ESPAÑA Y EL MERCADO INMOBILIARIO

El Fondo Monetario Internacional ha evidenciado en su último informe que España será la potencia económica occidental con mayor tasa de crecimiento del PIB en 2017. No resulta extraño, por tanto, el prominente repunte que está experimentando el apetito inversor por el mercado inmobiliario en España. En los tres primeros meses de este año el ritmo de ventas ha resultado tan exponencial que se ha alcanzado un volumen de compras de activos inmobiliarios de 3.417 millones de euros, cifra que supone un incremento del 50% con respecto al mismo periodo del año anterior.

El 70% del volumen total desembolsado en las referidas operaciones inmobiliarias ha procedido de inversores internacionales, según un informe de la consultora CBRE. Se trata sin duda, de un claro signo inversor que apuesta por un mercado que se considera ha tocado suelo y cuya recuperación es inminente.

Si bien los países que han aglomerado el mayor número de inversiones en España en el referido periodo han sido Estados Unidos, Reino Unido y Alemania, consideramos que existen motivos más que suficientes que determinan 2017 como un año óptimo para la inversión desde México.

Se trata de una serie de motivos de índole fiscal y macroeconómica que han venido a confluir en un mismo momento y, todos ellos junto con la situación que vive el mercado inmobiliario español, denotan un momento clave para invertir de forma directa tanto retail, office, leisure o residential:

  • Impuesto sobre sociedades: tipo impositivo;
  • Modificación del Convenio para evitar la Doble Imposición entre España y México;
  • Financiación bancaria: elevados tipos de interés; e
  • Inversión inmobiliaria como refugio ante la impredecible fluctuación del Peso Mexicano

I. IMPUESTO SOBRE SOCIEDADES: TIPO IMPOSITIVO

La inversión inmobiliaria en territorio español se suele estructurar a través de la creación de una sociedad en España, de forma que sea esta última la que desarrolle la actividad de inversión inmobiliaria.

El tipo impositivo básico por el Impuesto de Sociedades en España se sitúa en un 25%. Se trata de una importante ventaja frente al tipo impositivo aplicable con carácter general en el Impuesto sobre las Sociedades de México, que asciende al 30%.

El impacto fiscal en España puede ser incluso menor siempre se cumplan ciertos requisitos. Así, pueden diferenciarse las siguientes opciones:

  • Tipo General (25%): Este es el tipo general vigente desde el 1 de enero de 2016. En 2014 sin embargo el tipo general del impuesto de sociedades ascendía al 30% pero con la entrada en vigor de la reforma fiscal se fue reduciendo en dos tramos, en 2015 hasta el 28% y desde 2016 con carácter general hasta el 25%.
  • Tipo Reducidos para Emprendedores (15%): Siempre y cuando la sociedad creada ex novo suponga para sus socios el inicio de una actividad económica distinta a la que hubieran venido desarrollando con anterioridad resultará de aplicación el tipo reducido del 15%. Este tipo se aplicará en el primer periodo impositivo en que la base imponible resulte positiva (y por tanto nos obligue a pagar el impuesto de sociedades) y en el siguiente.
  • Régimen Especial de Entidades Dedicadas al Arrendamiento de Viviendas (Bonificación del 85% en el IS). La aplicación de este régimen es opcional y su principal incentivo fiscal consiste en una bonificación de, al menos, el 85% de la cuota íntegra del Impuesto sobre Sociedades que corresponda a las rentas derivadas del arrendamiento de viviendas siempre que se cumplan determinados requisitos que se refieren, entre otros, a su objeto social, a las viviendas que se ofrecen en arrendamiento, a la contabilidad y a la opción por el régimen.

II. MODIFICACIÓN DEL CONVENIO PARA EVITAR LA DOBLE IMPOSICIÓN ENTRE ESPAÑA Y MÉXICO

El Convenio entre España y México para evitar la doble imposición data del 24 de julio de 1992.

El 17 de diciembre de 2015, no obstante, ambos países suscribieron un Protocolo de Modificación del Convenio con la intención de actualizar y mejorar el mismo, así como para fomentar recíprocamente las inversiones en ambas jurisdicciones. Debido a la falta de consenso político en España desde el momento de la firma del Protocolo, el mismo no ha sido ratificado por las Cortes hasta el pasado 7 de julio de 2017 y, por tanto, nunca entró en vigor ni resultaba de aplicación alguna.

Con dicha ratificación, el Parlamento español ha acordado la entrada en vigor de la nueva versión del Convenio para el próximo 27 de septiembre de 2017.

Entre las modificaciones operadas, destaca la nueva exención en la repatriación de dividendos, lo cual promueve de forma destacada la inversión transfronteriza entre los dos países, así como la reducción de los tipos aplicables sobre los intereses pagados por la financiación obtenida en España y por las ganancias patrimoniales por la enajenación de acciones de una sociedad en España:

  • Repatriación de Dividendos desde España a una Sociedad Mexicana (HoldCo o family office)

El Convenio para evitar la Doble Imposición ha sido modificado para declarar exenta la repatriación de los dividendos divididos por una sociedad española a su matriz domiciliada en México. Para ello, bastará con que la sociedad matriz ostente al menos el 10% del capital social de la sociedad vehicular.

Esta modificación es de una importancia exponencial ya que rompe con el anterior sistema que imponía una retención en España a la salida de dividendos hacia México del 25% siempre y cuando la sociedad matriz ostentara al menos el 5% de la sociedad española.

De este modo, las sociedades mexicanas podrán beneficiarse del reparto de dividendos entre matriz-filial del que disfrutan comúnmente las sociedades residentes en la Unión Europea.

  • Repatriación de Dividendos Obtenidos por Sociedad Española a Socio Persona Física

También ha sufrido cambios el Convenio por cuanto se refiere a la retención a practicar al socio persona física con residencia fiscal en México que invierte en España mediante la constitución de una sociedad española. Es decir, cuando no existe matriz, sino que es el socio quien suscribe directamente el capital social.

En estos casos, antes de la modificación ahora ratificada y de próxima entrada en vigor, el socio mexicano debía tributar en España hasta un 15% de los dividendos percibidos.

Conforme a la modificación operada, los dividendos percibidos por el socio mexicano a partir el 27 de septiembre de 2017 de la sociedad española devengaran impuestos en España por un máximo del 10%.

  • Tributación de Intereses Financieros

Conforme a la redacción actual del Convenio, los intereses financieros abonados entre prestamista y prestatario residentes cada uno de ellos en uno de los dos países se sujetaban a una tributación de hasta el 15% en el país de residencia del prestamista. Conforme a la modificación acordada, los antedichos intereses se someterán a una tributación máxima del 10%.

Pensemos, por ejemplo, en una SPV española que, para acometer una inversión inmobiliaria target, obtiene financiación bancaria en España (70%) y financiación privada de su matriz mexicana por el 30% restante.  Pues bien, los intereses remuneratorios satisfechos a su filial mexicana podrán someterse a una tributación máxima en México del 10%.

  • Ganancias de Capital por Enajenación de Acciones

Otro destacado punto de modificación del Convenio se refiere a la ganancia patrimonial originada por la enajenación de acciones en una sociedad domiciliada en uno de los dos países, la cual se ha limitado al 10%.

Volviendo al ejemplo de la matriz mexicana y de su filial española. Siempre y cuando la matriz mexicana ostente al menos el 25% del capital de la sociedad española, la ganancia patrimonial experimentada con su enajenación tributará en España a un tipo máximo del 10%, no pudiendo excederse dicho límite como actualmente ocurre.

III. FINANCIACIÓN BANCARIA: elevados tipos de interés

El tipo de interés en México se sitúa actualmente en un sorprendente 7%.

La imparable senda alcista del indicador empezó a mediados de diciembre de 2015 y no muestra signos de cambio sustancial, al menos no en el corto plazo, suponiendo un claro encarecimiento del acceso a la financiación bancaria.

Muy al contrario, el tipo de interés de referencia de la zona euro se mantiene en el 0%, mientras que el tipo aplicado a la facilidad de préstamo se encuentra en el 0,25% y el interés de la facilidad de depósito se sitúa en el -0,40%. Se espera que los tipos de referencia se mantengan en el nivel actual, o incluso a niveles inferiores, durante un periodo prolongado de tiempo que superará el horizonte estimado para las compras de activos.

Los tipos de interés de la zona euro, junto con las constatadas expectativas de crecimiento de demanda inmobiliaria en España permiten alcanzar altas cotas de apalancamiento en inversiones a corto/medio plazo con un impacto de riesgo ciertamente moderado.

Un activo con potencial, gestionado de forma oportuna, permitirá aprovechar la predictibilidad de los flujos de caja para amortizar la financiación enteramente, brindando tasas internas de retorno (TIR) nada desdeñables en ciudades con mercados verdaderamente líquidos como son Barcelona o Madrid, o en ciudades como Málaga y Zaragoza donde la demanda y los precios de m2 se encuentran en pleno auge.

IV. INVERSIÓN INMOBILIARIA COMO REFUGIO ANTE LA IMPREDECIBLE FLUCTUACIÓN DEL PESO MEXICANO

El peso mexicano se ha apreciado sensiblemente frente al dólar en las últimas semanas.

No obstante, se trata de una moneda sometida a una fluctuación muy elevada en un entorno incierto. La pronunciada caída en los precios del petróleo en un escenario temeroso ante las preocupaciones de que el mercado continúe con un superávit de crudo, así como el temor a las políticas proteccionistas de Estados Unidos añaden si cabe mayor volatilidad.

La inversión en inmuebles en mercados de alta rentabilidad y demanda, como es el español, permiten la obtención de divisas mediante flujos de caja, así como una importante rentabilidad con una mínima volatilidad.