Партнер NSP Наталья Соколова расскажет о таком важном аспекте договорного права как “non-reliance clause”. Этот пункт обычно прописан в коммерческих договорах по английскому праву. В нем сказано, что стороны не могут полагаться на устные гарантии или любые другие заявления сторон друг другу в рамках их взаимодействия,  помимо  тех  гарантий  и  заверений, которые напрямую прописаны в данном договоре.

Насколько эффективен этот пункт?

Общее правило по действенности non-reliance clause находится в Секции 3 английского Акта о Введении в заблуждение  (Section  3  of  the  Misrepresentation  Act 1967): non-reliance clause недействительна, если она не проходит тест справедливости и обоснованности для данного конкретного контракта (и там же перечислены обстоятельства, на которые должен обращать внимание  суд  при  определении справедливости  и обоснованности в каждом случае).

Non-reliance  clause  играет  важную  роль  в  развитии коммерческих отношений в плане уверенности сторон в рамках  того  договора,  который  они  подписывают,  и избежания  судебных  споров  об  устных  заверениях, которые зачастую  трудно  доказать.  Однако,  как  еще раз  подтверждает  недавний  прецедент  в  деле  Lloyd and other v Browning and another [2013] EWCA Civ 1637 пункт  о  non-reliance  не  является  железобетонным  и может  быть  признанным  судом  недействительным, если суд посчитает, что одна сторона злоупотребила им.

В  деле   Lloyd   v  Browning,   два   нижестоящих   суда признали этот пункт недействительным, хотя, в итоге, действительным.

По   фактам   этого   дела   оказалось,   что   купленная недвижимость  из-за местного постановления о зонировании не сможет быть использована покупателем   по   тому   назначению,   на   которое   он рассчитывал.

Хотя устно продавец заверил покупателя, что земля таким образом использоваться может, такая гарантия в письменном договоре зафиксирована не была, и в договоре была прописана non-reliance clause (то есть невозможность полагаться на гарантии, помимо  тех, что прописаны “внутри четырех углов контракта”).

Несмотря на противоположные решения нижестоящих судов, апелляционный суд в конце концов признал non- reliance clause действительной и отказал покупателю в судебной защите.

Апелляционный суд обратил внимание на то, что обе стороны были представлены юристами во время переговоров, что покупатель делал свой собствнный due diligence (правовой аудит) земельного участка, и что формулировка non-reliance была взята слово в слово из модели, предложенной Eastbourne Law Society.

Хотя здесь итоге non-reliance clause была признана действительной и покупатель коммерческой недвижимости не смог получить через суд возмещения понесенного им ущерба, стоит заметить, что две предыдущие инстанции решили иначе, и стороны потратили много времени и денег на разрешение этого спора.

Вывод

Как продавец, вставляйте non-reliance clause в договор, но в то же время не рассчитывайте на этот пункт стопроцентно и не давайте устные гарантии покупателю, не продумав свои слова дважды.