A partire dal 1° gennaio 2017 sono entrate formalmente in vigore le modifiche, a livello comunitario, alla definizione di bene immobile e servizi relativi, con l’obiettivo di garantire un trattamento IVA uniforme a livello UE.

Le nuove disposizioni comunitarie non hanno modificato le regole di territorialità IVA. Pertanto, in deroga alle regole ordinarie, le prestazioni di servizi relative a beni immobili continuano ad essere considerate territorialmente rilevanti nello Stato in cui è ubicato l’immobile, senza che, a tal fine, rilevi il luogo di stabilimento del committente e a prescindere che si tratti di un servizio reso nei confronti di un soggetto passivo d’imposta (B2B) ovvero nei confronti di un consumatore finale (B2C).

A livello comunitario è stata quindi introdotta una nuova definizione di “bene immobile” (art. 13-ter del regolamento n. 282/2011) che contempla quattro distinte categorie:

  • una parte specifica del suolo, in superficie o nel sottosuolo, su cui sia possibile costituire diritti di proprietà e di possesso;
  • qualsiasi fabbricato o edificio eretto sul suolo o ad esso incorporato, sopra o sotto il livello del mare, che non sia agevolmente smontabile né agevolmente rimuovibile;
  • qualsiasi elemento che sia stato installato e formi parte integrante di un fabbricato o di un edificio e in mancanza del quale il fabbricato o l'edificio risulti incompleto (quali porte, finestre, tetti, scale e ascensori);
  • qualsiasi elemento, apparecchio o congegno installato in modo permanente in un fabbricato o in un edificio.

L’elenco, che ha carattere esaustivo e non esemplificativo, contempla categorie che non sono alternative tra loro (pertanto alcuni beni possano ricadere in più di una categoria).

La nuova definizione include sia beni che non possono essere spostati, sia beni che – pur essendo amovibili – si considerano comunque immobili, in quanto ad essi strettamente connessi o in essi permanentemente installati.

 

È stata inoltre introdotta una nuova definizione di servizi che si considerano “relativi” ad un bene immobile (art. 31-bis del regolamento n. 282/2011), secondo la quale, in linea generale, si qualificano tali tutte quelle prestazioni che presentano un “nesso sufficientemente diretto” con tali beni. Ciò accade:

  1. per i servizi derivati da un bene immobile, se il bene è un elemento costitutivo del servizio ed è essenziale e indispensabile per la sua prestazione;
  2. per i servizi erogati o destinati a un bene immobile, aventi ad oggetto l'alterazione fisica o giuridica di tale bene.

La nuova disposizione fornisce anche un elenco esemplificativo e non esaustivo di servizi che possiedono un nesso sufficientemente diretto con un bene immobili, tra i quali rientrano:

  • l'elaborazione di planimetrie;
  • la prestazione di servizi di sorveglianza o sicurezza;
  • i lavori di costruzione e demolizione;
  • la valutazione di beni immobili, anche a fini assicurativi;
  • la locazione finanziaria o la locazione di beni immobili;
  • la prestazione di alloggio nel settore alberghiero o in settori con funzione analoga;
  • i lavori di manutenzione, l'installazione o il montaggio di macchinari o attrezzature che, una volta installati o montati, possano essere considerati beni immobili;
  • l’attività di intermediazione nella vendita, nella locazione finanziaria o nella locazione di beni immobili;
  • i servizi legali relativi alla costituzione o trasferimento di determinati diritti su beni immobili.

La norma include altresì un elenco di servizi che, mediante una serie di esempi in negativo, non rientrano nella definizione di servizi “relativi” ad un bene immobile (tra cui figurano la prestazione di servizi pubblicitari, anche se comportano l'uso di beni immobili; servizi legali relativi al trasferimento di proprietà di beni immobili, alla costituzione o al trasferimento di determinati diritti sui beni immobili o diritti reali su beni immobili; l'intermediazione nella prestazione di alloggio nel settore alberghiero o in settori con funzione analoga; la messa a disposizione di stand in fiere o luoghi d'esposizione; la gestione del portafoglio di investimenti immobiliari).

In relazione ai servizi legali, le previsioni della nuova norma appaiono disallineate rispetto alla posizione dell’Agenzia delle Entrate secondo cui non si qualificano quali “relativi” ad un bene immobile i servizi di consulenza per la predisposizione dell’atto di compravendita (cfr. Circolare n. 37/E/2011).

Alla luce di tali nuove definizioni, occorre valutare con attenzione la natura dei servizi “relativi” ad un bene immobile, in quanto la diversa qualificazione degli stessi influisce direttamente sulla tipologia di adempimenti da assolvere nel Paese estero di volta in volta considerato.