Introduzione

Per SIIQ, come noto, si intendono le S.p.A. di Investimento Immobiliare Quotate su mercati regolamentati degli stati UE e SEE, introdotte nel nostro ordinamento con Legge 296/2006 (art. 1 commi 119 – 141) e successivo Regolamento Attuativo (Decreto 7 settembre 2007 n. 174) (SIIQ).

Nonostante la volontà del Legislatore nell’introdurre la SIIQ fosse anche quella di fornire il mercato e gli investitori di un nuovo strumento in grado di ampliare la gamma dei possibili investimenti in campo immobiliare, e nonostante il richiamo all’utilizzo di tale strumento fosse accompagnato da un regime fiscale agevolato1 rispetto ai più tipicamente utilizzati Fondi di Investimento Immobiliare, ad oggi le SIIQ nel nostro Paese sono solo due2.

Oggi, momento storico in cui uno degli obiettivi del Governo Italiano è il rilancio – tra l’altro – del mercato immobiliare nostrano, nel recente Decreto Legge 133 del 12 settembre 2014, c.d. Sblocca Italia, entrato in vigore il 13 settembre 2014 e convertito con Legge 164 dell’11 novembre 2014 pubblicata in G.U. in pari data ed entrata in vigore il 12 novembre 2014 (DL o Sblocca Italia), il Legislatore ha introdotto significative novità in ambito immobiliare3, andando anche in parte a modificare la disciplina delle SIIQ (art. 20 DL), al fine di renderne maggiormente appetibile l’utilizzo, e di presentare SIIQ e Fondi di Investimento Immobiliare come due strumenti in grado di essere, per certi versi, complementari.

Requisiti

Innanzi tutto l’art. 20 del DL apporta modifiche rispetto ai requisiti necessari affinché una società possa essere assoggettata al regime delle SIIQ. E così:

  • nessuno dei soci deve possedere, direttamente o indirettamente, più del 60% (in precedenza il 51%) dei diritti di voto nell’assemblea ordinaria e dei diritti di partecipazione agli utili. Il DL precisa inoltre che se tale requisito dovesse venire meno, come conseguenza di operazioni societarie straordinarie o sul mercato dei capitali, l’applicazione del regime speciale delle SIIQ sarebbe sospesa sino al ripristino dello stesso. Il requisito in parola dovrà essere verificato entro i due esercizi successivi a quello in cui la società abbia esercitato la c.d. Opzione ed, in tal caso, l’esenzione da IRES ed IRAP si applicherà dall’inizio del periodo di imposta in cui se ne sia accertata la sussistenza;
  • almeno il 25% delle azioni (in precedenza il 35%) deve essere detenuto da soci che non possiedono, al momento dell’esercizio dell’Opzione, più del 2% dei diritti di voto nell’assemblea ordinaria e dei diritti di partecipazione agli utili. Tale requisito però, ai sensi del DL, non si applica per le società che siano già quotate;
  • la società deve avere quale attività prevalente la locazione immobiliare. L’attività di locazione è considerata prevalente se, entro 3 anni (il DL ha aumentato dunque da 2 a 3 anni il periodo di tempo concesso) dall’esercizio in cui la società abbia esercitato l’Opzione:
    • almeno l’80% dell’attivo è costituito da immobili locati o da partecipazioni finanziarie in altre SIIQ (o SIINQ) o fondi immobiliari qualificati4;
    • almeno l’80% dei componenti positivi di conto economico è rappresentato da ricavi derivanti dall’attività di locazione o da dividendi derivanti dall’attività di locazione svolta da SIIQ o SIINQ o fondi immobiliari qualificati o plusvalenze da realizzo di immobili locati;

[Le SIIQ oggi possono quindi sviluppare il loro portafoglio di investimento acquisendo quote di fondi immobiliari qualificati destinati a rimanere nell’ambito della gestione della Società di Gestione del Risparmio (SGR). Parallelamente, il sistema delle SGR ha l’esigenza di strutturare prodotti aventi caratteristiche (caratteristiche degli immobili, distribuzione periodica dei dividendi, leva finanziaria…) adeguate alle esigenze di investimento delle SIIQ.]

  • la società è tenuta a distribuire un dividendo ai soci, in ogni esercizio, pari almeno al 70% dell’utile netto (in precedenza il 85%), ed ha l’obbligo (introdotto con il DL) di distribuire, entro 2 anni dal realizzo, il 50% delle plusvalenze nette realizzate sugli immobili oggetto di locazione, sulle partecipazioni in altre SIIQ e SIINQ e sulle partecipazioni in fondi immobiliari qualificati. Dette plusvalenze, per effetto del DL, sono esenti da IRES ed IRAP.

Le principali modifiche sin qui indicate, apportate dal DL, si possono quindi ricapitolare come segue:

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Fondi immobiliari in fase di liquidazione e SIIQ

Le norme dello Sblocca Italia fanno il paio con il DL Competitività (DL 91/2014 convertito dalla L 116/2014 in materia di proroga della durata dei fondi immobiliari quotati), potendo ritenersi che favoriscano la trasformazione in SIIQ dei fondi immobiliari italiani attualmente in fase di liquidazione.

E’ infatti aperta la strada per valutare l’opportunità, in alternativa alla liquidazione forzata del fondo immobiliare, di traslare il patrimonio dei quotisti del fondo da quota del fondo medesimo ad azione della SIIQ.
Ciò può avvenire attraverso due modalità, di seguito identificate con A) conferimento e B) assegnazione:

A) Conferimento

Il DL esamina e favorisce l’ipotesi in cui un fondo immobiliare in liquidazione, anziché liquidare i propri immobili, li conferisca in una SIIQ, facendo ottenere ai quotisti, al posto delle quote del fondo, azioni della SIIQ. In particolare infatti il DL prevede che:

  • ai fini delle imposte in capo ai quotisti, ove alle azioni loro assegnate sia dato il medesimo valore che avevano le quote, il concambio non costituisca realizzo;
  • nonostante l’operazione sia esente ai fini IVA, la stessa sia irrilevante ai fini del calcolo del pro rata di detraibilità;
  • il conferimento da un fondo immobiliare in liquidazione ad una SIIQ di una pluralità di immobili prevalentemente locati5 sia esente da IVA e soggetto alle imposte di registro ed all’imposta ordinaria e catastale nella misura fissa di Euro 200,00;
  • il fondo conferente è esonerato dall’obbligo di promuovere un’offerta pubblica di acquisto sulle azioni della SIIQ a condizione che, entro 30 giorni dal conferimento, assegni le azioni ai propri quotisti.

[L’operazione di conferimento potrà, naturalmente, essere realizzata in quanto l’assegnazione delle azioni della SIIQ ai quotisti del fondo non faccia venire meno i requisiti di controllo e flottante richiesti affinché una società possa essere assoggettata al regime delle SIIQ. Si ricorda però, sotto tale aspetto, che il DL dispone che il requisito minimo del 25% non si applichi in ipotesi di società già quotata. Una società immobiliare quotata potrebbe quindi trasformarsi in SIIQ anche mediante operazioni di apporto di immobili da fondi immobiliari in liquidazione e senza tenere conto del requisito del flottante minimo.]

B) Assegnazione

Il DL dispone che l’assegnazione di una pluralità di immobili prevalentemente locati da un fondo immobiliare in liquidazione ad una SIIQ sia fuori campo IVA ed assoggetta alle imposte di registro, ordinaria e catastale nella misura fissa di Euro 200,00.

[L’assegnazione diretta degli immobili alla SIIQ presuppone però, nella pratica, che questa ne sia la quotista e dunque abbia acquisito il 100% delle quote del fondo. Diversamente, dovrà essere possibile liquidare per cassa gli eventuali quotisti rimasti in possesso delle loro quote.]

In generale, rispetto al conferimento o all’assegnazione del patrimonio immobiliare di un fondo in liquidazione in una SIIQ, si deve evidenziare che:

  • dovrà essere rispettata la disciplina prevista in materia di operazioni con parti correlate nell’ipotesi in cui, ad esempio, gli esponenti della SGR intendano acquisire una partecipazione nella SIIQ;
  • il conferimento o l’assegnazione passano per una decisione che deve essere presa dalla SGR nel solo interesse dei quotisti. Tale ultimo aspetto rileva poiché, non essendo prevista una disciplina dell’iter decisionale a tal proposito, i quotisti “rischiano” di trovarsi con azioni di una SIIQ anziché col denaro derivante dalla liquidazione del patrimonio immobiliare del fondo. Infatti, denaro ed azioni sono beni di natura diversa; in particolare le azioni sono esposte per loro natura all’andamento del mercato e del singolo titolo. Invero, la decisione della SGR di non liquidare il patrimonio immobiliare ma conferirlo o assegnarlo ad una SIIQ potrebbe essere considerata una modifica regolamentare da sottoporre all’assemblea dei partecipanti o, qualora non prevista dal regolamento di gestione, all’approvazione di Banca d’Italia;
  • potrà essere valutata l’ipotesi, legittima, che la SGR possa assumere, nell’attività di gestione della SIIQ, incarichi operativi nell’amministrazione degli immobili.

SIIQ e OICR

Il Legislatore in occasione del DL ha precisato altresì come le SIIQ non siano un organismo di investimento collettivo del risparmio (OICR), e pertanto non siano sottoposte alla vigilanza di Banca d’Italia.

L’opportunità di una tale puntualizzazione nasce dalla necessità di distinguere i Fondi di Investimento Alternativo (FIA), i cui gestori sono disciplinati dalla nota Direttiva Comunitaria AIFM, dalle SIIQ. Ed infatti, pur se alcune delle caratteristiche di un FIA, come delineate nella direttiva AIFM, possono essere riscontrare anche nelle SIIQ (raccolta di capitali; pluralità di investitori; investimento in funzione del ritorno e dell’interesse degli investitori), si è voluto sottolinearne le differenze, quali punti di forza:

  • assenza di una politica di investimento predeterminata. Nelle SIIQ, al contrario di quanto avviene per i fondi di investimento immobiliare, non è previsto l’obbligo di definire ex ante una politica di investimento e disinvestimento, e nulla vieta che un progetto sia nel tempo anche completamente modificato;
  • politica commerciale e/o industriale prevalente. La SIIQ è caratterizzata da una politica commerciale e/o industriale stabile, di lungo periodo, soggetta a cambiamenti in funzione dei mutamenti del mercato o della volontà del management per influenza degli azionisti di controllo.

L’investitore dovrà quindi valutare se sottoscrivere quote di fondi immobiliari e affidarsi alla gestione di una SGR o entrare nell’azionariato di una SIIQ.

Investitori Stranieri

Merita un breve accenno a quanto specifica il DL in merito all’investimento in SIIQ da parte di investitori stranieri.

Il regime delle SIIQ è esteso a società residenti in paesi UE e SEE che operino in Italia attraverso una stabile organizzazione e che abbiano quale attività prevalente la locazione immobiliare esclusivamente tramite partecipazioni in SIINQ.6 Per tali società è prevista l’applicazione di un’imposta sostitutiva di IRES ed IRAP pari al 20% del reddito d’impresa derivante dall’attività di locazione.

Per le società residenti in paesi non UE e SEE, il DL chiarisce invece l’applicabilità delle convenzioni internazionali al fine di evitare la doppia imposizione sul reddito derivante dalle distribuzioni dei dividendi da parte della SIIQ. In tali ipotesi dunque la ritenuta sarà applicata secondo l’aliquota convenzionale.