Suite aux faillites d’une quinzaine de boutiques au mois de septembre dernier au centre-ville de Luxembourg et partant du constat de la disparition progressive des commerces en centre-ville ainsi que d’une baisse de la création d’entreprises dans le secteur du commerce de détail, l’ancien gouvernement a émis un avant-projet de loi sur le bail commercial le 4 octobre 2013 (ci-après « l’avant-projet » ou le « projet »). Cet avant-projet améliore les droits du preneur à bail exerçant une activité commerciale dans les locaux loués en lui offrant davantage de garanties quant à la continuité sur le long terme de son activité.

A l’heure actuelle, le bail commercial ne bénéficie pas d’un statut spécifique. Il n’est pas davantage défini en tant que tel par la loi luxembourgeoise. L’avant-projet ne le définit pas non plus et propose la modification des règles existantes en matière de sursis commercial et de droit au renouvellement (I) ainsi qu’un statut spécifique pour les baux commerciaux auxquels il s’applique (II).

I La réforme envisagée du sursis commercial et du droit au renouvellement préférentiel

Actuellement, en ce qui concerne le sursis commercial, le preneur peut le demander par voie de requête au juge de paix, deux mois avant l’expiration du bail. Il s’agit d’une demande en sursis à l’obligation de restituer les lieux. La loi autorise le preneur à demander deux sursis successifs, chacun de six mois. Cette demande ne pouvant être formulée dans le cas où une décision de justice prononçant la résiliation du bail serait intervenue.

Ce système serait donc abandonné pour tous les baux commerciaux, entrant dans le champ d’application du présent statut ou non et ce au profit du sursis à expulsion. Le gouvernement tend ainsi à rapprocher le régime du sursis des baux commerciaux de celui existant en matière de baux d’habitation.

Le sursis consisterait ainsi en une requête de la partie condamnée au déguerpissement afin qu’il soit sursis à l’exécution de la décision. Le sursis peut être prononcé pour une période allant de 1 à 9 mois, sans possibilité de prorogation.

Par ailleurs, le projet modifie également les règles applicables en matière de droit au renouvellement.

Le système du renouvellement préférentiel actuellement en vigueur vise à permettre au locataire l’obtention d’un nouveau contrat de bail pour une durée déterminée[1] avant l’échéance de son contrat de bail et ce par préférence à toute autre personne intéressée. Le preneur doit y avoir exploité un fonds de commerce depuis au moins 3 ans pour pouvoir y prétendre. Ce renouvellement préférentiel n’est plus de droit après la quinzième année de location en application de l’article 1762-4 du Code civil.

Le bailleur peut faire échec à la demande en renouvellement préférentiel dans cinq cas :

  • Offre sincère et réelle supérieure d’un autre intéressé ;
  • Griefs légitimes à l’égard du locataire ;
  • Occupation personnelle par le propriétaire ou ses descendants ;
  • Abandon de toute location aux fins de commerce ; et
  • Reconstruction ou transformation.

L’avant-projet modifie les possibilités de refus par le bailleur à la demande de renouvellement et insère le principe du paiement par le bailleur d’une indemnité d’éviction au preneur. La demande en renouvellement doit être formulée par lettre recommandée avec accusé de réception entre 9 et 15 mois avant l’échéance du contrat.

L’avant-projet ouvre au bailleur quatre possibilités de refuser le renouvellement sans avoir dès lors à payer d’indemnité au preneur :

  • En cas de faute dans le chef du preneur ou de l’exploitant ;
  • En cas d’exploitation contraire aux dispositions législatives sur l’aménagement communal ;
  • En cas d’exploitation contraire aux conditions prévues par la loi modifiée sur les établissements classés du 10 juin 1999 ; et
  • Par l’acceptation de l’offre d’un tiers puis s’engage à payer l’indemnité d’éviction sous certaines conditions.

Le bailleur peut également refuser le renouvellement sans motifs, dans cette hypothèse, il devra payer l’indemnité d’éviction au preneur.

Le montant de l’indemnité d’éviction sera dans tous les cas au moins égale à 18 mois de loyer et doit avoir été consignée par le bailleur six mois avant la fin du bail sous peine de la perte de son droit de s’opposer sans motifs au renouvellement.

II Le statut spécifique pour les locaux à usage commercial

L’avant-projet prévoit certaines spécificités pour les baux commerciaux entrant dans son champ d’application.

En ce qui concerne le champ d’application du présent projet, celui-ci  semble a priori limité puisqu’en effet le statut posé par le projet en son article 1er ne s’appliquera « qu’aux locaux affectés, avec l’accord du bailleur, à une activité commerciale ou d’artisan-commerçant ». Sont expressément exclus du champ d’application du projet les locaux à usage de bureaux ou d’activité libérale ainsi que les centres commerciaux. Les parties exclues par principe des dispositions du statut précité peuvent cependant décider de s’y soumettre volontairement. L’avant-projet vise ainsi à s’appliquer en priorité aux activités commerciales ou d’artisan-commerçant.

Néanmoins, il convient de noter que le gouvernement n’a pas souhaité mettre en place un nouveau statut mais également réformer les dispositions applicables en matière de sursis commercial et de droit au renouvellement pour tous les baux commerciaux. En effet, les articles 8 à 14 de l’avant-projet seront applicables à tous les baux commerciaux qu’ils entrent ou non dans le champ d’application du présent projet.

Ainsi, si l’avant-projet actuel devait voir le jour, deux régimes coexisteraient : d’une part, les baux commerciaux soumis notamment au Code civil et aux articles 8 à 14 de l’avant-projet et d’autre part pour les locaux commerciaux dont le champ d’application a été plus amplement décrit ci-dessus le régime instauré par l’avant-projet.

Les spécificités du statut particulier envisagé sont :

  • Durée du contrat : le bail commercial est régi par la volonté des parties et peut être à durée déterminée ou indéterminée : l’usage des lieux consacre un bail 3-6-9 années. Dans un souci de protection du preneur et surtout de pérennité de son activité, le projet prévoit un bail d’une durée minimale de neuf ans avec possibilité de résiliation anticipée uniquement pour le preneur à chaque échéance triennale. Le preneur peut également, en cas de faillite potentielle et sous réserves de conditions de preuves, résilier le contrat avec un préavis de trois mois.
  • Droit de substitution en cas de sous- location : l’avant-projet prévoit la possibilité pour le bailleur de se substituer dans les trois mois de la connaissance de la sous-location au preneur principal.
  • Toute clause compromissoire insérée au contrat est réputée non écrite.
  • Plafonnement de la garantie locative : la garantie locative serait limitée à trois mois de loyers.
  • Interdiction du versement d’un pas-de-porte. Cette pratique importée des pays voisins dans les années 90 est interdite par le projet et ouvre droit en cas de paiement, à une obligation de remboursement pendant trente ans.
  • Rôle de la Commission des loyers : la Commission des loyers jusqu’alors cantonnée à la matière des baux d’habitation deviendrait médiateur et non arbitre en matière de baux commerciaux en cas de désaccord entre les parties sur les modifications à apporter aux clauses financières en cours de bail ou lors de ses renouvellements ou prolongations. Il s’agit de veiller scrupuleusement à rédiger le mieux possible les clauses d’adaptation financière ainsi que leurs modalités afin d’éviter tout contentieux en la matière.

Il convient de saluer l’initiative de l’ancien gouvernement d’avoir tenté de lancer une réforme en matière de bail commercial et ainsi renforcer la protection du preneur à bail se livrant à des activités commerciales.  Dans la pratique,  on note qu’alors même que le projet de loi n’a toujours pas été soumis à la chambre des députés, la tendance contractuelle en matière de rédaction des baux commerciaux est à l’insertion des dispositions de l’avant-projet, en particulier les clauses relatives à la faculté du preneur de sortir du bail à l’échéance de chaque période triennale. Ceci s’explique notamment par la volonté de l’ancien gouvernement de voir ce statut s’appliquer de manière immédiate aux situations contractuelles en vigueur. Cependant, il semblerait davantage opportun de refondre complètement le régime des baux dans un texte unique plutôt que d’ajouter une loi spéciale au champ normatif du droit au bail.