Stelt u zich de volgende situatie voor: De eigenaar van een pand is in onderhandeling getreden met een potentiele huurder. Na lang onderhandelen en in een vergaand stadium van overeenstemming stuurt de potentiele huurder een door haar ondertekende versie van de huurovereenkomst retour naar de eigenaar. Blij met dit resultaat, stelt de eigenaar nog voor een klein stukje tekst aan de overeenkomst toe te voegen, hetgeen (volgens haar) slechts een detailkwestie betreft en van weinig belang is. De volgende dag gaan partijen samen dineren en wonen zij een voetbalwedstrijd bij. Tijdens deze ontmoeting wordt over (het aangaan van) de overeenkomst gesproken en wordt het glas geheven. Na deze avond laat de potentiele huurder lange tijd niets meer van zich horen en breekt vervolgens de onderhandelingen af. Kan dat zomaar?

Een soortgelijke situatie, weliswaar in het kader van een dienstenovereenkomst, deed zich voor in een recent arrest van het hof Den Haag van 6 juni jl. De vraag die voorlag was of het afbreken van de onderhandelingen onder deze omstandigheden onaanvaardbaar is en daarmee schadeplichtigheid van de afbrekende partij tot gevolg heeft.

De hoofdregel is dat onderhandelingen in beginsel niet-schadeplichtig kunnen worden afgebroken tenzij: (1) vertrouwen is ontstaan dat enigerlei contract uit de onderhandelingen zou resulteren, of (2) andere - bijzondere - omstandigheden aanwezig zijn die maken dat het afbreken van de onderhandelingen onaanvaardbaar is. De mate waarin en de wijze waarop de partij die de onderhandelingen afbreekt tot het ontstaan van dat vertrouwen heeft bijgedragen en de gerechtvaardigde belangen van deze partij zijn hierbij relevante factoren. Ook kan van belang zijn of zich in de loop van de onderhandelingen onvoorziene omstandigheden hebben voorgedaan. Er is niet snel sprake van een situatie waarin een partij erop mocht vertrouwen dat enigerlei overeenkomst tot stand zou komen. De Hoge Raad spreekt van een "strenge en tot terughoudendheid nopende" maatstaf.

De rechter past deze norm in onderhavige zaak dan ook streng en terughoudend toe. Het hof erkent dat de onderhandelingen in een behoorlijk vergaand stadium zijn afgebroken, namelijk nadat (i) de opgestelde overeenkomst door één der partijen was ondertekend, (ii) de implementatie van de te leveren dienst reeds uitvoerig en met goed resultaat is getest door partijen en (iii) partijen gezamenlijk, al dan niet in zakelijk verband, een voetbalwedstrijd hebben bijgewoond. Echter, doordat in reactie op de eenzijdig ondertekende overeenkomst een voorstel is gedaan om tekst aan de overeenkomst toe te voegen met verdergaande verplichtingen voor de afbrekende partij, konden de onderhandelingen niet-schadeplichtig worden afgebroken.

Kortom: Het (al dan niet op details) openbreken van onderhandelingen in een vergaand stadium is een regelmatig voorkomende onderhandelingstechniek, maar kan tot gevolg hebben dat je wederpartij de handdoek in de ring mag gooien zonder enige vorm aansprakelijkheid. Dit is zonde van de tijd en het geld die in de onderhandelingen zitten, en bovendien loop je een contract mis. Blijf je dus bewust van het niveau van overeenstemming waarin de onderhandelingen zich bevinden en hoeveel je dit niveau kunt/wilt laten dalen.