1.- Cadre européen

Dans son effort constant d’améliorer la protection du consommateur, le législateur européen a adopté une directive sur les contrats de crédit aux consommateurs relatifs aux biens immobiliers à usage résidentiel (Directive 2014/17/UE du Parlement européen et du Conseil du 4 février 2014 (la « Directive »)).

La Directive, entrée en vigueur le 21 mars 2014, doit encore être transposée par les législateurs nationaux, et ce au plus tard le 21 mars 2016.

La Directive délimite son champ d’application :

  • aux contrats de crédit garantis par une hypothèque (ou une autre sûreté comparable communément utilisée dans un Etat membre) sur les biens immobiliers à usage résidentiel, ou par un droit lié à un bien immobilier à usage résidentiel ; et
  • aux contrats de crédit destinées à permettre l’acquisition ou le maintien de droits de propriété sur un terrain ou un immeuble existant ou à construire.


Nous examinons ci-après deux obligations nouvelles qui impacteront les professionnels belges du crédit hypothécaire dans le cadre des contrats de crédit aux consommateurs relatifs aux biens immobiliers à usage résidentiel.

2.- Deux obligations harmonisées par la Directive et qui impacteront notamment notre pays

La Directive vise notamment à harmoniser au maximum la communication d’informations précontractuelles au moyen d’un calcul du Taux Annuel Effectif Global (TAEG) et d’un format normalisé de la Fiche d’Information Standardisée Européenne (FISE). 

Ceci est intéressant car notre pays ne connaît pas – en matière de crédit hypothécaire – d’un TAEG et d’une FISE obligatoire.

2.1.- Le Taux Annuel Effectif Global (TAEG)

La Directive impose à plusieurs reprises la mention du TAEG, que ce soit dans les informations de base à inclure dans la publicité ou encore dans les informations générales à mettre à disposition de manière permanente.

Le TAEG correspond au « coût total du crédit pour le consommateur, exprimé en pourcentage annuel du montant total du crédit, en tenant compte, le cas échéant, des frais fixés à l’article 17, paragraphe 2, et qui correspond, sur une base annuelle, à la valeur actualisée de l’ensemble des engagements [prélèvements (drawdowns), remboursements et frais], existants ou futures convenus par le prêteur et le consommateur ».

Lesdits frais fixés sont les « frais d’ouverture et de tenue d’un compte donné, d’utilisation d’un moyen de paiement permettant d’effectuer à la fois des opérations et des prélèvements à partir de ce compte ainsi que les autres frais liés aux opérations de paiement […] ».

Le TAEG permettra au consommateur de comparer le coût total de différents crédits hypothécaires.

Somme toute sommes-nous ici en présence d’une définition assez similaire au TAEG que nous connaissons déjà dans le régime du crédit à la consommation (qui, pour rappel, avait également fait l’objet d’une harmonisation au niveau européen), de sorte que certains professionnels, alliant crédit hypothécaire et crédit à la consommation dans leur activité quotidienne, seront déjà familiarisés avec ce concept. 

2.2- Fiche d’Information Standardisée Européenne (FISE)

Le consommateur doit recevoir toutes les informations nécessaires dans un langage clair et compréhensible, afin de lui permettre d’effectuer un choix éclairé. C’est précisément le but de la FISE puisqu’un consommateur devrait recevoir ces informations au moyen de ladite fiche « dans les meilleurs délais après avoir fourni les renseignements nécessaires concernant ses besoins, sa situation financière et ses préférences, et en temps utile avant qu’il ne soit lié par un contrat ou une offre de crédit, afin de pouvoir comparer les produits proposés et leurs caractéristiques, y réfléchir et obtenir le conseil d’un tiers si nécessaire ».

Le régulateur européen a annexé le modèle de la FISE à la Directive, auquel il ne peut être dérogé. 

L’idée de la FISE n’est en réalité pas une nouveauté dans le paysage du crédit hypothécaire. Effectivement, bien que non légalement imposée au niveau national, il existe un Code de conduite européen (le « Code ») mis au point par la Fédération Hypothécaire Européenne et auquel plupart des professionnels avaient déjà souscrit, et qui prévoyait déjà une fiche info similaire. Après comparaison, il appert que l’information reprise dans la nouvelle FISE est plus précise et complète. Par conséquent, (i) les professionnels qui avaient adhéré au Code devront adapter leurs FISE au nouveau modèle et (ii) les professionnels qui n’avaient pas adhéré au Code devront dorénavant fournir la FISE à leur clientèle. 

3.- Conclusion

La Directive constitue une nouvelle pierre dans la construction consumériste dans laquelle s’est inscrite le législateur européen et on y retrouve, sans grande surprise, des obligations d’informations dans le chef des professionnels que l’on retrouve déjà dans d’autres législations consuméristes.