Conforme a la STS de 18 de septiembre de 2017, dictada en unificación de doctrina, la entrega de unos terrenos no edificables que cuentan con edificaciones terminadas, destinadas a ser demolidas, es una operación sujeta y exenta a IVA con arreglo al artículo 20. Uno. 20º de la Ley del Impuesto sobre el Valor Añadido y, cuando se renuncia a la exención del IVA, sujeta al AJD a un tipo incrementado.

La STS de 18 de septiembre de 2017 analiza un supuesto de transmisión de una finca situada en suelo urbano no consolidado en Huesca, sobre el que se levantan distintas edificaciones, y donde desarrolla su actividad industrial la parte vendedora. La parte compradora adquiere la finca con la intención de demoler las edificaciones existentes con el fin de construir en el solar resultante nuevas edificaciones, a partir del momento en que tenga lugar la aprobación definitiva del proyecto de reparcelación.

Ambas partes tienen la condición de sujetos pasivos del IVA y declaran en la escritura pública de compraventa que la transmisión está sujeta a dicho impuesto. La parte compradora presentó autoliquidación por el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, en su modalidad “Actos Jurídicos Documentados” (AJD), al tipo general del 1%.

Sin embargo, la Inspección Tributaria del Gobierno de Aragón consideró que el verdadero objeto de la transmisión fue un terreno que no tenía la consideración de solar ni estaba en curso de urbanización a la fecha del devengo del Impuesto (AJD). Como consecuencia de lo anterior califica la transmisión como entrega sujeta y exenta de IVA regulada en el artículo 20. Uno. 20º de la Ley del Impuesto sobre el Valor Añadido; admite la renuncia a dicha exención y dicta acuerdo de liquidación definitiva por la diferencia entre el tipo general (1%) y el tipo incrementado del AJD al 1,5%, vigente a la fecha.

El acuerdo de liquidación de la Inspección fue impugnado ante el Tribunal Económico-Administrativo Regional de Aragón (TEARA) y posteriormente, la resolución de éste, ante el Tribunal Superior de Justicia de Aragón (TSJ Aragón).

Tanto la resolución del TEARA como la Sentencia del TSJ Aragón centran la controversia en la calificación que debía otorgarse a la transmisión inmobiliaria y, particularmente, en los siguientes dos elementos: (i) si la entrega está sujeta y no exenta del IVA al ser de aplicación la excepción de la exención prevista en el artículo 20. Uno. 22º.c) de la Ley del Impuesto sobre el Valor Añadido o (ii), como manifiesta la Inspección, si la entrega está sujeta y exenta del IVA conforme al artículo 20. Uno. 20º de la Ley del Impuesto sobre el Valor Añadido.

El tribunal administrativo y el TSJ Aragón -éste último invocando sentencias precedentes-, argumentan que lo que motiva la sujeción o no a IVA, cuando se transmite un terreno con edificaciones, no es la condición del terreno ni su desarrollo urbanístico sino la intención de la parte compradora de demoler la edificación existente, con anterioridad a la ejecución de una nueva promoción urbanística.

El Alto Tribunal estima que la sentencia recurrida incurre en un doble error al aplicar incorrectamente la excepción a la exención del apartado 22º.c) del precepto antes citado, así como al no aplicar la exención del apartado 20º.

Adicionalmente, la Sentencia comentada, anula a su vez la recurrida con los siguientes argumentos:

(i) La interpretación de los dos ordinales 20º y 22º ha de efectuarse de manera que no resulten contradictorios entre sí y en coherencia con el artículo 5. Uno. c) de la Ley del Impuesto sobre el valor Añadido.

(ii) El ordinal 20º está previsto para la transmisión de terrenos rústicos y demás terrenos que no tengan la condición de edificables, y excluye de la exención las entregas de terrenos urbanizados o en curso de urbanización como aquellos en los que se hallen enclavadas edificaciones sujetas y no exentas al impuesto.

En definitiva, acoge la interpretación de qué se entiende por “terrenos urbanizados o en curso de urbanización” a efectos de la exención del IVA, que ya ha venido a establecer el propio TS en su sentencia de 3 de abril de 2008, y que se menciona en la Sentencia comentada.

(iii) El ordinal 22º interpretado conjuntamente con el artículo 5. Uno. c) lleva a la conclusión de que las operaciones sujetas son las primeras trasmisiones de edificaciones en el desarrollo de una actividad profesional o empresarial.

Además, establece la excepción a la exención de la letra c) que “tiene como explicación que el objeto de interés de la adquisición es el terreno y no la edificación”.

Sobre esta base, el TS precisa que solo cuando el terreno en el que se hallen enclavadas las edificaciones para su demolición sea edificable, resulta de aplicación la excepción a la exención.

La Sentencia posee especial interés al clarificar que la entrega de terrenos calificados en el planeamiento urbanístico como no urbanizables con edificaciones para su demolición, y que tienen la finalidad de iniciar posteriormente una promoción inmobiliaria, es una operación sujeta y exenta de IVA. Consecuentemente, esta operación, previa renuncia a la exención, tributará por AJD al tipo incrementado establecido por cada Comunidad Autónoma.