2017年5月31日,安大略省政府出台142号法案:《建设工程留置修正法案》将会产生一个非常新的《建设工程法》。

这一新的《建设工程法》根据2016年4月30日专家审查报告《打破平衡:对安大略省建设工程留置法案的专家审查》所含的建议将被重新命名。142号法案仅通过一读。二读有望在今年秋天进行。

新的修正将对在安大略经营建筑业的企业产生广泛的影响。然而,从项目融资的角度来看,法定的要求不会发生显著的变化。大部分变化都是很细微的。该法案中为解付购买融资资金而需贷款人遵守的要件不会发生改变,但拟议的修正案将影响到涉及解付和处理建筑改造资金的某些细节。

业主的定义

直接针对项目融资的若干变化是对现行《建设工程留置法案》第1条项下“业主”定义的修改。 “业主”的新定义是越来越多使用“公私合营”或“P3”作为公共建设工程项目交付模式的产物。 新的《建设工程法》增加了“更广泛的公共部门组织”的定义,以及一个全新的第1.1条,编入法条,即哪一个P3实体要对未付款的承包商承担责任。

依照第1.1条,P3模式项下所设立的来承担改造并为改造提供资金的“特殊目的实体”视为《建设工程法》项下及时付款之目的(详情参见下文)和其他规定的目的之“业主”。在此条项下,特殊目的实体也被识别为“与承包商签约”的那一方。对建设工程项目的贷款人而言,这就意味着特殊目的实体(即贷款对象的实体)被明确地识别为对未付款承包商和分包商负责的那一方。这将解决为保留建设工程留置之目的P3实体哪一方为“业主”的困惑。

留置权和保留金

一旦项目获得资金,贷款人就会熟悉这些要求,以确保在提供资金之前,土地没有留置权。 《建设工程留置法案》第78条规定,如果贷款人在收到留置通知后提供资金,则会丧失对建设工程留置的优先权。 这条规定没有发生改变。

然而,承包商和分包商保留留置权诉求的时间表将由45天延长至60天。 此外,如果对改造没有留置权,在合同实质履行后的第46天,现在将会强制性地解除保留金。

这两个变化旨在允许留置权的请求人在解除保留金后有留置的能力。 贷款人应该意识到,这样做的结果是,向业主解除最终的保留金通常不会有危险,因为承包商和分包商在登记留置之前更有可能了解他们是否可从保留金获得支付。

根据《建设工程法案》,建设工程留置不再登记在市政府拥有的土地所有权之上而必须通过“交付”留置请求或留置通知予以保留(与联邦或省属土地上目前保留留置的方式相同)。因为这一修订,贷款人将无法通过检索市属土地确定是否存在建设工程留置。

此外,如果贷款人被要求解除所有权上的建设工程留置,现在允许发放信用证撤销留置以遵循关于信用证的国际商务惯例。某些法院的裁决曾实际禁止使用援引国际商业惯例的信用证来撤销所有权上的留置。这一变化废除了那些裁决并允许通过国际贷款人融资的公司适用此法案项下的该程序。

142号法案也包含关于保留金要求的一些其他有意思的变化:

a) 要求业主保留的保留金(10%)不变。然而,保留金不再要求以现金形式保留。业主可以信用证或“需付性预留金保函” 的形式保留,后者据推测将由142号法案通过后政府所颁布的法规予以规定;和

b) 对于分包商也会有根据分阶段合同提前完工“按阶段”或对“完工进度超过一年”的合同按年支付保留金的新规定。

及时付款义务

对贷款人来说,最重要的是,修正包括对及时支付的新的强制性要求。 总承包商将有28天的时间向发出“妥当的发票”(定义参见《建设工程法案》)的承包商付款,承包商收到付款后将有七天向分包商付款。 付款是必需的,除非“付款人”(定义的术语)在收到发票后14天内发出不付款通知。 必须支付任何无可争议的款项。 对发票的争议应适用新的裁决制度。

新的及时付款制度要求不论付款人是否有钱都要付款。 然而,无论对付款人付款的要求如何,没有对贷款人支付款项的相当要求。 及时付款的要求不影响贷款人与项目的发起人之间的贷款协议或抵押条款。 不过,由于要求业主要在28天内支付,所以,从实务的角度来看,支付审查和审批的流程可能需要仔细审查和可能的修改以便业主得以遵守。

裁决

这些修正案也带来了另一个全新而彻底的制度:争议的裁决。 这是一个类似英国模式而采用的快捷而“粗暴正义”的仲裁程序。 这不会直接影响贷款人,但值得了解这一程序。 根据裁决,一方可以对发票或不付款提出异议,争议一般在一个28天左右的付款周期内解决。 在项目结束时,可对已裁决的争议重新提出争议,但在此之前,业主和承包商(或承包商和分包商)将受到仲裁员的临时裁决所约束并据此行事。 无论业主是否可提取其项目贷款来作出此笔付款,其都有义务进行支付。 英国的经验是,他们很少在项目结束时再行争议。其目的是释放现金流,而不是让单个发票纠纷升级为更大的问题而置项目于风险之境地。

信托规定

对此法案信托条款(第二部分)的修改意味着为改造所提取的资金必须放在“受托人名下”的信托账户中,并且必须保留书面记录。只要遵循这两个要求,来自不同项目的资金就可以混合在一起。 这些修改只会影响法律生效后所签订的合同。 像以前一样,为改造而收到的所有资金都要信托持有,受益人是向接受资金的一方提供劳动或材料的实体。 贷款人经常诟病这些规定,因为这些规定禁止贷款人进入拖欠还贷、周转不灵承包商的账户,因为这些账户受制于此强制信托的约束。

财务信息

最后,对提供信息要求的细微修改影响抵押权人。 目前,如果承包商或分包商送达“第39条”的通知,要求提供有关业主合同状况的信息,那么就有权知道所提供抵押的金额。 新的《建设工程法》规定,如果抵押部分用于购买土地,部分用于建设,抵押权人现在必须确定就建设部分所提供抵押的金额。

总而言之,新的《建设工程法》应该不会影响贷款人在融资项目中所面临的风险,细节决定成败。 贷款人必须意识到这些修订和最新的程序,从而确保他们��会违反新的法律。