Am 30.05.2017 wurde der Regierungsbeschluss Nr. 343/ 2017 zur Änderung des Regierungsbeschlusses Nr.273/ 1994 betreffend die Genehmigung der Regelung betreffend die Abnahme der Bauleistungen und dazugehörigen Installationen veröffentlicht. Der Regierungsbeschluss Nr. 343/ 2017 ersetzt vollständig die alte Regelung (nachfolgen „alte Regelung“) betreffend die Abnahme der Leistungen durch eine neue Regelung (nachfolgen „neue Regelung“), die als Anlage zu dem Regierungsbeschluss beigefügt wurde. 

Die neue Regelung tritt innerhalb 60 Tagen nach derer Veröffentlichung, d.h. am 29.07.2017 in Kraft. Die neue Regelung wird jedoch für die Bauleistungen bei denen die Abnahme bereits vor dem Inkrafttreten der neuen Regelung begonnen wurde, nicht anwendbar sein. Für solche Bauleistungen wird weiterhin die alte Regelung angewendet werden.  

Die neue Regelung führt u. a. die folgenden wichtigen Neuigkeiten im Bereich der Abnahme der Bauleistungen ein:

Abnahme für unabhängige Teile eines Gebäudes möglich

Eine sehr zu begrüßende Änderung besteht in der Möglichkeit, eine Abnahme am Ende der Bauarbeiten für Teile eines Gebäudes, die in physischer und funktionaler Hinsicht unabhängig sind, zu organisieren.

Laut der alten Regelung war die Abnahme am Ende der Bauarbeiten erst bei Beendigung aller Bauarbeiten gemäß Baugenehmigung zulässig.

In praktischer Hinsicht wird diese Änderung es in Zukunft ermöglichen, selbst für größere Projekte, die aus mehreren Gebäuden bestehen, eine einzige Baugenehmigung zu beantragen. Auch wenn die Gebäude in Etappen fertiggestellt werden, können diese künftig getrennt abgenommen, ins Grundbuch eingetragen und in Betrieb genommen werden.

Klare Bestimmungen betreffend Teilabnahmen

Die Möglichkeit, Teilabnahmen zu organisieren, ist ebenfalls ausdrücklich in der neuen Regelung enthalten. Mittels einer Teilabnahme wird der physische Stand der Realisierung des Gebäudes im Hinblick auf die etappenweise Eintragung des Eigentums daran ins Grundbuch festgestellt. Zu diesem Zweck schließen die Parteien ein sog. Teilabnahmeprotokoll (proces verbal de recepţie parţială), dessen Muster gesetzlich vorgegeben wird, ab. Die Teilabnahmen werden jedoch nur in begründeten Fällen von dem Investor organisiert.

Die Änderung ist eine Anpassung der Bestimmungen die Abnahme betreffend an die des Katastergesetzes (Nr.7/1996), die bereits früher die Möglichkeit der Erstellung von so genannten Protokollen zur Feststellung des Standes der Realisierung eines Gebäudes (Rum. proces-verbal de constatare privind stadiul realizarii constructiei) vorgesehen hat.   

Wichtige Änderungen betreffend die Abnahme am Ende der Bauarbeiten

Zusammensetzung des Abnahmeausschusses

Der Abnahmeausschuss besteht allgemein aus 3-5 Mitgliedern, wozu unbedingt ein Vertreter des Investors und ein Vertreter der Behörde, die die Baugenehmigung ausgestellt hat, gehören müssen. Die übrigen Mitglieder sind Spezialisten, die vom Auftraggeber zu ernennen sind, jedoch an der Planungs- und Ausführungsphase nicht beteiligt waren.

Je nach der Kategorie des Gebäudes, wird der Abnahmeausschuss mit folgenden Mitgliedern verbindlich ergänzt:

  • ein Vertreter der Bauaufsichtsbehörde (Rum. Inspectoratul de Stat in Constructii), für die Gebäude mit der Wichtigkeitskategorie A, B und C;
  • ein Vertreter des Inspektorates für Dringlichkeitssituationen (Rum. Inspectoratul pentru Situatii de Urgenta), für die in dem Gesetz Nr.307 / 2006 betreffend den Brandschutz geregelten Kategorien von Gebäuden;
  • ein Vertreter der Kulturdirektion (Rum. Directia pentru Cultura) für Denkmalschutzgebäude.

Der Vertreter der Verwaltungsbehörde, die Vertreter der Bauaufsichtsbehörde, des Inspektorates für Dringlichkeitssituationen und der Kulturdirektion verfügen über ein Vetorecht im Rahmen des Abnahmeausschusses. Demzufolge kann die Abnahme nicht akzeptiert werden, wenn eines der o.g. Mitglieder des Ausschusses von seinem Vetorecht Gebrauch macht. – Dies stellt eine Neuigkeit im Bauplanungsrecht dar.

Die Vertreter des Auftragnehmers und des Projekterstellers werden bei der Abnahme als eingeladene Personen teilnehmen. Der autorisierte Bauleiter (Rum. diriginte de santier) ist kein Mitglied des Abnahmeausschusses.  Er wird als Sekretär des Ausschusses bestellt.   

Akzeptierung / Ablehnung / Suspendierung der Abnahme

Der Abnahmeausschuss überprüft u.a. die Beendigung aller Bauarbeiten, die in dem Bauwerkvertrag vorgesehen sind oder zu dem abgenommenen Teil des Gebäudes gehören, das technische Baubuch des Gebäudes, einschließlich das aktualisierte technische Projekt „as built“, die Zahlung aller Regulierungsgebühren und das Vorhandensein des energetischen Zertifikates. Demzufolge kann die Abnahme ohne o.g. Unterlagen nicht akzeptiert werden.

Der Abnahmeausschuss kann gemäß der neuen Regelung die Abnahme nun akzeptieren, ablehnen oder suspendieren. Die in der alten Regelung vorgesehene Verschiebung der Abnahme ist nicht mehr vorgesehen.

Die Abnahme wird abgelehnt, u.a. im Falle,

- dass Mängel festgestellt werden, die nicht mehr behoben werden können.

- dass die in der Brandschutzzustimmung vorgesehenen Maßnahmen nicht ergriffen wurden.

- dass die Bestimmungen der Baugenehmigung nicht beachtet worden sind.

Die Abnahme wird suspendiert, u.a. im Falle,

- der Feststellung von Mängel, die die Nutzung des Gebäudes beeinträchtigen.

- der Feststellung von Mängel deren Behebung länger dauert.

Datum der Abnahme ist Datum der Unterzeichnung des Abnahmeprotokolls durch den Investor.   

Wichtige Änderungen betreffend die Schlussabnahme

Die Schlussabnahme wird wie früher bei dem Ablauf der Gewährleistungsfrist organisiert.

Der Abnahmeausschuss für die Schlussabnahme besteht allgemein aus 3-5 Mitgliedern, worunter sich ein Vertreter des Investors / Auftraggebers und ein Vertreter des Eigentümers befinden müssen. Die übrigen Mitglieder sind Spezialisten, die vom Eigentümer zu ernennen sind, die aber in dem Projektierungs- und Ausführungsverfahren nicht involviert seien durften. Der Vertreter der Verwaltungsbehörde, die die Baugenehmigung ausgestellt hat, sowie die Vertreter der Behörden, die bei der Abnahme am Ende der Bauarbeiten teilgenommen haben (Bauaufsichtsbehörde, Inspektorat für Dringlichkeitssituationen, Kulturdirektion) werden nicht mehr Mitglieder des Abnahmeausschusses bei der Schlussabnahme.     

Genau wie bei der Abnahme am Ende der Bauarbeiten, kann die Schlussabnahme akzeptiert, abgelehnt oder suspendiert werden.

Fazit

Die neue Regelung hat wichtige Änderungen im Bereich der Abnahme von Bauten eingeführt. Die eingeführten Bestimmungen sind sehr zu begrüßende angesichts dessen, dass die alte Regelung nicht mehr zu den neuen praktischen Gegebenheiten passte.

Die rechtmäßige Organisierung der Abnahme der Bauleistungen hat eine besondere Wichtigkeit, da das Abnahmeprotokoll, zusammen mit der Baugenehmigung, für die Eintragung des Gebäudes ins Grundbuch ein zwingend erforderlicher Akt ist. Ohne eine rechtmäßig organisierte Abnahme kann ein Gebäude nicht in Betrieb genommen und ins Grundbuch eingetragen werden.