Apabila melihat ketentuan hukum pertanahan di Indonesia, terdapat ketentuan mengenai hak untuk mendapat prioritas pertama atau diutamakan/didahulukan berdasarkan urutan-urutan penerima hak atas tanah. Hak tersebut disebut sebagai hak prioritas.

Pengaturan mengenai Hak Prioritas dapat ditemukan dalam beberapa peraturan dan yurisprudensi. Salah satunya dapat dilihat pada Pasal 37 ayat (4) Peraturan Pemerintah Nomor 18 Tahun 2021 tentang Hak Pengelolaan, Hak Atas Tanah, Satuan Rumah Susun dan Pendaftaran Tanah (“PP No. 18/2021”). Pasal tersebut pada intinya mengatur bahwa bagi bekas pemegang hak dapat diberikan prioritas atas tanah yang dikuasai langsung oleh negara apabila telah dipenuhi seluruh persyaratan :

  1. tanahnya masih diusahakan dan dimanfaatkan dengan baik sesuai dengan keadaan, sifat, dan tujuan pemberian hak;
  2. syarat-syarat pemberian hak dipenuhi dengan baik oleh pemegang hak;
  3. pemegang hak masih memenuhi syarat sebagai pemegang hak;
  4. tanahnya masih sesuai dengan rencana tata ruang;
  5. tidak dipergunakan dan/atau direncanakan untuk kepentingan umum;
  6. sumber daya alam dan lingkungan hidup; dan
  7. keadaan tanah dan masyarakat sekitar.

Sebelum berlakunya PP No. 18 Tahun 2021, pengaturan mengenai Hak Prioritas dapat dilihat pada Pasal 9 ayat (2) Peraturan Pemerintah Nomor 40 Tahun 1996 tentang Hak Guna Usaha, Hak Guna Bangunan dan Hak Pakai Atas Tanah (“PP No. 40/1996”). Pasal tersebut mengatur bahwa hak guna bangunan, hak guna usaha dan hak pakai dapat diperbaharui atas permohonan pemegang hak jika :

  1. tanahnya masih diusahakan dengan baik sesuai keadaan, sifat, dan tujuan pemberian hak;
  2. syarat pemberian hak dipenuhi dengan baik oleh pemegang hak; dan
  3. pemegang hak masih memenuhi syarat sebagai pemegang hak.

Selanjutnya, ketentuan mengenai Hak Prioritas juga dapat ditemukan dalam yurisprudensi. Seperti dalam Putusan Mahkamah Agung No.: 2557 K/Pdt/2016 yang pada intinya Majelis Hakim mempertimbangkan bahwa agar seorang bekas pemegang hak dapat memiliki hak prioritas, maka bekas pemegang hak tersebut harus mengajukan permohonan perpanjangan hak dalam jangka waktu 2 ( dua) tahun sebelum berakhirnya hak.

Kemudian, dalam Putusan Mahkamah Agung No.: 603/K/Pdt/2013, Majelis Hakim mempertimbangkan bahwa para pihak yang memperoleh skala prioritas adalah siapa yang menempati secara nyata atas tanah tersebut. Hal ini sejalan dengan Pertimbangan Majelis Hakim pada Putusan Mahkamah Agung No.: 475 K/Pdt/2010 yang pada pokoknya adalah sebagai pihak yang menguasai serta mengusahakan tanah secara terus menerus dalam waktu yang cukup lama (in casu 30 tahun) tanpa ada keberatan dari pihak lain, maka Penggugat dikatakan sebagai penggarap yang beriktikad baik. Sehingga, sepatutnya ia berhak mendapat kesempatan pertama untuk mengajukan permohonan sertipikat hak milik atas tanahya.

Berdasarkan yurisprudensi yang telah diuraikan diatas, dapat dilihat bahwa agar suatu hak prioritas dapat berlaku, bekas pemegang hak harus memenuhi dua unsur, yaitu : (i) penguasaan dan pengusahaan tanah secara berkesinambungan; dan (ii) pengajuan permohonan perpanjangan atau pembaruan hak atas tanah. Saat ini, sejak berlakunya PP No. 18/2021, terdapat tujuh syarat yang harus dipenuhi agar dapat memiliki hak prioritas.

Dengan demikian, dapat disimpulkan bahwa bekas pemegang hak dapat memiliki hak prioritas apabila telah memenuhi persyaratan dan unsur yang telah diatur dalam peraturan dan yurisprudensi.