Der Bundestag hat am 9. März 2017 die Reform des Bauvertragsrechts und eine Änderung der kaufrechtlichen Mängelhaftung beschlossen. Das Gesetzesvorhaben hat am 31. März 2017 auch den Bundesrat passiert. Die neuen Regelungen werden für alle Bau-, Bauträger- und Architektenverträge gelten, die ab dem 1. Januar 2018 geschlossen werden.

Folgende wesentliche Änderungen und Neuregelungen sind daher in Zukunft zu beachten:

(a) Abschlagszahlungen

Nach dem bisherigen Recht sind Abschlagszahlungen lediglich für in sich abgeschlossene Teile einer Werkleistung vorgesehen. Die neue gesetzliche Regelung in § 632a BGB sieht vor, dass Abschlagszahlungen in Höhe des Wertes der vom Bauunternehmer erbrachten und nach dem Vertrag geschuldeten Leistungen gefordert werden können. Der Auftraggeber kann bei Mängeln die Zahlung eines angemessenen Teils der Abschlagszahlung verweigern.

(b) Abnahme der Leistungen

Nach dem neu gefassten § 640 Abs. 2 BGB gilt das (Bau-)Werk auch dann als abgenommen, wenn der Bauunternehmer dem Auftraggeber nach Fertigstellung eine angemessene Frist zur Abnahme gesetzt hat und der Auftraggeber die Abnahme nicht unter Angabe mindestens eines Mangels verweigert hat.

(c) Kündigung aus wichtigem Grund

Im neuen § 648a BGB wird das bislang bereits richterrechtlich anerkannte außerordentliche Kündigungsrecht aus wichtigem Grund für den Werkvertrag kodifiziert. Ein wichtiger Grund liegt vor, wenn dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Vertrages nicht zugemutet werden kann. Ausdrücklich werden Kündigungen zugelassen, die sich nur auf einen abgrenzbaren Teil der Leistung beziehen. Nach erfolgter Kündigung kann jede Vertragspartei von der anderen verlangen, dass sie an einer gemeinsamen Feststellung des Leistungsstandes mitwirkt.

(d) Einführung eines Abschnitts zum Bauvertrag – Anordnungsrecht des Auftraggebers

Der Bauvertrag wird nunmehr im BGB in einem eigenem Abschnitt behandelt. Die neuen Regelungen werden sich in den §§ 650a ff. finden.

Unter anderem wird nun ein ausdrückliches Anordnungsrecht für Änderungen des Auftraggebers geregelt. Der Bauunternehmer ist im Falle einer Anordnung verpflichtet, ein Angebot über die aus der Anordnung resultierende Mehr- oder Mindervergütung zu erstellen. Er kann die angeordneten Leistungen nur ablehnen, wenn sie nicht zur Erreichung des vereinbarten Werkerfolges notwendig und für ihn unzumutbar ist. Können sich die Parteien nicht innerhalb von 30 Tagen über die Höhe der Vergütung einigen, kann der Auftraggeber die Durchführung der Leistung anordnen. In diesem Fall bemisst sich die Höhe des Vergütungsanspruches nach den tatsächlich erforderlichen Kosten mit angemessenen Zuschlägen für allgemeine Geschäftskosten, Wagnis und Gewinn. Hierbei kann auf eine hinterlegte Urkalkulation zurückgegriffen werden, wobei vermutet wird, dass die auf Basis der Urkalkulation fortgeschriebene Vergütung der nach den tatsächlichen Kosten berechneten Vergütung entspricht.

Der Bauunternehmer kann als Abschlagszahlungen 80 Prozent der von ihm angebotenen Vergütung verlangen, wenn sich die Parteien nicht über die Höhe geeinigt haben und keine anderslautende gerichtliche Entscheidung ergeht.

Das Anordnungsrecht sowie die Vergütungsanpassung können künftig im Wege der einstweiligen Verfügung durchgesetzt werden.

Für den Bauvertrag ist zukünftig – wie bei Einbeziehung der VOB/B – die Erteilung einer prüffähigen Schlussrechnung Fälligkeitsvoraussetzung.

Kündigungen des Bauvertrages haben nach dem neuen § 650h BGB immer in Schriftform zu erfolgen.

(e) Verbraucherbauvertrag

Zudem werden neue Regelungen zum Verbraucherschutz im Rahmen eines Bauvertrages eingeführt. Das Gesetz legt verbindliche Mindestangaben im Rahmen der Baubeschreibung fest. Zweifel bei der Auslegung der Baubeschreibung gehen zu Lasten des Bauunternehmers.

Darüber hinaus wird dem Verbraucher ein Widerrufsrecht eingeräumt, soweit der Vertrag nicht notariell beurkundet wird.

Abschlagsrechnungen dürfen insgesamt einen Betrag von 90 Prozent der vereinbarten Gesamtvergütung nicht überschreiten. Zudem ist dem Verbraucher bei der ersten Abschlagszahlung eine Sicherheit für die rechtzeitige Herstellung des Werks ohne wesentliche Mängel in Höhe von 5 Prozent der vereinbarten Gesamtvergütung zu leisten. Die Sicherheiten können auch durch eine Garantie oder ein sonstiges Zahlungsversprechen eines Kreditinstituts oder eines Kreditversicherers geleistet werden.

(f) Architekten- und Ingenieurvertrag

In den neuen § 650p ff. BGB werden Architekten- und Ingenieurverträge gesondert geregelt. Architekten und Ingenieure sind danach verpflichtet, die Leistungen zu erbringen, die nach dem jeweiligen Stand der Planung und Ausführung des Bauwerks oder der Außenanlage erforderlich sind, um die zwischen den Parteien vereinbarten Planungs- und Überwachungsziele zu erreichen. Soweit die Planungs- und Überwachungsziele noch nicht feststehen, muss der Architekt oder Ingenieur zunächst eine Planungsgrundlage zur Ermittlung dieser Ziele erstellen und dem Auftraggeber eine Kostenschätzung zur Zustimmung vorlegen. Dem Auftraggeber steht ein Sonderkündigungsrecht nach Vorlage dieser Planungsgrundlage zu. Kündigt der Auftraggeber erhält der Architekt nur die Vergütung für die bis dahin erbrachten Leistungen.

(g) Haftung des Verkäufers von Bauprodukten – Ein- und Ausbaukosten

Nach der derzeitigen Rechtslage kann der Bauunternehmer gegenüber dem Baustofflieferanten die Kosten von Aus- und Einbau des mangelhaften Produktes nur ersetzt verlangen, wenn dem Baustofflieferanten ein Verschulden nachgewiesen werden kann. Daran ist die Geltendmachung dieser Ansprüche häufig gescheitert. Gemäß dem neuen § 439 Abs. 3 BGB muss der Baustofflieferant nun auch die Kosten des Ein- und Ausbaus mangelhafter Bauprodukte übernehmen. Durch eine Anpassung der der Verjährungsregelungen in § 475 BGB soll zudem sichergestellt werden, dass dieser Anspruch in unverjährter Zeit – auch innerhalb einer Lieferkette – durchgesetzt werden kann.