Heeft restauranthouder na beëindiging kasteelcatering recht op huurbescherming?

Over die vraag moest de Hoge Raad zich niet lang geleden buigen. (HR 10 maart 2017, ECLI:NL:HR:2017:405, RvdW 2017/342). De feiten in die kwestie waren als volgt.

Feiten

In 2002 heeft de Staat een aanbesteding gehouden voor cateringdiensten voor de beleids- en publieksfunctie in een kasteel. Eiseres heeft de aanbesteding gewonnen en dus de opdracht gegund gekregen, waarna er in 2003 een huurovereenkomst tot stand is gekomen tussen de Staat en eiseres. Deze huurovereenkomst was aangegaan met het oog op de cateringdiensten en wel voor de duur van 3 jaar ingaande op 24 februari 2003, met de mogelijkheid van verlenging voor tweemaal een jaar. De overeenkomst is nadien verlengd tot en met 29 februari 2008. Daarna is de overeenkomst ook weer diverse malen verlengd. Een en ander in verband met een herinrichting en de ontwikkeling van een nieuwe visie op de horecafunctie binnen het kasteel alsmede in verband met vertraging van de nieuwe aanbestedingsprocedure.

Eind 2011 heeft de Staat aan eiseres bericht dat de aanbesteding op korte termijn plaats zou vinden. Eiseres heeft de Staat daarop laten weten dat van een nieuwe aanbestedingsprocedure geen sprake kan zijn, nu sprake is van een huurovereenkomst. De Staat heeft op haar beurt betwist dat sprake is van een huurovereenkomst en de aanbestedingsprocedure gewoon laten plaatsvinden. Voor deze aanbestedingsprocedure heeft eiseres zich ingeschreven. Ditmaal heeft eiseres echter niet gewonnen en heeft zij de opdracht dus niet gegund gekregen. Eiseres heeft daarom een kortgedingprocedure opgestart tegen de Staat. In dat kort geding heeft eiseres gevorderd de Staat te gebieden om de opdracht (alsnog) aan haar te gunnen. Deze vordering is door de rechter afgewezen. De Staat heeft de overeenkomst vervolgens bij brief van 7 mei 2012 opgezegd. Bij brief van 30 mei 2012 heeft de Staat eiseres gesommeerd om het kasteel te ontruimen, aan welke sommatie eiseres geen gehoor heeft gegeven. De Staat heeft eiseres daarom in een kortgedingprocedure betrokken. Bij vonnis van 10 juli 2012 heeft de rechter eiseres veroordeeld om tot ontruiming van de door haar gebruikte ruimten in en bij het kasteel over te gaan. Tegen dit vonnis heeft eiseres geen hoger beroep ingesteld. Eiseres heeft de door haar gebruikte ruimten op 13 juli 2012 ontruimd. Eiseres heeft vervolgens wel een nieuwe procedure opgestart waarin zij een verklaring voor recht heeft gevorderde inhoudende dat:

  • met betrekking tot de exploitatie van het kasteelrestaurant tussen haar en de Staat sprake was van een huurovereenkomst met betrekking tot een restaurant met alle huurbescherming van dien;
  • de Staat onrechtmatig jegens haar heeft gehandeld door tot ontruiming over te gaan en;
  • de Staat aansprakelijk is voor alle door haar als gevolg van deze onrechtmatige ontruiming geleden en nog te lijden schade.

Oordeel Kantonrechter en Hof

De Kantonrechter heeft de vorderingen van eiseres afgewezen op de grond dat geen sprake is van een huurovereenkomst. Het Hof heeft het vonnis van de Kantonrechter bekrachtigd. Het Hof heeft daarbij geoordeeld dat sprake is van een gemengde overeenkomst: (1) de overeenkomst met betrekking tot de cateringdiensten (die kwalificeert als een overeenkomst van opdracht) en (2) de overeenkomst van huur (die ziet op de huur/exploitatie van het restaurant, keuken en terras). Nu eiseres zich op huurbescherming heeft beroepen, heeft het Hof gekeken of de overeenkomst kan worden gesplitst, zodat langs deze weg eiseres alsnog recht heeft op huurbescherming. Bij die beoordeling spelen, aldus het Hof, alle omstandigheden van het geval een rol, waaronder dus ook de bedoeling van partijen bij het aangaan van de overeenkomst. Die bedoeling is voor het Hof duidelijk: het ging om één opdracht van de Staat die uiteenviel in enerzijds het ter beschikking stellen van het restaurant en de exploitatie daarvan en anderzijds in het verlenen van cateringdiensten. De vraag is vervolgens of één van de hiervoor genoemde overeenkomsten prevaleert. Het Hof heeft die vraag bevestigend beantwoord en heeft daarbij geoordeeld dat het verlenen van cateringdiensten overheerst en dat het huurelement daaraan ondergeschikt is. Nu de cateringelementen overheersen, is aldus het Hof geen sprake van huurbescherming.

Cassatie

Van dit arrest van het Hof is eiseres in cassatie gekomen, waarin het volgende is geoordeeld. De wet bepaalt dat wanneer een overeenkomst aan de omschrijving van twee of meer door de wet geregelde bijzondere soorten van overeenkomsten voldoet, de bepalingen van beide soorten van overeenkomsten dan (cumulatief) van toepassing zijn, behoudens voor zover deze bepalingen niet verenigbaar zijn of de strekking daarvan in verband met de aard van de overeenkomst zich tegen toepassing verzet. Het gaat dus om een zogenoemde gemengde overeenkomst die niet in twee of meer van elkaar onafhankelijke overeenkomsten kan worden gesplitst. Voor zover de bepalingen in een dergelijke overeenkomst niet met elkaar te verenigen zijn, dient door uitleg van de gemengde overeenkomst te worden beoordeeld welke bepaling (bepalingen) in het concrete geval dient (dienen) te prevaleren. Dit kan ertoe leiden dat bepalingen van dwingend recht buiten toepassing moeten worden gelaten. Gelet op het voorgaande heeft het Hof aldus de Hoge Raad, na te hebben vastgesteld dat de overeenkomst mede voldoet aan de omschrijving van de overeenkomst van huur en verhuur (van bedrijfsruimte), terecht onderzocht of de rechtsverhouding tussen partijen kan worden gesplitst in twee afzonderlijke overeenkomsten. Het Hof heeft verder, na ontkennende beantwoording van die vraag en bij het uitgangspunt dat de regels omtrent opzegging van een huurovereenkomst enerzijds en die voor de opzegging van een overeenkomst van opdracht (de cateringdiensten) anderzijds, onverenigbaar zijn volgens de Hoge Raad, geoordeeld dat het verlenen van cateringdiensten in dit geval overheerst. Daarom dienen de regels voor opzegging van de overeenkomst van opdracht te worden toegepast en geniet eiseres derhalve geen huurbescherming. Het cassatieberoep wordt verworpen.