Aus aktuellem Anlass beinhaltet der folgende Beitrag praxisrelevante Anmerkungen zum Abschluss von Mietverträgen über gewerbliche Mietflächen.

Hintergrund

In letzter Zeit haben wir bei den von uns betreuten Industrieunternehmen eine starke Tendenz zur Erweiterung vorhandener Investitionen wahrgenommen. Die hierfür erforderlichen Immobilien werden dabei häufig nicht erworben, sondern angemietet – selbst wenn die Gebäude noch überhaupt nicht existieren, sondern nach den Plänen des Mieters erst noch durch den Vermieter errichtet werden (built-to-suit Mietobjekte). In der Praxis werden solche Mietverträge natürlich mittel- oder langfristig abgeschlossen.

Trotz des hohen Vertragswertes versäumen es die Parteien dabei oftmals, die Rechtslage der Mietsache zu prüfen und den Vertragsinhalt (d.h. genaue Rechte und Pflichten) zu bestimmen. Da dies beträchtliche rechtliche und wirtschaftliche Konsequenzen haben kann, werden nachfolgend wichtige „Dos and Don’ts“ zum Abschluss von Mietverträgen dargestellt.

  • Do: Minimale Prüfung der Rechtslage

Mieter müssen sich bewusst sein, dass eine minimale Prüfung der Rechtslage der Mietsache vor Vertragsschluss sehr empfehlenswert ist. Hiermit wird bestimmt, dass die Mietsache im rechtmäßigen Eigentum des Vermieters steht, im Grundbuch eingetragen ist, nicht mit Rechten Dritter belastet ist und Zufahrt zur öffentlichen Straße hat.

Oft wird hierbei z.B. festgestellt, dass die Mietsache mit einer Hypothek nebst Veräußerungs- und/ oder Vermietungsverbot (interdicţie de înstrăinare/ închiriere) belastet ist. In diesem Fall ist die Zustimmung des Hypothekengläubigers zum Abschluss des geplanten Mietvertrages unbedingt erforderlich; ansonsten ist der Vertrag im Verhältnis zu diesem nichtig.

  • Don’t: Unklare Regelungen zur Indexierung der Miete

Mittel- oder langfristige Mietverträge sollten grundsätzlich entsprechende Klauseln für die Indexierung der Miete enthalten. Bei deren Formulierung ist zu beachten, dass (i) die Indexierung u.U. sowohl zur Erhöhung als auch zur Minderung der Miete führen kann und (ii) der anwendbare Index im Vertrag ausreichend klar zu bestimmen ist (z.B. reicht eine allgemeine Bezugnahme auf den Harmonisierten Verbraucherpreisindex ohne Festlegung des maßgeblichen Gebiets für dessen Bestimmung nicht aus).

  • Do: Exit-Option bei befristeten Mietverträgen

Befristete Mietverträge dürfen weder vom Vermieter noch vom Mieter ordentlich gekündigt werden (rum. denunţare unilaterală), wenn dieses Recht nicht im Vertrag geregelt wurde. Die Bedingungen der Exit-Option (ggf. Mindestlaufzeit, wonach diese ausgeübt werden darf, Kündigungsfrist, Vertragsstrafen bei vorzeitiger Vertragsbeendigung etc.) sind dabei klar zu definieren, um Auseinandersetzungen im Fall einer Ausübung zu vermeiden.

  • Don’t: Ungenügende Bestimmung der Vermieterpflichten bei built-to-suit Mietprojekten

Mieter müssen darauf achten, im Falle von built-to-suit Projekten die Verpflichtungen des Vermieters vertraglich detailliert und klar zu regeln. So ist beispielsweise vorzusehen, dass der Vermieter für die Einholung der Baugenehmigung, die Ausführung der Bauarbeiten, die Grundbucheintragung des Baus, die Einholung der erforderlichen Brandschutzgenehmigung, etc. verantwortlich ist. Diese Pflichten sind unbedingt vor der Übergabe der Mietsache an den Mieter zu erfüllen, da der Mieter die Mietsache in Ermangelung der Brandschutzgenehmigung nicht nutzen darf (und daher auch keine Miete zahlen sollte).

  • Do: Ausreichende Garantien des Vermieters und vertragliche Sanktionen

Da Mietverträge über gewerbliche Flächen in der Regel mittel- oder langfristig geschlossen werden und der Mieter in der Nutzung der Mietsache aus diversen Gründen gestört werden kann, ist es ratsam, ausreichende Garantie-Erklärungen des Vermieters betreffend die Mietsache im Vertrag aufzunehmen. Diese sollen dem Mieter die unbeschränkte Nutzung der Mietsache sichern. Bei unzutreffenden Garantie-Erklärungen sind entsprechende Sanktionen (z.B. Vertragsstrafen, Nachbesserungsrecht, Suspendierung der Mietzahlung oder ggf. Kündigung aus wichtigem Grund – rum. reziliere unilaterală) im Vertrag zu regeln.

Fazit

Mittel- oder langfristige Mietverträge über gewerbliche Flächen können eine sinnvolle Alternative zum Immobilienerwerb sein. Aufgrund des Vertragswerts und der grundlegenden Wichtigkeit für den Betrieb (insbesondere bei built-to-suit Mietobjekten, die für den Mieter „maßgeschneidert“ werden und daher schwer ersetzbar sind) sind sie dennoch von hoher Wichtigkeit. Daher müssen sie detailliert und sorgfältig erstellt werden, um die Interessen von Vermieter und Mieter zugleich zu schützen. Die Rechtslage der Mietsache ist von Anfang an zu prüfen, um die Voraussetzungen für den wirksamen Abschluss des Vertrages zu schaffen.