随着澳大利亚《外国收购法》修正案(豁免及其他措施)(“Foreign Acquisitions and Takeovers Amendment (Exemptions and Other Measures) Regulations 2017 (Cth)”)的出台及生效,澳大利亚外国投资机制已于2017年7月1日起发生一系列变化。这些变化将会引起私募资本,可再生能源行业、养老行业、学生公寓以及其他商业不动产行业的产业投资者的特别关注。尤其是,(这些变化)将对那些需要事先获得FIRB审批的收购交易类型产生影响,并引入了新的豁免证书类型。 澳大利亚财长表示这些修改将有利于“加强并统一澳洲外国投资机制的运行”,同时“为商业投资提供便利”和“放宽投资限制”。我们认为相当一部分修改反映了积极的变化。但是,能否(充分)体现这些修改的作用,尤其是业务收购豁免证书,将很大程度上取决于政府如何在实践中进行实施。备案收费制度的修改也随着2017《外国并购费用征收法》修正案(统一收费及其他措施)在2017年7月1日的生效并实施。(“Foreign Acquisitions and Takeovers Fee Imposition Amendment (Fee Streamlining and Other Measures) Act 2017 (Cth)”)

影响业务收购的修改

1. 业务收购豁免证书

作为一项对过去实操的颠覆性突破,外国投资者,包括外国的政府机构投资者现可通过申请豁免证书从而免除其在特定期限内收购证券权益所需获得的预先审批的义务。外国政府投资者参与投资的私募基金将尤其得益于此修改。这些基金长期以来一直适用0澳元申报门槛机制,即只要是外国政府投资者,无论是否仅为消极投资均需要获得FIRB审批。该修改取代了之前极少运用的承销商豁免证书机制(“underwriter exemption certificate”)。

业务收购豁免证书的实用性取决于一系列的因素,包括制度的灵活性、收购交易价值申报门槛、FIRB能否及时有效地处理该等申请以及(授予)证书的附加条件。根据我们的预测,与其他种类的豁免证书相似的是,与FIRB的沟通协商是耗费时间并且需要耐心的,且申请者将因过去投资项目中与FIRB的沟通交流(而积累的经验)而获益。我们预测豁免证书将对小型的非敏感类收购最为有利。虽然澳大利亚财长在其解释性声明的指导意见中表明这些证书在适用程度上将会有很大的灵活性,但我们仍期待出台更多的政策指导。

2. 提高外国政府投资者在收购涉及澳洲资产的离岸交易的申报金额门槛

本次修正案颁布以前,外国机构投资者收购涉及澳大利亚权益的外国公司时,若该外国实体持有的澳洲资产总价值不少于其全部资产价值的1%,以及澳洲资产总价值不少于1000万澳元,则该外国机构投资者将需要获得FIRB审批。本次修改将该等申报门槛分别直接提高至5%以及5500万澳元。这也是在该制度中惯常适用的门槛标准。

3. 联合体

最后,关于外国政府投资者是否需就首次收购投资平台权益进行申报的争论也获得了最终定论。对于有外国政府投资者参与的联合体而言,该联合体将无需再为其在进行实质收购前是否需要另行获得FIRB审批而单独搭建投资平台而烦恼。另外,外国政府投资者也将无需再就收购联合体合资平台权益进行FIRB审批。

此修改被认为是最受欢迎的进步,同时也降低了投资者的投资成本并且消除了一些过度繁杂且不必要的规则。

4. 境外托管

仅因由外国控股公司托管而被视为外国公司的澳洲公司将从豁免中收益。此豁免在2015年的改革前已经存在,但却在该次改革中被遗漏。此豁免将同样适用于农业土地及用水权益登记。

影响土地收购的修改

1. 太阳能电站及风力发电站

可再生能源行业将从新法规中受益。对于可被视为2000年《可再生能源(电力)法》下的受认可电站的(已建成)太阳能电场和风力发电站,现均将被认定为非闲置商业用地(适用5500万澳元或2.52亿澳元的申报门槛)。此修改颁布之前,根据相关土地及土地上建筑的性质,这些类型的开发项目可被视为闲置商业用地(适用0澳元申报门槛),非闲置商业用地(适用5500万澳元或2.52亿澳元的申报门槛)或农业用地(适用累计1500万澳元的申报门槛)。同时,外国政府投资者仍适用0澳元金额的申报门槛。

对于包含了辅助性基础设施的太阳能电站或风力发电站,只有地上的基础设施会被认定为非闲置土地,而只包含地下基础设施的土地则会被认定为闲置土地。

但不幸的是,对于其他因不包含任何实质上可以被人、物品或牲畜合法且永久占用的建筑而不能被视为非闲置商业用地的开发项目,此次修改并未就相关解决和处理方案进行规定。而码头、堤坝、天然气中转站、变电所和天线阵列等包含明显的建筑物的土地就属于这类土地,其仍将被视为是闲置土地。

2. 学生公寓以及养老设施

这一类型的房产现将被视为商业住宅用地,而非住宅用地。一改迄今为止较为混乱的实操现状,收购此类地产将会得益于适用更高的申报门槛,即5500万澳元(敏感类土地)或2.52亿澳元(非敏感土地),而不再是0澳元的申报门槛。但外国政府投资者仍需适用0澳元的申报门槛。

业主或经营者(包括外国政府投资者)回购养老社区(“retirement villages”)中的住宅土地权益现已被加入豁免情形。

3. 限制低金额门槛土地的定义

让人十分困惑的“限制性空域”(“prescribed airspace”)标准已经从敏感土地的判断标准中删除。由于对该术语的多样化解释,最终导致其定义过为广泛而使得各大城市的任何土地,无论其价值如何均无法受益于(适用)更高申报金额的非敏感土地的门槛。

取消令人费解的“限制性空域”标准后,2.52亿澳元的申报标准将更为广泛地适用于已开发的商业地产。

此外,就敏感性土地的定义而言,与联邦实体企业(如澳大利亚邮政)的租约将不再用于判断是否该土地被租赁给联邦政府实体。我们预计此修改将会减少需要履行申报义务的收购数量,尤其是涉及中央商务区以及购物中心区域土地的收购。然而,政府所参与的租赁仍会被认为是敏感性土地,如警察局或者政府店面等。

外国政府投资者仍将适用0澳元的申报门槛。

4. 非上市土地实体

对于收购未上市澳大利亚土地企业低于5%权益申请豁免而言,不再要求该企业需至少拥有100名股东。

5. 对于新住宅或闲置土地的预核准

外国投资者现可以在不明确指定特定地产时,就购买新住宅或闲置土地先进行预核准。

尚未交割的新建成房产(接近新房产)

外国非居民可以申请豁免证书以购买过去未能按时交割的新建成房产。修正案颁布以前,这些房产被归类为已建成房产,外国非居民通常被禁止购买此类房产。

费用变化

此次修改将引入更加统一的费用体系。对于新收费体系是否能降低目前因争论如何适用费率所耗费的时间以及成本,我们将拭目以待。如下的费用将从2017年7月1日起生效。(数据源:https://firb.gov.au/)

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