De Vlaamse Codextrein slankt het begrip "verkavelen" af, zodat in de toekomst géén verkavelingsvergunning vereist is indien er na splitsing slechts één onbebouwde kavel overblijft. Een wijziging met directe gevolgen voor heel wat vastgoedprofessionals.

Deze wijziging kadert in een reeks van beoogde vereenvoudigingen uit de Codextrein. Wij stonden even stil bij de vraag of de koper van een grond en de open ruimte baat hebben bij de afslanking van de verkavelingsvergunningsplicht.

Het omgevingsrecht kampt met overgewicht en moet op dieet, moet de Vlaamse decreetgever gedacht hebben toen hij de Codextrein opstelde. De Codextrein is bedoeld om de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO) grondig aan te passen. Teksten voor de Codextrein zijn intussen finaal goedgekeurd. Hoog tijd dus om stil te staan bij de inhoud van een welbepaalde wijziging.

Het meer algemene doel van de Codextrein is een vereenvoudiging door middel van het afschaffen of "stroomlijnen" van tal van regels uit het omgevingsrecht.

Ook de verkavelingsvergunningsplicht (tegenwoordig een "omgevingsvergunning voor het verkavelen van gronden") is niet aan de dieetverplichting ontkomen.

Het begrip "verkavelen" verkaveld

De Codextrein wijzigt het begrip "verkavelen" uit artikel 4.1.1, 14° VCRO. De decreetgever wil met name voorzien dat een verkavelingsvergunning enkel nog is vereist als er gronden worden verdeeld, waarbij er twee (of meer) onbebouwde kavels ontstaan.

Als een eigenaar zijn grond verdeelt en daardoor slechts één onbebouwde kavel ontstaat, kan er geen verkavelingsvergunning meer worden aangevraagd.

"Onbebouwd" is daarbij in beginsel te begrijpen als "niet bebouwd met woningbouw".

Indien u bijvoorbeeld een woning met een grote tuin heeft, en de tuin van uw perceel wil afsplitsen om het te verkopen met het oog op de bouw van een woning, dan is er na die splitsing maar sprake van één onbebouwde kavel en is een verkavelingsvergunningsplicht dus niet langer vereist.

Deze wijziging heeft directe gevolgen voor elke vastgoedprofessional die actief is in woningbouw en verkoop van bouwgronden (projectontwikkelaars, notarissen etc.).

De verkavelingsvergunningsplicht was al in de Stedenbouwwet van 29 maart 1962 voorzien en had een dubbele doelstelling: (i) het toezicht op een geordende urbanisatie van het grondgebied en (ii) de bescherming van de koper dat er op de grond kon worden gebouwd.

De wijziging aan het begrip "verkavelen" doet volgens de decreetgever geen afbreuk aan deze doelstelling.

De koper die meer zekerheid wil, kan steeds een stedenbouwkundig attest aanvragen of de koop onder opschortende voorwaarde van het verkrijgen van een stedenbouwkundig attest of een stedenbouwkundige vergunning sluiten.

Maar is de bescherming van de koper hiermee voldoende gegarandeerd? Op het eerste gezicht zijn een paar kanttekeningen te maken:

  • gelden de beschermingsinstrumenten waarnaar de decreetgever verwijst niet ook sowieso al als er twee (of meer) onbebouwde kavels zijn?
  • zal een koper er steeds aan denken om een attest aan te vragen of een opschortende voorwaarde toe te voegen?
  • waarom legt de Codextrein het verkrijgen van een stedenbouwkundig attest niet (verordenend) op?

De praktijk (en ongetwijfeld ook de rechtspraak) zal moeten uitwijzen of een koper daadwerkelijk beter af is met de voorgenomen wijziging en of de wijziging te ver of net niet ver genoeg gaat. Een ding is zeker: het weglaten van de verkavelingsvergunningsplicht voor bepaalde gevallen, zal er in die gevallen wel toe leiden dat een en ander sneller kan verlopen.

De open ruimte in het gedrang?

De geschetste bijstelling van de verkavelingsvergunningsplicht is ook vanuit een tweede optiek interessant.

De herhaaldelijke beleidsverklaringen van de Vlaamse regering inzake het aansnijden van open ruimte zijn ondertussen genoegzaam bekend. Kort gezet: de druk op de open ruimte moet volgens de Vlaamse regering worden verminderd!

In dat kader is het op het eerste gezicht bizar om de draagwijdte van het begrip "verkavelen" te verengen. De verenging is immers vooral van belang voor eigenaars van grote(re) percelen. Welnu, deze percelen zijn eerder gelegen in het buitengebied of gebieden waar er open ruimte is.

De decreetgever laat ontwikkelaars toe om hun gronden, die eerder in het buitengebied zijn gelegen, vlotter te splitsen om ze te bebouwen, zonder dat de gemeente nog het toezicht behoudt dat zij via de verkavelingsplicht had.

Dat de "tussenstap" van de verkaveling wegvalt, moet ook niet worden overroepen. Er komt immers geen vrijgeleide om zomaar overal te bouwen: de stedenbouwkundige (omgevings)vergunningsplicht blijft nog steeds overeind. De gemeente blijft ook bevoegd om advies uit te brengen over de verdelingen die haar worden voorgelegd.

Of de open ruimte dus daadwerkelijk in het gedrang komt, valt af te wachten. Niettemin is het opmerkelijk dat de decreetgever het begrip "verkavelen" verengt zonder schijnbaar oog te hebben gehad voor deze potentieel ongewilde gevolgen.

Besluit: binnenkort afgeslankte verkavelingsplicht

Het is nog niet duidelijk of de wijziging van het begrip "verkavelen" een vereenvoudiging van de verkavelingsvergunningsplicht is, waarbij zowel verkavelaar als koper als de (duurzame) ruimtelijke ordening mee gebaat zijn.

Zeer binnenkort zal de praktijk het uitwijzen.

De Codextrein is gisteren in de plenaire vergadering van het Vlaams parlement goedgekeurd. Dit punt van de Codextrein haalde het zonder verdere discussie. De volgende stap is de publicatie in het Belgisch Staatsblad en de inwerkingtreding van de Codextrein.

Dan komt het aan vastgoedprofessionals en overheden toe om er in de dagdagelijkse praktijk rekening mee te houden.

Meer info over deze en andere Codextreinwijzigingen? Contacteer ons gerust.