai raisonnable que vous fixerez (quinze jours à un mois), à défaut de quoi vous vous verrez contraint d’envisager le recours à d’autres mesures de recouvrement, tout en vous réservant le droit de solliciter la résolution du contrat de bail en justice.

Il est préférable que cet écrit lui parvienne par courrier recommandé, afin d’écarter tout risque de discussions quant à la preuve de l’envoi.

Par ailleurs, dans l’hypothèse où la convention aurait été conclue avec plusieurs locataires, vous devez adresser cette lettre, individuellement, à chacun d’entre eux.

  1. La procédure en conciliation

Par une simple demande, écrite ou orale, adressée au greffe de la justice de paix du lieu du bien loué, il vous est possible de solliciter la tenue d’une audience de conciliation afin de tenter de trouver une solution amiable au litige auquel vous êtes confronté.

Cette procédure présente l’avantage d’être gratuite et peu complexe.

Votre locataire et vous recevrez alors une convocation, vous invitant à vous présenter à une audience de conciliation du Juge de Paix.

Trois cas de figure sont alors possibles :

  • Soit votre locataire ne comparaît pas à l’audience de conciliation : le juge ne peut prononcer aucune décision à l’encontre de l’une ou de l’autre des parties et un procès-verbal de non-conciliation est dressé ;
  • Soit les parties réservent une suite favorable à la convocation qui leur a été adressée en se présentant à l’audience fixée :
    • vous ne parvenez toutefois pas à trouver un arrangement : un procès-verbal de non-conciliation est rédigé ;
    • la conciliation est réussie : un procès-verbal constatant votre accord est dressé et signé par les parties, le juge de paix et le greffier. A défaut pour votre locataire de se conformer aux engagements qu’il a pris, vous serez alors en possession d’un titre exécutoire qui vous permettra de l’y contraindre, par l’intervention d’un huissier de justice.
  1. La procédure judiciaire contentieuse introduite pour cause de loyers impayés

Si aucune des démarches précédemment exposées n’aboutit, il ne vous reste alors que le recours à la voie judiciaire, par l’introduction d’une action devant le juge de paix territorialement compétent en étant éventuellement assisté d’un avocat (ce qui n’est pas obligatoire mais toutefois recommandé).

Cette procédure peut être intentée de trois manières, à savoir :

  • par la comparution volontaire des parties devant le juge de paix : bien que ce mode introductif d’instance soit le plus simple et le moins coûteux, il n’est pas aisé d’y recourir dans la mesure où il nécessite une certaine collaboration entre les parties en litige. Il est d’ailleurs assez rare, à ce stade-ci du processus, que le locataire en défaut de paiement accepte de comparaître en justice de son plein gré.
  • par le dépôt d’une requête écrite au greffe de la justice de paix du lieu du bien loué, qui constitue la méthode la plus utilisée en matière locative.

Cette requête doit, à tout le moins, contenir les éléments suivants :

  1. la date (jour, mois et année) ;
  2. vos nom, prénom, profession et domicile ;
  3. les nom, prénom et domicile (ou, à défaut de domicile, la résidence) de votre/vos locataire(s) ;
  4. l’objet et l’exposé sommaire des motifs justifiant votre demande ;
  5. votre signature (ou celle de votre éventuel avocat).

Un certificat de domicile de votre locataire, obtenu auprès de l’administration communale et datant de moins de quinze jours, doit être annexé à votre requête, laquelle est à déposer au greffe de la justice de paix compétente en autant d’exemplaires que de parties, plus un. Lors du dépôt de la requête, le Greffe de la Justice de Paix vous invitera à payer les droits de mise au rôle qui seront au final mis à charge de la partie qui perdra le procès.

  • par la signification au locataire d’une citation à comparaître : dans cette hypothèse, le bailleur charge un huissier de justice de se rendre au domicile du locataire afin de répercuter à celui-ci les revendications formulées à son encontre ainsi que de l’informer de la date à laquelle l’affaire sera introduite devant le juge de paix territorialement compétent. Le recours à cette méthode engendre un coût non négligeable, dans la mesure où l’intervention d’un huissier de justice est inévitable. Relevons toutefois que si le juge de paix saisi de votre affaire venait à faire droit à vos demandes, il vous sera alors possible de récupérer auprès de votre locataire les frais de justice que vous avez avancés. Dans le cas inverse, ces frais demeureront à votre charge.

Lorsque votre action aura été introduite par l’une des trois voies précitées, une date d’audience sera fixée.

Lors de cette audience, après avoir produit les pièces de votre dossier (contrat de bail, preuve de l’enregistrement, rappels de paiement, décompte de charges, etc), vous aurez l’occasion d’exposer au juge de paix les manquements que vous reprochez à votre locataire ainsi que les demandes qui en découlent.

Dans l’hypothèse où ce dernier ne se présenterait pas à l’audience, un jugement par défaut sera prononcé en son encontre.

Si, par contre, votre locataire comparaît, il pourra, à son tour, faire valoir les arguments ainsi que toutes les circonstances personnelles particulières qui seraient de nature à justifier ou, à tout le moins, expliquer ses retards dans le paiement du loyer.

Après avoir entendu chacune des parties, le juge de paix rendra en principe sa décision dans le mois de l’audience de plaidoiries, sauf s’il venait à estimer que le litige s’avère plus complexe qu’il n’en paraît et requiert, par conséquent, une mise en état plus approfondie. Dans cette hypothèse, les parties seront invitées à s’échanger des écrits de procédure reprenant les différents arguments factuels et juridiques à l’appui de leurs prétentions et une nouvelle date d’audience sera fixée.

Si les arriérés de loyer s’avèrent établis, le juge de paix condamnera le locataire au paiement des montants dus, éventuellement moyennant l’octroi de termes et délais. Le juge de paix peut également mettre fin au contrat de bail, en prononçant la résolution de la convention conclue aux torts du locataire en raison des manquements graves qui lui sont imputables, ou encore ordonner l’expulsion du locataire, s’il ne quitte pas les lieux loués de son plein gré, à la stricte condition toutefois que le bailleur ait formulé de telles demandes.

Vous serez alors en possession d’un jugement, dont vous pourrez poursuivre l’exécution par le recours à un huissier de justice, si votre locataire venait à ne pas se conformer volontairement aux condamnations prononcées à son encontre.

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Comme vous l’aurez compris, vous n’êtes pas à l’abri, en tant que bailleur, de devoir faire face à des retards dans le paiement des loyers qui vous sont dus. Il vous reviendra alors d’agir avec efficacité et diligence afin de préserver et garantir vos propres droits.

Afin de faire face aux coûts liés aux frais de la procédure judiciaire, aux honoraires d’avocat et aux frais d’huissier de justice, il est fortement conseillé de contracter une assurance protection juridique auprès d’un assureur spécialisé.