Au moment du renouvellement d’un bail commercial, le loyer du bail renouvelé est fixé à la valeur locative conformément aux dispositions de l’article L.145-33 du Code de commerce.

Toutefois, en application des dispositions de l’article L.145-34 du Code de commerce, le montant du loyer du bail renouvelé est plafonné à la variation des indices (indice des loyers commerciaux ou des activités tertiaires suivant le cas) sur la durée du bail.

Ce plafonnement ne sera pas appliqué en cas de :

  • durée initiale du bail supérieure à neuf ans ;
  • modification notable des facteurs locaux de commercialité ;
  • locaux à usage exclusif de bureaux ou locaux monovalents.

Dans une décision récente (Cass. 3e civ. 11 avril 2019 n° 18-14.252 FS-PBI), la Cour de cassation a été amenée à se prononcer sur le loyer de base auquel devait être appliqué la variation des indices permettant de calculer le plafonnement susvisé.

Au cas d’espèce, un bailleur avait sollicité la révision triennale du loyer à savoir la révision à la valeur locative du loyer laquelle peut être sollicitée tous les trois ans et est plafonnée à la variation des indices également sauf modification notable des facteurs locaux de commercialité. Le preneur a, quant à lui, délivré une demande de renouvellement et, par la suite, saisi le juge en fixation du loyer du bail renouvelé. A titre reconventionnel, le bailleur a sollicité le déplafonnement du loyer. La Cour d’appel n’ayant pas fait droit à la demande du bailleur, celui-ci s’est pourvu en cassation.

Dans le cadre de son pourvoi, le bailleur a fait notamment valoir que la variation indiciaire conduisant à la détermination du plafonnement du loyer ne devait pas être appliquée au loyer initial du bail à renouveler mais au loyer issu de la révision légale si une telle révision est intervenue en cours de bail.

La question était donc de savoir si le taux variation indiciaire déterminé conformément audit article L.145-34 devait être appliqué au loyer initial ou au loyer révisé.

La Cour de cassation a fait une application stricte et littérale de l’article L.145-34 du Code de commerce en ce qu’il dispose que le taux de variation indiciaire s’apprécie « depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré ».

En conséquence et nonobstant toute révision triennale qui serait intervenue en cours de bail, le calcul du plafonnement lors de la fixation du loyer du bail renouvelé sera réalisé à partir du loyer initial fixé au bail à renouveler.

Il convient de rappeler que les dispositions de l’article L.145-34 du Code de commerce ne sont pas d’ordre public. Aussi, les parties peuvent déroger aux dispositions sur la fixation du loyer du bail renouvelé dès la conclusion du bail.