Laflamme c. Groupe Norplex inc., 2017 QCCA 1459

Le 26 septembre 2017, la Cour d’appel a confirmé un jugement de première instance qui avait rejeté un recours en dommages institué à la suite d’inconvénients causés par la construction d’une tour de condominiums. Les appelants recherchaient la responsabilité du propriétaire de la tour, ainsi que celle du chargé de projet. Le recours des appelants était fondé sur l’article 976 du Code civil du Québec, RLRQ c CCQ-1991 (ci-après « C.c.Q. ») et résultait des troubles de voisinage occasionnés par le chantier de construction (bruits, poussières, problèmes de circulation dans le voisinage, déplacement des stationnements, etc.).

Commentaires préliminaires

En matière de troubles de voisinage, la Cour suprême du Canada a reconnu en 2008 dans l’arrêt Ciment du Saint-Laurent inc. c. Barrette, 2008 CSC 64 (ci-après « Ciment du Saint-Laurent ») un régime de responsabilité sans égard à la faute et fondé uniquement sur le caractère anormal ou excessif des dommages causés. Cette décision a mené à un changement de paradigme en matière de responsabilité civile en reconnaissant un régime centré sur les conséquences des opérations d’une entreprise plutôt que sur le comportement de l’entreprise. Depuis l’arrêt Ciment du Saint-Laurent, une entreprise qui établit avoir agi de façon prudente et diligente en respectant toutes les normes réglementaires qui lui sont applicables peut tout de même être reconnue responsable des dommages engendrés par ses activités dans la mesure où les inconvénients qui en résulteraient seraient excessifs et anormaux.

Le régime de responsabilité sans égard à la faute de l’article 976 C.c.Q. s’applique aux voisins seulement et il est impératif pour une personne qui veut se prévaloir du régime d’établir que le litige a pour origine un trouble de voisinage. Le droit civil québécois prescrit que les voisins sont tenus de tolérer les troubles normaux du voisinage, mais qu’ils disposent de recours, notamment en dommages, lorsque les troubles deviennent anormaux et excessifs.

Dans l’arrêt Ciment du Saint-Laurent, la Cour suprême a sanctionné la cimenterie pour des problèmes de poussières, d’odeurs et de bruits et indiqué que « la reconnaissance d’une responsabilité sans faute favorise des objectifs de protection de l’environnement » et « renforce aussi l’application du principe du pollueur-payeur ». Le régime de responsabilité sans faute de l’article 976 C.c.Q. s’est inscrit depuis l’arrêt Ciment du Saint-Laurent comme une voie de recours en matière environnementale, notamment pour des affaires de pollution par le bruit ou de pollution atmosphérique causée par la poussière.

Dans l’affaire Laflamme c. Groupe Norplex inc., 2017 QCCA 1459 (ci-après « Groupe Norplex »), les appelants n’allaient pas jusqu’à se plaindre d’une véritable pollution causée par les travaux. La cause avait plutôt été envisagée sous l’angle de la responsabilité du propriétaire et du maître d’œuvre lorsque le projet est celui d’un imposant édifice dont la construction s’échelonne sur plus de deux années et perturbe considérablement le quotidien des voisins.

Ultimement, l’affaire Groupe Norplex met en opposition le développement immobilier et le droit des voisins à un environnement paisible. La Cour d’appel a penché en faveur du développement immobilier, mais la portée de la décision est limitée aux faits propres à la cause.

La décision de première instance

Le litige portait sur la construction dans le quartier St-Jean-Baptiste situé au centre-ville de Québec d’une tour de condominiums de 8 étages et de 82 unités comprenant appartements résidentiels et commerces.

Les demandeurs étaient les copropriétaires indivis du 889, rue Richelieu à Québec (ci-après les « Copropriétaires du 889 Richelieu ») et ils étaient les voisins immédiats de l’immeuble où avaient lieu les travaux de construction. Les Copropriétaires du 889 recherchaient la responsabilité de 9185-7227 Québec inc. et de Groupe Norplex inc. La responsabilité de 9185-7227 Québec inc. était recherchée à titre de propriétaire et également à titre de maître d’œuvre du projet de construction (ci-après 9185-7227 Québec inc. sera désignée le « Propriétaire »). Groupe Norplex inc. était quant à elle poursuivie en sa qualité de chargée de projet et de promotrice : elle avait la charge du financement du projet et celle de la vente des unités de condominiums (ci-après Groupe Norplex inc. sera désignée le « Chargé de projet »).

Une partie importante du litige s’articulait autour d’une servitude de passage profitant aux Copropriétaires du 889 Richelieu et qui leur donnait accès à leurs stationnements. Assez rapidement dans l’évolution du projet de construction, une entente fut conclue avec les Copropriétaires du 889 Richelieu pour l’élargissement de l’assiette de la servitude et un aménagement particulier du passage qui devaient, au terme des travaux de construction, garantir l’accès aux stationnements et la circulation sans ambages. Cette solution n’était toutefois applicable qu’à la fin du chantier de construction. À compter du début des travaux, les Copropriétaires du 889 Richelieu perdirent donc l’accès à leurs stationnements, parce que le chantier empêchait complètement l’usage du droit de passage. Pour ne pas pénaliser les Copropriétaires du 889 Richelieu, le Propriétaire ou le Chargé de projet louèrent, à leurs frais et aux bénéfices des Copropriétaires du 889 Richelieu, des espaces de stationnement situés à une centaine de mètres des résidences des Copropriétaires du 889 Richelieu. Malgré ce qui précède, les Copropriétaires du 889 Richelieu alléguaient que le déplacement de leurs stationnements pour la durée des travaux constituait un inconvénient anormal et excessif.

Les Copropriétaires du 889 Richelieu se plaignaient également du réaménagement de la sortie de secours de leur bâtiment, de désagréments dans la gestion des déchets, de bruits et de poussières, de l’impossibilité d’ouvrir les fenêtres pendant la durée des travaux, de l’impossibilité de jouir de la terrasse commune aménagée sur la toiture de leur immeuble, de problèmes de circulation et de la perte de valeur de leurs appartements pendant la durée des travaux.

Les Copropriétaires du 889 Richelieu réclamaient une indemnité totale de 400 000 $ pour l’ensemble des inconvénients subis pendant la durée du chantier.

Dans son jugement, le juge de première instance avait conclu que la responsabilité du Chargé de projet devait être totalement exclue étant donné que ce dernier ne se qualifiait pas de voisin au sens de l’article 976 C.c.Q., et ce, bien que la définition de « voisin » soit large et libérale conformément auxenseignements de la Cour suprême dans l’arrêt Ciment du Saint-Laurent.

Quant à la responsabilité du Propriétaire, le juge de première instance a déterminé que, compte tenu de l’ampleur du chantier et de sa localisation en milieu urbain, les Copropriétaires du 889 Richelieu n’avaient subi aucun inconvénient anormal. Le juge de première instance a aussi jugé que les dommages allégués par les Copropriétaires du 889 Richelieu avaient été exagérés et que les témoins s’étaient contredits à plusieurs reprises quant à la portée des inconvénients qu’ils avaient subis.

Jugement en appel

La Cour d’appel a exprimé comme suit la question soulevée par l’appel : quelle est la tolérance que se doivent les voisins lorsque l’un d’eux construit sur son terrain, jusqu’alors vacant, un imposant édifice à condominiums dont les travaux s’échelonneront sur plus de deux ans, privant au surplus les titulaires d’une servitude de passage de son exercice? Selon la Cour d’appel, les inconvénients occasionnés par le chantier étaient évidents, mais excédaient-ils les limites de la tolérance que les voisins se doivent selon l’article 976 C.c.Q.?

La Cour d’appel a répondu par la négative en maintenant la conclusion du juge de première instance selon laquelle les Copropriétaires du 889 Richelieu n’avaient pas subi de troubles anormaux et excessifs.

Malgré ce qui précède, la Cour d’appel est tout de même intervenue et l’appel des Copropriétaires du 889 Richelieu fut accueilli en partie. Selon la Cour d’appel, le juge de première instance aurait dû examiner la question de la diminution de la capacité d’utiliser la servitude de passage pour l’accès aux stationnements sous l’angle de l’article 1186 C.c.Q. La restriction à l’usage de la servitude était réelle et le juge de première instance devait en tenir compte et indemniser les Copropriétaires du 889 Richelieu en conséquence. La Cour d’appel a donc accueilli l’appel en partie pour accorder des dommages totalisant 12 000$ aux trois seuls copropriétaires qui avaient été privés de l’usage de leurs stationnements pendant la durée du chantier de construction.

Au sujet des troubles de voisinage, la Cour d’appel rappelle que le régime de responsabilité de l’article 976 C.c.Q. est un régime autonome et distinct en vertu duquel il faut établir l’existence d’inconvénients anormaux et excessifs.

La Cour d’appel rappelle aussi les balises du régime de responsabilité sans égard à la faute de l’article 976 C.c.Q. La tolérance mutuelle dont doivent faire preuve les voisins à l’égard de leurs activités dépend :

  1. de la nature des fonds
  2. de leur situation; et
  3. des usages locaux.

La Cour d’appel précise qu’à ces trois facteurs, s’ajoutent ceux d’origine jurisprudentielle, dont le moment durant lequel l’inconvénient a lieu.

La détermination du seuil de tolérance est confiée à l’appréciation des juges d’instance, en fonction de ce qu’une personne raisonnable devrait considérer comme normal ou anormal et du cadre général de l’article 976 C.c.Q. De plus, la Cour d’appel indique que deux critères sont généralement au cœur de cette analyse : la récurrence et la gravité des inconvénients.

Sur le critère de récurrence, la Cour d’appel précise que les Copropriétaires du 889 Richelieu n’invoquent aucun inconvénient en raison de l’immeuble tel que construit ou même de son usage, mais plutôt en raison des travaux entourant sa construction, au demeurant temporaire.

La Cour d’appel conclut que « la seule existence du chantier de construction, bien qu’inévitablement source de bruit et de poussière, ne peut, en soi, constituer un inconvénient anormal ou excessif au sens de l’article 976 C.c.Q. ».

Pour la Cour d’appel, la nature des fonds et leur situation sont déterminantes :

Le fonds de l’intimée, qui était jusqu’alors contigu à un terrain vacant, est situé en milieu urbain, en plein cœur de la ville de Québec, dans un secteur en plein développement, où on retrouve des immeubles à vocations semblables, construits à proximité les uns des autres. En l’espèce, le développement immobilier est un inconvénient normal, compte tenu de la nature des fonds (vocation et utilisation effective), de leur situation (au cœur d’une des plus importantes villes de la province, dans un secteur à la fois résidentiel et commercial) et des usages locaux.

La Cour d’appel a donc rendu un jugement pour le droit de construire sur un terrain et statué que le développement immobilier comme tel est certes un inconvénient du voisinage, mais qu’il s’agit d’un inconvénient normal.

Ceci étant dit, la Cour d’appel a tout de même tenu à préciser que ses propos ne peuvent être interprétés comme voulant dire qu’un chantier de construction ne peut pas occasionner des troubles de voisinage. Chaque cas en est un d’espèce.

La Cour d’appel a aussi mentionné que la détermination du caractère normal ou excessif des travaux ne peut se faire exclusivement sur une base comparative entre les inconvénients découlant de travaux de même envergure (en comparant un chantier donné à un autre chantier similaire) et que les faits de chaque affaire doivent être appréciés dans leur contexte propre.

Qui plus est, la Cour d’appel a précisé que le juge de première instance pouvait tenir compte du fait que les travaux étaient généralement effectués durant le jour, du lundi ou vendredi, alors que les Copropriétaires du 889 Richelieu étaient la plupart du temps à l’extérieur de leurs résidences. En l’espèce, bien qu’il y avait eu des travaux en soirée ou le samedi, le critère de récurrence nécessaire pour constituer un inconvénient anormal n’était pas respecté.

Quant à la responsabilité du Chargé de projet et à la question de savoir si ce dernier se qualifie, ou non, de voisin, la Cour d’appel a refusé de se prononcer.

Conclusion

Ce jugement devrait rassurer les promoteurs immobiliers et les constructeurs : la Cour d’appel a indiqué clairement qu’a priori, l’existence d’un chantier de construction ne constitue pas un inconvénient anormal du voisinage.

Le droit de développer un terrain va encore plus de soi lorsque le chantier de construction est situé en milieu urbain, dans un secteur en développement et où se trouvent des immeubles à vocation semblable construits à proximité les uns des autres.

Il ne faut cependant pas conclure que les projets de construction sont à l’abri de toute poursuite fondée sur les troubles de voisinage. Par exemple, des travaux effectués de soir ou les fins de semaine pourraient être considérés comme causant des inconvénients anormaux ou excessifs. On peut aussi penser que les travaux de construction seraient considérés comme anormaux et excessifs s’ils venaient à littéralement paralyser le quotidien des résidents du voisinage. Dans l’affaire Groupe Norplex, le fait que les Copropriétaires du 889 Richelieu n’aient pas prouvé leurs prétentions fut déterminant. Le jugement aurait pu être tout autre si l’impossibilité d’ouvrir les fenêtres avait été totale et réelle, si l’impossibilité concrète de jouir de la terrasse avait été prouvée ou encore s’il avait été démontré que les appartements des Copropriétaires du 889 Richelieu avaient véritablement perdu leurs valeurs pendant les travaux de construction.

La question de savoir si seuls le propriétaire et le maître d’œuvre peuvent être considérés comme voisins demeure ouverte. Un chargé de projet peut-il être considéré comme un « voisin » au sens de l’article 976 C.c.Q. ? Il faut garder en tête que la définition de voisin est large et libérale et qu’on a assisté à certaines extensions jurisprudentielles du terme, notamment pour l’appliquer au ministère des Transports, qui sans être propriétaire d’une autoroute, était chargé de sa gestion (Maltais c. Procureure générale du Québec, 2018 QCCS 527).