Die Schriftform im Mietrecht

Wie Fehler durch Verletzung der Schriftform bei einseitigen Anpassungen der Nebenkostenvorauszahlung, Änderungen einer Vertragspartei, Vertragsverlängerungen und Mieterhöhungen erkannt und vermieden werden: Vier aktuelle Urteile aus dem Bereich der Schriftform bei langfristigen Mietverträgen.

I. Einführung

In den vergangenen Monaten haben sich gleich mehrere Urteile eingehend mit Verletzungen der Schriftform im Mietrecht beschäftigt und neue Risiken für Vermieter offenbart:

Zunächst bedürfen Mietverträge keiner besonderen Form, um Wirksamkeit zu entfalten, so dass selbst mündliche Erklärungen oder schlüssiges Handeln für einen verbindlichen Vertragsschluss ausreichen. Eine Besonderheit sind Mietverträge mit festen Laufzeiten von über einem Jahr, da sie der gesetzlichen Schriftform des § 126 BGB genügen sollten. Zwar ist der Vertrag bei einer Verletzung der Schriftform weiterhin wirksam, doch gilt er dann gemäß § 550 BGB als „auf unbestimmte Zeit geschlossen“. Dies hat gemäß § 550 Abs. 2 BGB in Verbindung mit § 542 BGB wiederum zur Folge, dass nach Ablauf eines Jahres sowohl der Mieter als auch der Vermieter den Vertrag ordentlich kündigen können, was gerade für den Vermieter vielfach ein Investitionsrisiko darstellt.

Die folgenden Urteile zeigen, dass ein langfristiger Mietvertrag der Schriftform des § 126 BGB entsprechen sollte, um ein solches Risiko zu vermeiden. Hiernach ist grundsätzlich die Anfertigung mindestens einer von beiden Parteien unterschriebenen Vertragsurkunde mit allen vertragswesentlichen Abreden erforderlich. Dazu sollte der Vertragstext detaillierte Angaben zu den Vertragspartnern und Vertragsbedingungen enthalten.

II. Aktuelle Rechtsprechung & Handlungsempfehlungen

1. Einseitige Anpassung der Nebenkostenvorauszahlung

BGH, Urteil vom 5. Februar 2014, Az. XII ZR 65/13

Der Bundesgerichtshof stellt in diesem Urteil klar, dass eine einseitige Anpassung der Nebenkostenvorauszahlung durch den Vermieter die Schriftform des Mietvertrags unberührt lässt, wenn die Möglichkeit der einseitigen Anpassung bereits selbst im Mietvertrag enthalten war.

Der Entscheidung lag ein befristeter Gewerberaummietvertrag zugrunde. Dieser war unter Wahrung der Schriftform geschlossen worden und enthielt eine Klausel, wonach der Vermieter berechtigt war, den monatlich zu zahlenden Vorschuss für die Nebenkosten einseitig anzupassen. Nachdem der Vermieter dieses Recht ausübte und die Nebenkostenvorauszahlung erhöhte, kündigte der Mieter den Vertrag vorzeitig. Er war der Ansicht, dass die Schriftform des Mietvertrags durch die einseitige Erhöhung der Vorauszahlung verletzt worden sei. Dem widersprach der BGH, denn die Anpassung der Nebenkostenvorauszahlungen war bereits im ursprünglichen, die Schriftform wahrenden Mietvertrag angelegt. Der Vermieter übte daher lediglich sein nach dem Mietvertrag bestehendes Recht aus. Die Ausübung dieses Rechts war nicht an die Schriftform gebunden, da der Mietvertrag gerade keine Zustimmung des Mieters zur Erhöhung der monatlichen Vorauszahlungen vorsah. Somit konnte die Erhöhung der Vorauszahlungen durch einseitige Erklärung des Vermieters erfolgen. Diese spätere Erklärung war damit gerade nicht an bestimmte Formvorschriften gebunden.

Die einseitige Erhöhung der Nebenkostenvorauszahlungen durch den Vermieter ist grundsätzlich möglich, ohne dass die Schriftform des Mietvertrags verletzt wird. Zwingende Voraussetzung hierfür ist jedoch, dass dieses Recht des Vermieters in der von beiden Parteien unterzeichneten Urkunde des Mietvertrags, also in Schriftform, ausdrücklich vereinbart wurde.

2. Änderung einer Vertragspartei

BGH, Urteil vom 11.12.2013, Az. XII ZR 137/12

Nach dieser Entscheidung müssen Unternehmensübertragungsverträge genaue und eindeutige Angaben zu allen Mietverträgen enthalten. Auch müssen Vermieter dem Wechsel ihrer Mietparteien schriftlich zustimmen, damit die Befristung der Mietverträge mit übergeht.

Der BGH entschied über einen Fall, in dem der ursprüngliche Mieter mit dem Vermieter einen wirksam befristeten Mietvertrag unter Beachtung der Schriftform geschlossen hat. Später übertrug der Mieter einen Teil seines Unternehmens an eine neue Gesellschaft. Der entsprechende Übertragungsvertrag enthielt keinen eindeutigen Verweis auf den Mietvertrag. Insbesondere fehlten die Daten der Unterzeichnung des Mietvertrags und genaue Angaben zum Standort der Mietsache. Des Weiteren war keine gesonderte schriftliche Vereinbarung über den Wechsel des Mieters mit dem Vermieter erfolgt. Zwar sahen die Richter im schlüssigen Verhalten des Vermieters dessen Zustimmung zum Auswechseln des Mieters. Doch genügte dieses Verhalten gerade nicht den Ansprüchen an die Schriftform im Sinne des § 126 BGB.

Nach ständiger Rechtsprechung ist das Erfordernis der Schriftform aus § 550 BGB nur gewahrt, wenn sich alle wesentlichen Vertragsbedingungen aus einer von beiden Parteien unterzeichneten Urkunde ergeben. Zu den als wesentlich erachteten Bedingungen zählen unter anderem die Vertragsparteien selbst. Damit muss auch das Auswechseln einer Vertragspartei der Schriftform genügen. Wenn der Vertrag später mittels einer zweiten Urkunde geändert wird, so muss diese Vertragsänderung eindeutig dem zu ändernden Mietvertrag zugeordnet werden können. Dies gilt ebenso, wenn den Vertragsparteien auch ohne die genaue Bezeichnung des zu ändernden Mietvertrags eine Zuordnung möglich sein sollte. Die Schriftform wird erst durch eine objektiv genaue textliche oder physische Verbindung zwischen beiden Dokumenten gewahrt. Ihr Zweck ist der Schutz künftiger Grundstückserwerber, die über den Grundsatz „Kauf bricht nicht Miete“ nach §§ 566, 578 BGB an den befristeten und somit nicht ordentlich kündbaren Vertrag gebunden wären. Neben der genauen Bezeichnung des Mietvertrags ist darüber hinaus die Zustimmung der anderen Vertragspartei im Mietvertrag erforderlich. Auch dieser Teil der Vertragsänderung betrifft eine wesentliche Vertragsbedingung und ist daher in Schriftform abzuschließen. Bei der Verletzung dieser Formerfordernisse ist der Mietvertrag ordentlich kündbar.

Änderungen der Vertragsparteien sollten im Rahmen von schriftformkonformen Nachträgen unter genauer Bezeichnung des zu ändernden Mietvertrags festgehalten werden. Bei Verletzung dieser Grundsätze entsteht die Möglichkeit einer ordentlichen Kündigung.

3. Vertragsverlängerung

OLG Düsseldorf, Urteil vom 22.01.2013, Az. I‑24 U 97/12 & 24 U 97/12

Das Urteil stellt klar, dass sowohl die Einräumung als auch die Ausübung einer Verlängerungsoption in einem Mietvertrag der Schriftform genügen muss.

Die Parteien hatten formwirksam ein Mietverhältnis abgeschlossen. Während der Mietzeit bat der Mieter den Vermieter mit unterschriebenem Brief um die Gewährung einer Verlängerungsoption um weitere fünf Jahre. Der Vermieter kam dem nach, ohne dies jedoch in einer gemeinsam unterzeichneten Urkunde schriftlich zu bestätigen. Nach einiger Zeit übte der Mieter die Option tatsächlich – wiederum in Schriftform – aus, was diesmal auch vom Vermieter in Schriftform bestätigt wurde. Das Oberlandesgericht entschied, dass die Schriftform des Mietvertrags durch die nicht in Schriftform erfolgte Einräumung der Verlängerungsoption verletzt worden sei. Man muss zwischen der Einräumung der Option und ihrer Ausübung differenzieren. Bereits in der Einräumung der Option durch den Vermieter lag eine Vertragsänderung. Diese Vertragsänderung entsprach nicht der Schriftform. Daher galt der Mietvertrag gemäß § 550 BGB als auf unbestimmte Zeit geschlossen, was eine ordentliche Kündigung ermöglicht.

Somit sollte, wenn Zusicherungen für die Einräumung von Optionen im Rahmen von befristeten Mietverhältnissen gegeben werden, immer auf die Einhaltung der Schriftform durch gemeinsam unterzeichneten Nachtrag geachtet werden.

4. Mieterhöhung

AG München, Urteil vom 14.08.2013, Az. 452 C 11426/13

Die kommentarlose Zahlung einer vom Vermieter geforderten erhöhten Miete ist als Zustimmung zur Mieterhöhung durch schlüssiges Verhalten zu werten. Erfolgt die Mieterhöhung eines befristeten Mietvertrags aber nicht in Schriftform, so gilt der Mietvertrag als auf unbestimmte Zeit geschlossen und ist somit ordentlich kündbar.

Ein Vermieter hatte gegen seinen Mieter auf Zustimmung zur Mieterhöhung im Rahmen eines unbefristeten Wohnungsmietvertrags geklagt. Zuvor hatte er den Mieter um Zustimmung zur Mieterhöhung gebeten. Statt der Mieterhöhung ausdrücklich zuzustimmen, zahlte der Mieter kommentarlos die nunmehr erhöhte Miete. Das Amtsgericht sah bereits in der erstmaligen Überweisung und „jedenfalls in der mehrmaligen Zahlung“ der erhöhten Miete eine Zustimmung zur Mieterhöhung durch schlüssiges Verhalten. Die Klage auf Zustimmung zur Mieterhöhung wurde daher abgewiesen.

Die Mieterhöhung stellt eine Änderung des Mietvertrags dar. Für die Änderung von (Miet‑)Verträgen bedarf es der Erklärungen beider Vertragsparteien. Die Aufforderung des Vermieters an den Mieter, eine erhöhte Miete zu zahlen, ist ein Angebot zur Änderung des Mietvertrags im Sinne des § 145 BGB. Dieses Angebot bedarf der Annahme durch den Mieter, damit die Änderung des Mietvertrags wirksam ist. Da jedoch befristete Mietverträge aufgrund des § 550 BGB der Schriftform genügen sollten, gilt das Schriftformerfordernis auch für Änderungen dieser Mietverträge. Daher kann die Schriftform des geänderten Mietvertrags nur gewahrt werden, wenn sowohl die Erklärung des Vermieters über die Mieterhöhung als auch die Zustimmung seines Mieters schriftlich in einer gemeinsamen Urkunde erfolgen.

Eine Zustimmung zur Mieterhöhung durch schlüssiges Verhalten des Mieters in Form der Zahlung der erhöhten Miete genügt den Erfordernissen der Schriftform gerade nicht. Der so geänderte Mietvertrag gilt gemäß § 550 Abs. 2 BGB als auf unbestimmte Zeit geschlossen und ist damit ordentlich kündbar.

Daher sollten Mieterhöhungen bei befristeten Mietverträgen immer in Schriftform erfolgen. Außerdem ist dringend anzuraten, die schriftliche Zustimmung zur Mieterhöhung in Form eines Nachtrags zum Mietvertrag vom Mieter einzufordern. Besonderheiten gelten für bereits im schriftlichen Mietvertrag enthaltene Mieterhöhungen, wie beispielsweise Indexklauseln oder Staffelmieten.

III. Fazit

Die Befristung von Mietverträgen schafft sowohl für den Mieter als auch für den Vermieter einen erheblichen Grad an Sicherheit für langfristige Bindungen. Gleichzeitig determinieren Mietverträge mit festen Laufzeiten den Wert einer Immobilie in erheblicher Weise. Umso wichtiger ist es, dass eine qualifizierte juristische Auseinandersetzung mit der Wahrung der Schriftform und dem Umgang mit eventuellen Fehlern erfolgt. Letztlich stellen vermeintliche Sicherheiten ein größeres Risiko dar, als geringe Sicherheiten. Bei Immobilienverkäufen werden solche Defizite in der Regel schonungslos offengelegt.

Zur Einschätzung Ihres Vermieter‑ oder Investitionsrisikos sowie bei der Heilung von Schriftformmängeln und bei der Erstellung neuer Mietverträge beraten wir Sie gerne.