Земельні спори й надалі продовжують залишатись одними з найбільш поширених спорів, що розглядаються судами України. У порівнянні з 2015 роком, у 2016 році кількість земельних спорів істотно не змінилась. «Популярними» залишаються спори щодо оскарження рішень органів державної влади та місцевого самоврядування про передачу земельних ділянок у власність чи користування, а також орендні спори. При цьому, суди дещо змінили свої підходи до застосування практики Європейського суду з прав людини під час вирішення земельних спорів. Що змінилось та в якому напрямку зараз рухається практика вирішення судами земельних спорів?

Спори щодо оскарження рішень органів державної влади та місцевого самоврядування про надання дозволу на розробку проекту землеустрою щодо відведення земельних ділянок у власність чи користування, передачу земельних ділянок у власність або користування

Традиційно, дана категорія спорів стосується позовів прокурорів щодо оскарження рішень органів державної влади та місцевого самоврядування, згідно з якими земельні ділянки передані у власність чи користування фізичних чи юридичних осіб. Інша частина спорів стосується позовів фізичних та юридичних осіб (користувачів земельних ділянок) до органів державної влади та місцевого самоврядування щодо незаконності прийнятих ними рішень про передачу земельних ділянок, які перебувають у користуванні цих осіб, у власність чи користування іншим особам.

Так, у порівнянні з 2015 роком, суди більш стримано застосовують позицію Європейського суду з прав людини у справі «Стретч проти Сполученого Королівства» під час вирішення земельних спорів. Нагадаємо, що відповідно до цієї позиції, порушення з боку органу публічної влади при укладенні договору щодо майна не може бути підставою для позбавлення цього майна іншої особи, яка жодних порушень не вчинила. Застосовуючи цей підхід, суди у 2015 році часто відмовляли у визнанні недійсними договорів купівлі-продажу земельних ділянок, укладених на підставі рішень органів місцевого самоврядування чи органів державної влади, навіть, якщо під час прийняття цих рішень органом були допущені ті чи інші процедурні чи інші порушення.

При цьому, не бажаючи застосовувати рішення Європейського суду у справі «Стретч проти Сполученого Королівства», суди вказують, що обставини справ істотно відрізняються, або наводять інші мотиви незастосування ними цього рішення (постанови Верховного Суду України від 11.05.2016 р. у справі № 6-2903цс15, від 03.02.2016 р. у справі № 6-427цс15, постанова Вищого господарського суду України від 10.03.2016 р. у справі № 911/3269/14).

Разом з тим, аналіз судової практики свідчить, що суди більш зважено підходять до оцінки та аналізу обставин, зокрема, з’ясовують, чи не вийшов орган державної влади чи місцевого самоврядування за межі наданих йому законом повноважень, передаючи земельну ділянку у власність чи користування іншим особам, та чи не відбувається непропорційне втручання у речове право особи у разі визнання недійсними рішень, якими таким особам земельні ділянки передані у власність чи користування (постанови Вищого господарського суду України від 29.11.2016 р. у справі № 924/496/16, від 02.03.2016 р. у справі № 52/310).

Разом з тим, й надалі немає однозначності в судах у питанні підвідомчості спорів щодо оскарження рішень органів державної влади та місцевого самоврядування про надання дозволу на розробку проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки у власність чи користування та оскарження рішень про передачу земельних ділянок у власність або користування.

Наразі, ключовим у розмежуванні підвідомчості справ про оскарження рішень є виникнення в особи речового права на земельну ділянку на підставі оскаржуваного рішення. Ця обставина є обов’язковою для з’ясування судами. Так, у постанові від 20.04.2016 р. Верховний Суд України, скасовуючи постановлені у справі судові рішення та направляючи справу на новий розгляд, вказав, що «судам слід дослідити, чи був укладений зазначений договір … та підписаний акт приймання-передачі земельної ділянки, і встановити відповідні обставини, від яких залежить правильне вирішення спору та визначення юрисдикції, яка на нього поширюється» (постанова Верховного Суду України від 20.04.2016 р. у справі № 810/6957/14).

На сьогодні, склався і превалює підхід, що якщо в результаті виконання оскаржуваного рішення особа набула речове право на земельну ділянку, то спір виникає щодо цивільного права і, відповідно, справа належить до цивільної (господарської) юрисдикції. Зокрема, Верховний Суд України зазначає, що «у разі прийняття суб'єктом владних повноважень рішення про передачу земельних ділянок у власність чи оренду (тобто ненормативного акта, який вичерпує свою дію після його реалізації) подальше оспорювання правомірності набуття фізичною чи юридичною особою спірної земельної ділянки має вирішуватися у порядку цивільної (господарської) юрисдикції, оскільки виникає спір про право цивільне» (постанови Верховного Суду України від 26.10.2016 р. у справі № 1716/3939/2012, від 09.02.2016 у справі № 0870/562/12).

Ця ж позиція Верховного Суду застосовується і у випадках, коли власник (користувач) земельної ділянки оскаржує рішення органу державної влади чи місцевого самоврядування про надання дозволу на розробку проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки іншій особі (постанови Верховного Суду України від 25.05.2016 р. у справі № 816/4339/14, від 30.03.2016 р. у справі № 372/1348/14-а, від 01.03.2016 р. у справі 2а/2470/2635/12, від 25.10.2016 р. у справі № 2А-6625/12/1370).

Окрім того, Верховний Суд України вважає, що цивільна (господарська) юрисдикція поширюється і на справи, в яких користувач оскаржує відмову у наданні дозволу на розроблення проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки, якщо він протягом тривалого часу користувався такою земельною ділянкою на підставі договору (постанова Верховного Суду України від 25.10.2016 р. у справі № 815/6901/14).

Якщо в результаті прийняття рішення особа не набуває речового права на земельну ділянку, то, Верховний Суд вважає, спір стосується здійснення суб’єктом владних повноважень своїх управлінських функцій, а тому справа належить до адміністративної юрисдикції. Зокрема, Верховний Суд України вказує на те, що «особа звертається до відповідних органів із заявами для отримання дозволу на розроблення проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки та для надання її у користування, за результатами розгляду яких <...> органи приймають рішення. <...> В цих правовідносинах відповідач реалізує свої контрольні функції у сфері управління діяльності, що підпадає під юрисдикцію адміністративного суду» (постанови Верховного Суду України від 07.06.2016 р. у справі № 820/3507/15, від 19.01.2016 р. у справі № 824/167/15-а).

Скасовуючи рішення судів попередніх інстанцій та закриваючи провадження у справах, Верховний Суд України зазначає, що оскільки «визначальним принципом здійснення правосуддя в адміністративних справах є принцип офіційного з'ясування всіх обставин у справі і обов'язок суб'єкта владних повноважень доказувати правомірність своїх дій чи рішень, на відміну від визначального принципу цивільного судочинства, який полягає у змагальності сторін, суд, який розглянув справу, не віднесену до його юрисдикції, не може вважатися «судом, встановленим законом» у розумінні частини першої статті 6 Конвенції» (постанови Верховного Суду України від 25.10.2016 р. у справі № 815/6901/14, від 26.10.2016 р. у справі № 1716/3939/2012, від 25.10.2016 р. у справі № 2А-6625/12/1370, від 25.05.2016 р. у справі № 816/4339/14).

Орендні спори

У 2016 році судами розглянуто чималу кількість справ у спорах щодо оренди землі. В основному, це спори щодо поновлення договорів оренди землі і спори про визнання договорів оренди землі недійсними.

Аналіз судової практики свідчить, що у переважній більшості суди задовольняють позови добросовісних орендарів про поновлення договорів оренди землі у разі дотримання ними вимог статті 33 Закону України «Про оренду землі» (постанова Вищого господарського суду України від 01.12.2016 р. у справі № 908/500/16, ухвала Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних i кримінальних справ від 30.11.2016 р. у справі № 547/1404/15-ц, від 19.10.2016 р., від 17.03.2016 р. у справі № 6-903ск16). При цьому, трапляються навіть випадки, коли суди визнають договір оренди землі поновленим одразу з обох підстав, визначених у статті 33 Закону (постанова Верховного Суду України від 23.11.2016 р. у справі № 6-2540цс16).

Крім того, вирішуючи спори про поновлення договорів оренди землі, суди у 2016 році активно застосовували концепцію «правомірних очікувань», відображену, зокрема, в рішенні Європейського суду з прав людини у справі «Пайн Велі Девелопмент ЛТД та інші проти Ірландії». Ця концепція [«правомірних очікувань»] полягає у тому, що в особи, якщо вона дотрималась усіх вимог законодавства, виникають правомірні очікування, тобто особа має усі підстави вважати, що рішення уповноваженого органу є дійсним, та розраховувати на певний стан речей. З урахуванням цієї концепції, суди, в контексті вирішення спорів щодо поновлення договорів оренди землі, вказують, що «по-перше, особа, якій відповідним рішенням надано право користування земельною ділянкою, набуває право власності на майно у вигляді правомірних очікувань щодо набуття у майбутньому права володіння майном (право оренди) ще до укладення відповідного договору оренди на виконання даного рішення; по-друге, після укладення відповідного договору оренди у особи виникає право мирно володіти майном, яким є майнові права (право оренди) протягом певного строку» (постанови Вищого господарського суду України від 01.12.2016 р. у справі № 908/500/16, від 02.11.2016 р. у справі № 908/3368/15, від 25.10.2016 р. у справі № 920/147/16).

Окрім того, у 2016 році суди активно задовольняли позови та визнавали недійними договори оренди землі у разі порушення переважного права орендарів на поновлення договорів оренди землі. Встановивши порушення переважного права, суди визнавали договори оренди землі недійсними (постанова Верховного Суду України від 12 жовтня 2016р. у справі N 6-1282цс16, від 23.11.2016 р. у справі № 594/153/16-ц).

Також суди визнавали недійсними договори оренди землі, укладені орендодавцями з новими орендарями в період дії (чинності) договорів оренди тієї ж землі, укладених з попередніми орендарями. У цій категорії спорів орендарі, чиї права порушені, як правило, подають позови про визнання недійсними договорів оренди землі, укладених до завершення строку дії попередніх договорів оренди землі. Задовольняючи такі позови, суди вказують, що, по-перше, права орендаря захищаються на рівні з правами власника, а тому права орендаря підлягають захисту, зокрема, шляхом визнання недійсним другого договору оренди землі. По-друге, другий договір оренди землі є недійсним, оскільки він укладений без розірвання попереднього договору оренди землі.

Одночасно, позивачі часто заявляли вимогу про скасування державної реєстрації права оренди нового орендаря. Верховний Суд вказав, що такі позовні вимоги належить розглядати в порядку цивільної юрисдикції, адже «спірні правовідносини пов’язані із невиконанням <...> умов цивільно-правової угоди [і тому] спір не є публічно-правовим, а випливає з договірних відносин і має вирішуватися судами за правилами ЦПК» (постанова Верховного Суду України від 14.06.2016 р. у справі № 21-41а16).

Спори про відшкодування збитків територіальним громадам у зв’язку з неотриманням ними доходів у вигляді орендної плати

У 2016 році значно збільшилася кількість справ, пов'язаних з відшкодуванням збитків, завданих фактичними користувачами землі власнику землі у зв’язку ухиленням від укладення договорів оренди землі. Позивачами у таких справах зазвичай виступають органи місцевого самоврядування. Збитки полягають у неотриманні орендної плати, яку власник землі міг би отримати, якби договір оренди було укладено.

Нагадаємо, що вказані спори почали з’являтись ще у 2015 році, а перші постанови Верховного Суду по цих справах з’явились наприкінці 2015 року, на початку 2016 року (постанови Верховного Суду України від 07.10.2015 р. у справі №3-741гс15, від 17.02.2016 р. у справі №3-1160г15). Вже тоді Верховний Суд вказав на те, що тривале користування власником нерухомого майна, розташованого на земельній ділянці, земельною ділянкою без правовстановлюючих документів (непереоформлення прав користування землею, ухилення від укладення договору оренди землі) позбавляє територіальну громаду, як власника землі, права отримувати дохід від цієї земельної ділянки у вигляді орендної плати. У 2016 році Верховний Суд України продовжив притримуватись тієї ж позиції (постанови Верховного Суду України від 18.05.2016 р. у справі № 3-194гс16, від 09.11.2016 р. у справі № 922/210/15).

Вирішуючи земельні спори у 2016 році, суди дещо змістили акценти у мотивації своїх рішень. Суди більш стримано стали застосовувати позицію Європейського суду з прав людини у справі «Стретч проти Сполученого Королівства». Натомість, суди почали активно застосовувати концепцію «правомірних очікувань», відображену в рішенні Європейського суду у справі «Пайн Велі Девелопмент ЛТД та інші проти Ірландії». Відтак, підходи до вирішення деяких земельних спорів частково змінились, проте, в цілому практика вирішення судами земельних спорів у 2016 році, у порівнянні з минулим роком, не зазнала істотних змін. Відповідно, наразі, можемо говорити про певну усталеність практики вирішення судами земельних спорів.

Опубліковано: "Юрист і Закон", №48, 23.12.2016-29.12.2016