Hoge Raad 13 oktober 2017

Onlangs heeft de Hoge Raad een interessante uitspraak gewezen in het kader van een beroep op onvoorziene omstandigheden. De feiten waren als volgt.

De gemeente heeft in 2004 het plan opgevat om nieuwbouwwoningen te realiseren in een gebied. Twee projectontwikkelaars werkten samen om in dit gebied een nieuwbouwproject te realiseren.

In het Kwalitatieve Woonprogramma, KWP 2, was neergelegd dat de regio Achterhoek zich in deze periode zou inspannen om 10.000 woningen tot stand te brengen.

Afgesproken werd dat de gemeente in deze periode circa 1.100 woningen zou bouwen.

Een kwalitatief woonprogramma heeft betrekking op een duur van 10 jaar, maar moet iedere 5 jaar worden geactualiseerd.

Medio 2008 zijn de voorbereidingen voor het kwalitatieve woonprogramma 2010-2019 KWP 3 ge-start.

In de in september opgestelde woonvisie wordt onder meer gerefereerd aan de bevolkingskrimp in de regio Achterhoek.

Op 20 mei 2009 vindt een bestuurlijk overleg plaats, waarin afspraken zijn gemaakt over KWP 3. Hierin is onder meer vastgelegd dat het nieuwe behoefteonderzoek uit 2007 ertoe heeft geleid dat KWP 3 met 5.900 woningen een beduidend lagere behoefte toont dan KWP 2 (10.000 woningen).

In juli 2009 hebben de gemeenten en de twee projectontwikkelaars een samenwerkingsovereen-komst afgesloten. Daarin is in artikel 13 een onvoorziene omstandighedenclausule vastgelegd. Par-tijen dienen op basis daarvan in overleg te gaan om de overeenkomst te wijzigen indien sprake is van onvoorziene omstandigheden.

De gemeente heeft op 22 oktober 2009 ingestemd met KWP 3, waarin wordt uitgegaan van 5.900 nieuwbouwwoningen.

Kort daarna heeft de gemeente de twee projectontwikkelaars te kennen gegeven dat de beleidswij-zigingen als onvoorziene omstandigheid zijn aan te merken en dat het geplande woningproject niet door zal gaan.

De twee projectontwikkelaars hebben de door hen gemaakte kosten geschat op ruim € 1.9 miljoen, waarvan de gemeente heeft aangeboden € 78.000 te vergoeden.

De twee projectontwikkelaars voeren aan dat de gemeente toerekenbaar is tekort geschoten in de nakoming van haar verplichting uit de SOK. Zij vorderen schadevergoeding.

De gemeente heeft zich onder meer op het standpunt gesteld dat sprake was van onvoorziene omstandigheden en dat zij door provinciaal beleid genoodzaakt was om van het project af te zien.

Oordeel Hoge Raad

De Hoge Raad heeft overwogen dat in het oordeel van het Hof besloten ligt dat het de gemeente reeds ten tijde van het sluiten van de SOK duidelijk moet zijn geweest dat het project op losse schroeven was komen te staan. Dat oordeel is volgens de Hoge Raad niet onbegrijpelijk, gelet op de aanzienlijke mate waarin het regionale woningbouwprogramma moest worden bijgesteld.

Conclusie

De door de projectontwikkelaar gevorderde schadevergoeding van de gemeente is toegewezen omdat het beroep op onvoorziene omstandigheden door de gemeente wordt afgewezen, mede gelet op de terughoudendheid die is geboden bij de toepassing van artikel 6:258 BW.

Inhoudsopgave