El pasado 6 de marzo entró en vigor el nuevo Real Decreto-Ley 7/2019 de 1 de marzo, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler, con el que Gobierno pretende aumentar la oferta de vivienda en arrendamiento y equilibrar la relación contractual entre arrendador y arrendatario. Las novedades configuran un régimen más protector del arrendatario e intervencionista, que altera significativamente la situación existente con el régimen derivado de las reformas realizadas en 2013.

La aprobación del RDL 7/2019 es el último intento del Ejecutivo, poco antes de la celebración de las elecciones generales el próximo 28 de abril, para reformar el marco jurídico en materia de vivienda, tras haberse derogado el pasado 22 de enero la anterior reforma aprobada por el Consejo de Ministros (RDL 21/2018, de 14 de diciembre), por no haberse convalidado el texto en el Congreso de los Diputados. Esta nueva reforma pretende, como su predecesora, recuperar el espíritu de la LAU de 1994 que regía antes de las medidas aprobadas en el año 2013 con la intención de dinamizar el mercado del alquiler (Ley 4/2013, de 4 de junio, de medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler de viviendas). El Gobierno justifica el uso del Real Decreto Ley como instrumento legislativo para su implantación por la existencia de una situación grave y de extrema necesidad, alegando indefensión de los arrendatarios. Su solución se pretende no solo con la reforma de la LAU, sino con otras normas de derecho sustantivo y procesal, que afectan también a la Ley de Enjuiciamiento Civil, a la Ley Reguladora de Haciendas Locales y a la Ley del ITPAJD.

En lo que respecta a la modificación en materia de arrendamientos, una de las principales reformas del RDL 7/2019 se centra en establecer contratos de alquiler con plazos de duración más largos a favor del arrendatario. Ello se logra extendiendo el plazo de duración obligatoria, que pasa de tres a cinco años (siete años si el arrendador es persona jurídica), y la duración de la prórroga tácita, que pasa a ser de tres prórrogas anuales y para cuya aplicación el legislador también modifica el plazo de preaviso, pasando de treinta días a cuatro meses para el arrendador y dos meses para el arrendatario.

Otra de las principales cuestiones sobre las que cabe llamar la atención son las modificaciones que afectan al aspecto económico de los contratos. La reforma cambia el planteamiento existente, sustentado en la libertad de pacto, por una clara intención intervencionista. En primer lugar, el legislador delimita la actualización de la renta exigible por el arrendador a la variación porcentual que experimente el IPC. En lo que respecta a la garantía adicional destinada a garantizar el cumplimiento de las obligaciones derivadas del contrato, el arrendador no podrá exigir un importe superior a dos mensualidades de renta. Por último, con la nueva redacción de la LAU, serán a cargo del arrendador (cuando este sea persona jurídica) los gastos de gestión inmobiliaria y formalización del contrato.

Aunque con menos repercusión que las medidas referidas hasta ahora, el RDL 1/2019 incluye otras medidas de notable importancia a la hora de negociar un contrato de arrendamiento de vivienda. En materia de publicidad, se vuelve a la redacción anterior al año 2013, suprimiéndose la necesidad de inscribir los contratos de arrendamiento en el Registro de la Propiedad para que produzca efectos respecto de terceros. En relación con la ejecución de obras de mejora por parte del arrendador, a partir de la entrada en vigor del RDL 7/2019 deberán acordarse previamente entre las partes con el correspondiente incremento de la renta.

Por último, el RDL 1/2019 hace algunas modificaciones que pasan más desapercibidas, como es la reintroducción del concepto de vivienda suntuaria y su regulación por la voluntad de las partes, la exclusión de los alojamientos turísticos del ámbito de aplicación de la LAU, el establecimiento expreso de causas de denegación de la prórroga por necesidad del arrendador persona física, la prohibición de excluir la subrogación mortis causa en arrendatarios en situación de vulnerabilidad y el derecho de tanteo y retracto a favor de las Administraciones Públicas.

De momento, y aunque el nuevo texto parece que cuenta con la aprobación de la mayoría de socios del Gobierno que evitaron la convalidación del anterior texto, la nueva reforma deberá ser convalidada en las próximas semanas para que sea definitivamente refrendada, está vez por la Diputación Permanente. Mientras tanto, y tal y como ocurrió con el RDL 21/2018, los nuevos contratos de arrendamiento de vivienda que se firmen desde el pasado 6 de marzo se regirán por lo establecido en el RDL 7/2019, sin perjuicio de su posterior convalidación o derogación, momento, de producirse, al que deberá remitirse un análisis más pausado del alcance de la reforma así como el posible impacto en el mercado del alquiler.