Земельные споры и дальше продолжают оставаться одними из самых распространенных споров, рассматриваемых судами Украины. По сравнению с 2015 годом в 2016 году количество земельных споров существенно не изменилось. "Популярными" остаются споры по обжалованию решений органов государственной власти и местного самоуправления о передаче земельных участков в собственность или пользование, а также арендные споры. При этом суды несколько изменили свои подходы к применению практики Европейского суда по правам человека при разрешении земельных споров. Что же изменилось и в каком направлении сейчас двигается практика решения судами земельных споров?

Споры по обжалованию решений органов государственной власти и местного самоуправления о предоставлении разрешения на разработку проекта землеустройства по отводу земельных участков в собственность или пользование, передаче земельных участков в собственность или пользование

Традиционно эта категория споров касается исков прокуроров об обжаловании решений органов государственной власти и местного самоуправления, согласно которым земельные участки переданы в собственность или пользование физических либо юридических лиц. Вторая часть споров касается исков физических и юридических лиц (пользователей земельных участков) к органам государственной власти и местного самоуправления относительно незаконности принятых ими решений о передаче земельных участков, находящихся в пользовании этих лиц, в собственность или пользование другим лицам.

Так, в сравнении с 2015 годом суды более сдержанно применяют позицию Европейского суда по правам человека в деле "Стретч против Объединенного Королевства" при разрешении земельных споров. Напомним, что согласно этой позиции нарушение со стороны органа публичной власти при заключении договора относительно имущества не может быть основанием для лишения другого лица, не совершившего никаких нарушений, этого имущества. Применяя данный подход, суды в 2015 году часто отказывали в признании недействительными договоров купли-продажи земельных участков, заключенных на основании решений органов местного самоуправления или органов государственной власти, даже если при принятии этих решений органом были допущены те или иные процедурные либо другие нарушения.

При этом, не желая применять решение Европейского суда в деле "Стретч против Объединенного Королевства", суды указывают, что обстоятельства дел существенно отличаются или приводят другие мотивы неприменения этого решение (постановления Верховного Суда Украины от 11.05.2016 по делу № 6-2903цс15, от 02.03.2016 по делу № 6-427цс15, постановление Высшего хозяйственного суда Украины от 10.03.2016 по делу № 911/3269/14).

Вместе с тем анализ судебной практики показывает, что суды более взвешенно подходят к оценке и анализу обстоятельств, в частности выясняют, не вышел ли орган государственной власти или местного самоуправления за рамки предоставленных ему законом полномочий, передавая земельный участок в собственность или пользование другим лицам, и не происходит ли непропорциональное вмешательство в вещное право лица в случае признания недействительными решений, которыми таким лицам земельные участки переданы в собственность или пользование (постановления Высшего хозяйственного суда Украины от 29.11.2016 по делу № 924/496/16, от 02.03.2016 по делу № 52/310).

Вместе с тем и дальше нет однозначности в судах по вопросу подведомственности споров об обжаловании решений органов государственной власти и местного самоуправления о предоставлении разрешения на разработку проекта землеустройства по отводу земельного участка в собственность или пользование и обжаловании решений о передаче земельных участков в собственность или пользование.

Пока ключевым в размежевании подведомственности дел по обжалованию решений является возникновение у лица вещного права на земельный участок на основании обжалуемого решения. Это обстоятельство является обязательным для выяснения судами. Так, в постановлении от 20.04.2016 Верховный Суд Украины, отменяя постановленные в деле судебные решения и направляя дело на новое рассмотрение, указал, что "судам необходимо исследовать, был ли заключен указанный договор <...> и подписан акт приемки-передачи земельного участка, а также установить соответствующие обстоятельства, от которых зависит правильное разрешение спора и определение распространяющейся на него юрисдикции" (постановление Верховного Суда Украины от 20.04.2016 по делу № 810/6957/14).

На сегодняшний день сложился и превалирует подход, согласно которому если в результате исполнения обжалуемого решения лицо приобрело вещное право на земельный участок, то спор возникает относительно гражданского права и, соответственно, дело относится к гражданской (хозяйственной) юрисдикции. В частности, Верховный Суд Украины отмечает, что "в случае принятия субъектом властных полномочий решения о передаче земельных участков в собственность или аренду (то есть ненормативного акта, исчерпывающего свое действие после его реализации) дальнейшее оспаривание правомерности приобретения физическим или юридическим лицом спорного земельного участка должно решаться в порядке гражданской (хозяйственной) юрисдикции, поскольку возникает спор о праве гражданском" (постановления Верховного Суда Украины от 26.10.2016 по делу № 1716/3939/2012, от 09.02.2016 по делу № 0870/562/12).

Эта же позиция Верховного Суда применяется и в случаях, когда собственник (пользователь) земельного участка подает жалобу на решение органа государственной власти или местного самоуправления о предоставлении разрешения на разработку проекта землеустройства по отводу земельного участка другому лицу (постановления Верховного Суда Украины от 25.05.2016 по делу № 816/4339/14, от 30.03.2016 по делу № 372/1348/14-а, от 01.03.2016 по делу № 2а/2470/2635/12, от 25.10.2016 по делу № 2А-6625/12/1370).

Кроме того, Верховный Суд Украины считает, что гражданская (хозяйственная) юрисдикция распространяется и на дела, в которых пользователь подает жалобу на отказ в предоставлении разрешения на разработку проекта землеустройства по отводу земельного участка, если он в течение продолжительного времени пользовался таким земельным участком на основании договора (постановление Верховного Суда Украины от 25.10.2016 по делу № 815/6901/14).

Если в результате принятия решения лицо не приобретает вещное право на земельный участок, то Верховный Суд считает, что спор касается осуществления субъектом властных полномочий своих управленческих функций, а потому дело относится к административной юрисдикции. В частности, ВСУ указывает на то, что "лицо обращается к соответствующим органам с заявлениями для получения разрешения на разработку проекта землеустройства по отводу земельного участка и для предоставления его в пользование, по результатам рассмотрения которых <...> органы принимают решение. <...> В этом правоотношении ответчик реализует свои контрольные функции в сфере управления деятельности, подпадающей под юрисдикцию административного суда" (постановления Верховного Суда Украины от 07.06.2016 по делу № 820/3507/15, от 19.01.2016 по делу № 824/167/15-а).

Отменяя решение судов предыдущих инстанций и закрывая производство по делам, Верховный Суд Украины отмечает, что поскольку "определяющим принципом осуществления правосудия в административных делах является принцип официального выяснения всех обстоятельств в деле и обязанность субъекта властных полномочий доказывать правомерность своих действий или решений, в отличие от определяющего принципа гражданского судопроизводства, который заключается в состязательности сторон, суд, рассматривавший дело, не относящееся к его юрисдикции, не может считаться "судом, установленным законом" в понимании части первой статьи 6 Конвенции" (постановления Верховного Суда Украины от 25.10.2016 по делу № 815/6901/14, от 26.10.2016 по делу № 1716/3939/2012, от 25.10.2016 по делу № 2А-6625/12/1370, от 25.05.2016 по делу № 816/4339/14).

Арендные споры

В 2016 году суды рассмотрели много дел в спорах относительно аренды земли. В основном это споры относительно возобновления договоров аренды земли и споры о признании договоров аренды земли недействительными.

Анализ судебной практики показывает, что суды преимущественно удовлетворяют иски добросовестных арендаторов о возобновлении договоров аренды земли в случае соблюдения ими требований статьи 33 Закона Украины "Об аренде земли" (постановление Высшего хозяйственного суда Украины от 01.12.2016 по делу № 908/500/16, постановление Высшего специализированного суда Украины по рассмотрению гражданских и уголовных дел от 30.11.2016 по делу № 547/1404/15-ц, от 19.10.2016, от 17.03.2016 по делу № 6-903ск16). При этом встречаются даже случаи, когда суды признают договор аренды земли возобновленным сразу по двум основаниям, определенным в статье 33 Закона "Об аренде земли" (постановление Верховного Суда Украины от 23.11.2016 по делу № 6-2540цс16).

Кроме того, решая споры о возобновлении договоров аренды земли, суды в 2016 году активно применяли концепцию "правомерных ожиданий", отраженную, в частности, в решении Европейского суда по правам человека по делу "Пайн Вэлли Девелопмент ЛТД и другие против Ирландии". Эта концепция заключается в том, что у лица, если оно выполнило все требования законодательства, возникают правомерные ожидания, то есть лицо имеет все основания считать, что решение уполномоченного органа является действительным, и рассчитывать на определенное положение вещей. Учитывая эту концепцию, суды в контексте разрешения споров о возобновлении договоров аренды земли указывают, что "во-первых, лицо, которому соответствующим решением предоставлено право пользования земельным участком, приобретает право собственности на имущество в виде правомерных ожиданий по приобретению в будущем права владения имуществом (право аренды) еще до заключения соответствующего договора аренды во исполнение данного решения; во-вторых, после заключения соответствующего договора аренды у лица возникает право мирно владеть имуществом, которым являются имущественные права (право аренды) в течение определенного срока" (постановления Высшего хозяйственного суда Украины от 01.12.2016 по делу № 908/500/16, от 02.11.2016 по делу № 908/3368/15, от 25.10.2016 по делу № 920/147/16).

Также в 2016 году суды активно удовлетворяли иски и признавали недействительными договоры аренды земли в случае нарушения преимущественного права арендаторов на возобновление договоров аренды земли. Установив нарушение преимущественного права, суды признавали договоры аренды земли недействительными (постановление Верховного Суда Украины от 12.10.2016 по делу № 6-1282цс16, от 23.11.2016 по делу № 594/153/16-ц).

Кроме того, суды признавали недействительными договоры аренды земли, заключенные арендодателями с новыми арендаторами в период действия договоров аренды той же земли, заключенных с предыдущими арендаторами. В этой категории споров арендаторы, чьи права нарушены, как правило, подают иски о признании недействительными договоров аренды земли, заключенных до завершения срока действия предыдущих договоров аренды земли. Удовлетворяя такие иски, суды указывают, что, во-первых, права арендатора защищаются на уровне с правами собственника, а потому права арендатора подлежат защите, в частности, путем признания недействительным второго договора аренды земли. Во-вторых, второй договор аренды земли является недействительным, поскольку заключен без расторжения предыдущего договора аренды земли.

Одновременно истцы часто заявляли требование об отмене государственной регистрации права аренды нового арендатора. Верховный Суд указал, что такие исковые требования необходимо рассматривать в порядке гражданской юрисдикции, ведь "спорные правоотношения связанные с невыполнением <...> условий гражданско-правовой сделки [и потому] спор не является публично-правовым, а следует из договорных отношений и должен решаться судами по правилам ГПК" (постановление Верховного Суда Украины от 14.06.2016 по делу № 21-41а16).

Споры о возмещении убытков территориальным общинам в связи с неполучением ими доходов в виде арендной платы

В 2016 году значительно увеличилось количество дел, связанных с возмещением убытков, причиненных фактическими пользователями земли собственнику земли в связи с уклонением от заключения договоров аренды земли. Истцами по таким делам в большинстве случаев являются органы местного самоуправления. Убытки состоят в неполучении арендной платы, которую собственник земли мог бы получить, если бы договор аренды был заключен.

Напомним, что указанные споры начали появляться еще в 2015 году, а первые постановления Верховного Суда в этих делах появились в конце 2015 года – в начале 2016 года (постановления Верховного Суда Украины от 07.10.2015 по делу № 3-741гс15, от 17.02.2016 по делу № 3-1160г15). Уже тогда Верховный Суд указал на то, что продолжительное пользование собственником недвижимого имущества, расположенного на земельном участке, земельным участком без правоустанавливающих документов (непереоформление прав пользования землей, уклонение от заключения договора аренды земли) лишает территориальную общину, как собственника земли, права получать доход от этого земельного участка в виде арендной платы. В 2016 году Верховный Суд Украины продолжил придерживаться данной позиции (постановления Верховного Суда Украины от 18.05.2016 по делу № 3-194гс16, от 09.11.2016 по делу № 922/210/15).

Решая земельные споры в 2016 году, суды несколько сместили акценты в мотивации своих решений. Суды более сдержанно стали применять позицию Европейского суда по правам человека по делу "Стретч против Объединенного Королевства". Зато начали активно применять концепцию "правомерных ожиданий", отраженную в решении Европейского суда в деле "Пайн Вэлли Девелопмент ЛТД и другие против Ирландии". Таким образом, подходы к решению некоторых земельных споров частично изменились, однако в целом практика разрешения судами земельных споров в 2016 году в сравнении с прошлым годом не претерпела существенных изменений. Следовательно, на данный момент можем говорить о некой устойчивости практики разрешения судами земельных споров.

Опубликовано: "Юрист и Закон", №48, 23.12.2016-29.12.2016