Le 1er juillet 2018, la Loi sur le privilège dans l’industrie de la construction de l’Ontario deviendra la Loi de 2017 modifiant la Loi sur le privilège dans l’industrie de la construction (la « Loi »). Cette nouvelle appellation reflète l’élargissement du champ d’application de la Loi. Non seulement a-t-elle été révisée, mais elle comprend plusieurs articles entièrement nouveaux. Dans l’ensemble, ces modifications et ces ajouts transformeront radicalement la portée de la Loi régissant l’industrie ontarienne de la construction.

Ces modifications générales, qui prévoient un système obligatoire de paiements rapides, l’arbitrage des différends ainsi que des changements aux procédures sommaires, auront une incidence sur tous les travaux de construction dans la province. Notons cependant que plusieurs de ces modifications n’entreront en vigueur que le 1er octobre 2019.

Dans cet article, nous présentons cinq changements qui auront d’importantes répercussions sur toutes les parties prenantes du secteur de la construction. Plus précisément, nous discuterons de l’élargissement du champ d’application de la Loi, des changements aux droits relatifs aux privilèges, des nouvelles règles de retenues, de l’élargissement des définitions d’« exécution pour l’essentiel » et des règles de résiliation des privilèges.

1. Droits acquis

La Loi prévoit une disposition relative aux droits acquis. La Loi sur le privilège dans l’industrie de la construction actuelle continuera de s’appliquer à l’égard d’« améliorations » si le contrat visé a été conclu avant le 1er juillet 2018 ou si le processus d’approvisionnement relatif (y compris la publication d’une demande de qualifications, d’une demande de propositions ou d’un appel d’offres) a été commencé avant cette date.

2. Conservation et opposabilité des privilèges

Aux termes des modifications, les entrepreneurs et les sous-traitants disposent de 60 jours (par rapport à 45 jours précédemment) pour enregistrer un privilège. Quant à la période allouée pour rendre opposable un privilège en intentant une action, elle passera de 45 à 90 jours. En tout, les demandeurs auront donc 150 jours pour enregistrer et rendre opposable un privilège. De plus, la période allouée à cette fin peut être prolongée au-delà des 150 jours si la revendication est assujettie à l’arbitrage intérimaire en vertu de l’article 13 de la Loi.

Les actions sur un privilège représentant moins de 25 000 $ relèveront de la Cour des petites créances. Si cette disposition a pour but de faciliter la résolution des différends et de la rendre moins onéreuse, n’oublions pas que la Loi sur les tribunaux judiciaires restreint considérablement le montant adjugé des dépens à la Cour des petites créances. La partie victorieuse pourrait donc se voir accorder un montant représentant au plus 15 % de ses dépens, jusqu’à concurrence de 3 750 $.

3. Retenues

Une retenue peut désormais prendre la forme d’une lettre de crédit, d’un cautionnement de remboursement ou de toute autre forme prescrite (qui sera définie par les règlements). Plus particulièrement, quand certaines conditions prévues par la Loi seront satisfaites, le versement de la retenue sera obligatoire. Or, le propriétaire peut refuser de payer une partie ou la totalité de la retenue à la publication d’un avis de non-paiement de la manière prescrite par les règlements.

Si le contrat le stipule, la retenue peut être versée par échelonnement ou annuellement pourvu que : le contrat prévoit un calendrier d’achèvement étalé sur plus d’un an; le prix du contrat soit supérieur au montant prescrit par les règlements (20 000 000 $); les privilèges enregistrés aient été résiliés ou mainlevée ait été donnée.

4. Exécution pour l’essentiel

Le seuil permettant de déterminer si un contrat est « exécuté pour l’essentiel » sera relevé de 500 000 $. Un contrat sera exécuté pour l’essentiel quand les améliorations à effectuer en vertu de celui-ci seront prêtes à servir ou serviront déjà à l’usage auquel elles sont destinées et seront susceptibles d’être achevées ou si, dans le cas d’un vice connu, il y aura rectification possible à un coût qui ne sera pas supérieur à 3 % du premier 1 000 000 $ du prix du contrat, à 2 % du 1 000 000 $ du prix du contrat qui suit et à 1 % du solde du prix du contrat.

5. Résiliation du privilège par le paiement au tribunal

En vertu de la nouvelle Loi, il sera plus coûteux de résilier les privilèges de 200 000 $ ou plus. Auparavant, il était possible de résilier un privilège, peu importe le montant, en déposant au tribunal à titre de caution une somme égale à la valeur du privilège enregistré, plus le moindre de 50 000 $ ou de 25 % de la valeur du privilège à titre de caution pour dépens. À compter du 1er juillet 2018, il faudra pour résilier un privilège déposer une somme égale à la valeur du privilège, plus le moindre de 250 000 $ ou de 25 % de la valeur du privilège à titre de caution pour dépens.

Bien d’autres changements importants entreront en vigueur le 1er juillet 2018, notamment certains se rapportant aux obligations du locateur à l’égard des retenues, du cautionnement et des droits de compensation.