En la consulta vinculante V3056-18, de 28 de noviembre, la Dirección General de Tributos analiza, en el marco de la exención por reinversión en vivienda habitual, si existe algún orden de prioridad que deba seguirse para la reinversión en el caso de un contribuyente que financió la compra de una nueva vivienda habitual adquirida antes de vender la actual recurriendo tanto a un préstamo hipotecario concertado con una entidad financiera, como a un préstamo concedido por un familiar.

La Dirección General, teniendo en cuenta lo dispuesto en el artículo 38 de la Ley 35/2006, así como el artículo 41 del Reglamento del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, concluye que no existe orden de prelación alguno en relación con las cuantías que el contribuyente haya de satisfacer tendentes a cubrir los costes de adquisición de la nueva vivienda, exigiendo únicamente que la reinversión se efectúe antes de que finalice el plazo de dos años posteriores a la transmisión de la precedente vivienda habitual. Por tanto, considera que a efectos de aplicar la exención no existe inconveniente para proceder a cancelar en primer lugar el préstamo familiar en las condiciones apuntadas.

De ese modo la Dirección General de Tributos —siguiendo la línea de otras anteriores, como la V0310-17 de 06 de febrero—, se alinea con la postura adoptada por el Tribunal Económico Administrativo Central en su Resolución de 11 de septiembre de 2014, dictada en unificación de criterio. En ella el tribunal sostuvo que la aplicación de la exención únicamente requiere que en dicho plazo se reinvierta una cuantía equivalente al importe total obtenido por la transmisión, sin que sea preciso que los fondos obtenidos por la transmisión de la primera vivienda habitual sean directa, material y específicamente los mismos que los empleados para satisfacer el pago de la nueva. Por tanto, nada impide que el importe obtenido en la transmisión pueda utilizarse en la reposición de las rentas y ahorros personales, de préstamos familiares o de otro tipo, posición con la que ahora se alinea la Dirección General de Tributos dejando atrás interpretaciones restrictivas como la que mantuvo, por ejemplo, en la consulta vinculante V1304-06, de 30 de junio, donde señalaba expresamente que no podría aplicarse la exención cuando los fondos obtenidos con la venta de la vivienda se destinan a reponer ahorros previamente invertidos en la adquisición de otra nueva.

Ahora bien, ha de entenderse que el criterio que ahora sostiene el centro directivo, siguiendo la línea marcada por el Tribunal Económico Administrativo Central, exige que las cantidades que se beneficien de la exención hayan de estar vinculadas con la adquisición de la vivienda en la que se reinvierte. Precisamente por esa exigencia, la consulta vinculante V3054-18, de 28 de noviembre considera inaplicable la exención respecto de las cantidades que, obtenidas con la venta de la vivienda habitual, se destinen a amortizar un préstamo personal concertado para adquirir otra vivienda que finalmente no se compró, al frustrarse la operación.